سيتيك إنترناشونال: تتجلى مرونة قطاع الأوتلت، ونحن متفائلون بالمشغلين الرائدين وصناديق REITs الخاصة بهم

تسجيل الدخول إلى تطبيق سينانغ للأخبار المالية والبحث عن【信披】لمزيد من تقييمات التصنيف

الكاتب｜黄啸天

أطلقت رسمياً صناديق الاستثمار العقاري في العقارات التجارية (REITs) لتمكين الوصول إلى التمويل للأصول التجارية عالية الجودة مثل أوتلتس، وقد تم قبول مشروعين لأوتلتس كأول مشاريع. كأمثلة على نمط البيع بالتجزئة “بديل فخم” و"قيمة عالية مقابل السعر"، أظهرت الأوتلتس مرونة تشغيلية واضحة خلال تقلبات الدورة الاقتصادية، وقد تشكلت في القطاع منافسة مركزة على القمة وتوزيع جغرافي متباين، وتعد قدرات الاستقطاب والتحكم في البضائع من العوامل الأساسية التي تبني الحصن التنافسي للشركات. من ناحية نمط التشغيل، يحقق نموذج الشراكة أرباحاً مشتركة وتحمل المخاطر، مع مزايا تكاليف العقارات والضرائب، مما يجعلها أصولاً أساسية عالية الجودة في ظل توسع صناديق REITs العقارية. من ناحية التقييم، فإن خصم التدفقات النقدية للمشاريع الأولى للأوتلتس معقول، ويتوقع أن تصل نسبة التوزيع في 2026 إلى 4.6%-5.5%، مع عمليات ناضجة وأصول عالية الجودة، مما يضفي قيمة استثمارية عالية.

السياسات الجديدة تدفع لإصدار REITs الأوتلتس بشكل منتظم، وتبرز مرونة الأصول المقاومة للدورات الاقتصادية. حالياً، تم تقديم مشروعين لـREITs العقارية التجارية، أحدهما من شركة كوتاي هيتونغ وسند شيب، والآخر من شركة Zhongjin Weipinhui، بحجم إصدار يبلغ 5.06 مليار و7.47 مليار يوان على التوالي. خلال العام الماضي، شهدت مبيعات الشركات التجارية الكبرى في قطاع التجزئة زيادة تدريجية من 3.8% إلى 13.1% على أساس سنوي، وزيادة في تدفق الزوار من 6.2% إلى 13.8%، وهو أداء يتفوق بشكل ملحوظ على القطاعات التقليدية، مما يبرز مرونة التشغيل.

البيئة الكلية للعرض والطلب تدعم التوسع في الحجم، ويظهر المشهد الوسيط تركيزاً على القمة وتوزيعاً جغرافياً متبايناً، مع التركيز على قدرات الاستقطاب والبضائع. يتطلب تقييم أصول الأوتلت النظر في الاتجاهات الاستهلاكية الكلية، والحواجز التنافسية الوسيطة، والقدرات التشغيلية الدقيقة. حالياً، يتسم سوق الأوتلتس في الصين بتركيز على القمة وتوزيع جغرافي متباين، حيث تسيطر ستة مجموعات على أكثر من 61% من المبيعات؛ وتتصدر منطقة شرق الصين بنسبة 40% من المشاريع؛ وتوجد 5-10 مشاريع في بعض المدن الكبرى، مع ظهور مدن أصغر. قدرات الاستقطاب والتحكم في البضائع تشكل الحصن التنافسي الأساسي، مع ميزة الحجم التي تمنح الشركات الكبرى تفوقاً في التفاوض على العلامات التجارية، وتحديث البضائع، وكفاءة التشغيل.

نموذج الشراكة يحقق مشاركة الأرباح وتحمل المخاطر، مع مزايا التكاليف والضرائب التي تعزز هامش الربح. من ناحية الإيرادات، عادةً ما يسيطر الشراكة على 60-90% من الإيرادات، حيث يرتبط دخل المشغل بشكل عميق بمبيعات المستأجرين، مع معدل تحصيل إيجارات يقارب 100% وآلية ضمان الحد الأدنى للإيجار لضمان استقرار التدفقات النقدية. من ناحية التكاليف، غالباً ما تقع الأصول في المناطق الريفية أو المناطق الحضرية ذات التكاليف المنخفضة، مع ضرائب أقل على العقارات، مما يعزز هوامش الربح.

الأصول الأولى لصناديق REITs للأوتلتس ذات عمليات ناضجة وأصول عالية الجودة، وتتمتع بقيمة استثمارية عالية. تتميز الأوتلتس بمرونة مقاومة للدورات، وتوفر تدفقات نقدية مستقرة، مع أداء جيد للمشغلين الرائدين. وتوقعات التوزيع في 2026 تتراوح بين 4.6% و5.5%، مع تقييمات تنافسية مقارنة بالمشاريع الخارجية، مما يعزز جاذبيتها الاستثمارية.

1. السياسات الجديدة تدفع لإصدار REITs الأوتلتس بشكل منتظم، وتبرز مرونة الأصول المقاومة للدورات الاقتصادية

1.1 السياسات تفتح مسارات للخروج من الأوتلتس، والمشاريع المدرجة تحظى باعتراف السوق

بدأت صناديق الاستثمار العقاري في الأصول التجارية (REITs) رسمياً في نهاية 2025، مما يمثل دخول سوق جديدة في الصين تجمع بين الأصول التجارية والبنية التحتية. في 31 ديسمبر 2025، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية إعلاناً حول إطلاق مشروع تجريبي لصناديق الاستثمار العقاري للأصول التجارية (الملف رقم 21)، والذي يحدد تعريف المنتج، ويعتمد على استثمار في أوراق مالية مدعومة بأصول تجارية، مع الحصول على ملكية أو حقوق تشغيل الأصول التجارية، وإدارة الأصول لتحقيق إيرادات مستقرة من الإيجارات والرسوم، وتوزيع الأرباح بشكل مغلق على حملة الوحدات. كما حدد الإعلان شروط الأصول الأساسية، ومسؤوليات المدققين والمديرين، وتقسيم المهام الرقابية، مما يفتح قناة لربط السوق المالي بالمجال العقاري التجاري.

بعد تنفيذ السياسات، تزايدت ردود الفعل الإيجابية، وارتفعت طلبات المشاريع، حيث برز مشروعان للأوتلتس كأبرز الأمثلة، أحدهما من شركة كوتاي هيتونغ وسند شيب، والآخر من شركة Zhongjin Weipinhui، بحجم إصدار 5.06 مليار و7.47 مليار يوان على التوالي. حتى مارس، تم تقديم 15 طلباً لمشاريع REITs، منها مشروعان للأوتلتس، مع غالبية الأصول تعمل بشكل جيد وتقع في مناطق مركزية.

مشاريع الأوتلتس المدرجة حالياً تحظى باعتراف السوق، مع ارتفاع في أسعار السوق الثانوية. على سبيل المثال، تم إدراج مشروع 华夏 أولترايس رييت في أغسطس 2024، مع مدة متبقية للأصول حوالي 30 سنة، وبلغت قيمة الأصول 1.973 مليار يوان، وارتفعت قيمتها بنسبة 72.2% حتى مارس 2026. أما مشروع Zhongjin Weipinhui، فتم إدراجه في سبتمبر 2025، بقيمة 2.901 مليار يوان، وارتفعت قيمته بنسبة 25.8%. وتبلغ قيمة الأصول للمشاريع التي تم قبولها حالياً حوالي 7.47 مليار و5.06 مليار يوان على التوالي. من ناحية الأداء المالي، فإن التدفقات النقدية الصافية الموزعة تتراوح بين 3.4% و4.0%، مع توقع أن تصل إلى 4.6%-5.5% في 2026.

1.2 من البيع المباشر إلى التجربة والخدمة، مقاومة الأوتلتس للدورات تظهر في زيادة الزوار والمبيعات

نشأت الأوتلتس في الولايات المتحدة في السبعينيات، وتطورت من متاجر مباشرة من المصانع إلى مراكز تسوق ضخمة، وامتدت عالمياً. كانت البداية في أمريكا، حيث أنشئت كمحلات مباشرة لبيع مخزون المصانع من البضائع الموسمية أو المنتهية، بأسعار منخفضة لجذب العملاء. في الثمانينيات والتسعينيات، بدأت تتجمع وتدار بواسطة مطورين متخصصين، مكونة مراكز تسوق تجمع بين علامات تجارية متعددة. مع بداية القرن، أصبحت الأوتلتس ناضجة في أمريكا، وبدأت تنتشر في أوروبا، اليابان، وجنوب شرق آسيا، وأصبحت نمطاً عالمياً.

في الصين، بدأ تطوير الأوتلتس في 2002، وحقق نمواً سريعاً خلال العشرين عاماً. في 18 ديسمبر 2002، افتتحت أول أوتلت في بكين، مع نمط بيع مخزون موسمي ومنتجات منتهية الصلاحية بأسعار مخفضة. مع تزايد الطلب، توسعت إلى المدن الكبرى منذ 2006، وبدأت تتنافس، وارتفعت وتيرة التوسع بعد 2013، مع إضافة أكثر من 20 مشروعاً في 2018، ودمج التجارة الإلكترونية بطرق مبتكرة.

في الربع الرابع من 2025، سجلت المبيعات نمواً بنسبة 13.1%، وزاد تدفق الزوار بنسبة 13.8%، مما يعكس قدرة مقاومة الدورة الاقتصادية. منذ 2021، دخلت الأوتلتس مرحلة تحسين الجودة والكفاءة، مع تركيز على التركز في القمة، وتبني نمط أصول خفيفة، وعمليات استحواذ نشطة. وفقاً لبيانات اتحاد التجارة الصيني، بين يوليو 2024 ويونيو 2025، حققت 205 مشاريع أوتلت عالية الجودة مبيعات بقيمة حوالي 180 مليار يوان، بزيادة 8.9%، وبلغ عدد الزوار 900 مليون، بزيادة 12.5%. وتظهر البيانات أن معدل نمو المبيعات والزوّار يتجاوز بكثير القطاعات التقليدية، مما يدل على قدرتها على مقاومة التقلبات الاقتصادية.

(تتمة الترجمة في الرد التالي)