العقارات قد تكون الفائز الأكبر في الهجرة من الائتمان الخاص

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، وصناديق الأسهم الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة إلى صندوق بريدك. بعد أقل من أربع سنوات على هروب المستثمرين من صناديق العقارات التجارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة، بدأ بعضهم الآن في العودة، مع خروجهم من سوق الائتمان الخاص الذي كان في السابق نشطًا. ارتفعت الاستثمارات في صناديق REITs المسجلة علنًا غير المتداولة من 33.2 مليار دولار في 2022 إلى 5.7 مليار دولار في 2025، لكن المكاسب في الأشهر القليلة الماضية تشير إلى تحول في الاتجاه. جمعت هذه الصناديق 593 مليون دولار من المستثمرين في يناير، بزيادة عن 467 مليون دولار في ديسمبر و416 مليون دولار في نوفمبر، وفقًا لتتبع من ستانجر للاستثمار المصرفي. تظهر بيانات إضافية من كوستار أن الاستثمارات في صناديق REITs غير المتداولة شهدت مكاسب خلال الربعين الثالث والرابع من العام الماضي. يتوقع البعض أن يتجه المزيد من الأموال من سوق الائتمان الخاص إلى العقارات. قال كيفن جانون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة ستانجر: “نعتقد أن ذلك سيحدث. بدأنا نرى علامات على ذلك في زيادة جمع التبرعات في جانب العقارات. الأمر أبطأ، لكنه يبدأ في الزيادة. وتوقف عمليات الاسترداد في جانب العقارات، وما يحدث الآن هو تدوير رأس المال.” عند سؤاله مؤخرًا على CNBC عن احتمال أن يقوم مستشارو الاستثمار بسحب العملاء من Blackstone Private Credit (BCRED) وتحويلهم إلى Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)، قال جوناوثان غراي، رئيس الشركة ومدير العمليات: “لا أعلم إذا كان ذلك يحدث مقابل دولار مقابل دولار، لكن عندما يقلقون بشأن شيء ما، قد يتوقفون. سأخبرك، بشكل مثير للاهتمام، أن BREIT حققت تدفقات واردة هي الأفضل منذ 2022 في الربع الأول.” تراجعت قيم العقارات التجارية بنسبة 22% من ذروتها في أبريل 2022 إلى أدنى مستوى لها في ديسمبر 2023، وفقًا لمؤشر أسعار العقارات التجارية من Green Street. لا تزال تشهد تعافيًا ببطء على شكل حرف U، مما يجعل نقطة الدخول للمستثمرين لا تزال جذابة جدًا. مع زيادة تقلبات سوق الأسهم بسبب الضغوط الاقتصادية العالمية من الرسوم الجمركية والآن الحرب في إيران، توفر الأصول الصعبة مثل العقارات وسيلة مقنعة لتنويع المحافظ الاستثمارية. أما بالنسبة للقطاعات التي قد تستفيد، فقد أبرمت Blackstone بعض الصفقات المكتبية المحددة، لكنها تظل مركزة على مراكز البيانات والصناعات والمتعددة العائلات، مفضلة استقرار ودخل هذه القطاعات، وفقًا لشخص مطلع على عمليات Blackstone الداخلية، لم يُصرح له بالتحدث علنًا عن الأمر. قال ويلي ووكر، الرئيس التنفيذي لشركة Walker & Dunlop: “في نهاية المطاف، الأمر يتعلق بالعائد. إذا استمر المستثمرون في سحب أموالهم من صناديق الائتمان الخاص، فمن الصعب تعويض ذلك العائد في استثمارات ديون أخرى.” وأضاف: “شهدت Blackstone أول شهر إيجابي لتدفقات الصناديق إلى BREIT منذ أربع سنوات في فبراير. صناديق الائتمان الخاص تفوق على ديون العقارات التجارية — تريليونات مقابل مليارات — لذا فإن أي خروج من سوق الائتمان الخاص قد يكون له تأثير كبير على صناديق العقارات التجارية.” ويبدو أن النقاش يتصاعد بسرعة، مع انتشار عناوين الأخبار حول عمليات الاسترداد من الائتمان الخاص. قال كريستيان أولبرش، رئيس شركة JLL ومديرها التنفيذي، خلال تسجيل بودكاست CNBC Property Play في 12 مارس، والذي من المقرر أن يُصدر الأسبوع المقبل: “كنت، أمس، في اجتماع مع عدد من المستثمرين الكبار هنا في نيويورك، وكنا نناقش بالضبط هذا الموضوع.” وأضاف: “الأصول الحقيقية تظهر كفرص جذابة بشكل لا يصدق في ظل حالة عدم اليقين التي نمر بها حاليًا، وأن وضع الائتمان الخاص يدفع الناس أكثر نحو الأصول الحقيقية. لذلك، نعم، من المحتمل أن يكون ذلك شيئًا تستفيد منه العقارات أو الأصول الحقيقية.” وأكد أولبرش أن المستثمرين لا زالوا يتبعون الطرق الأكثر تحفظًا في بيئة أسعار الفائدة المتقلبة حديثًا، وهو ما يعني التركيز على أفضل المباني في أفضل المواقع، بما في ذلك المباني المكتبية عالية الجودة، بالإضافة إلى مرافق اللوجستيات والمخازن والمتعددة العائلات. لا تزال أسعار الفائدة تشكل عنصرًا غير متوقع، حيث كانت التوقعات أنها ستكون أقل بكثير بحلول الآن. تتراجع توقعات خفض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي بسبب مخاوف من أسعار الطاقة والتضخم. قد يؤدي ذلك إلى تباطؤ في التحول إلى العقارات أكثر مما كان متوقعًا. قال جانون: “لقد عشنا خلال هذه الظاهرة الشاذة، لقد استمرت لفترة أطول مما كنا نظن، والآن ستطول قليلاً، ربما، بسبب الحرب. لكننا نعتقد في النهاية أن الأموال ستبحث عن موطن، وسنحاول وضع تلك الأموال في العقارات إذا استطعنا إثبات استقرار أسعار العقارات.”