تدخل الشركات المملوكة للدولة، مزاد الأراضي في بكين يجمع 26.07 مليار يوان في أسبوع واحد

بكين تختتم الربع الأول من مزادات الأراضي بجمع 26.07 مليار يوان.

في 20 مارس، تم طرح قطع أراضٍ في المنطقة الشرقية من حديقة تكنولوجيا تشانغبينغ، المرحلة الرابعة، من بينها قطعة CP00-1201-0013، حيث فازت شركة مينجيا للتطوير العقاري بعرض أدنى سعر قدره 16.88 مليار يوان، مع سعر بناء تقريبي يبلغ 25,800 يوان/متر مربع.

قبل ذلك، في 17-18 مارس، فازت شركة بكين رينهو ريسن للتطوير العقاري المحدودة بعقد بقيمة 3.48 مليار يوان لقطعة أرض في المنطقة الخامسة من مدينة شونيو الجديدة، مع سعر بناء تقريبي يبلغ 15,400 يوان/متر مربع. كما فازت شركة بكين سكن جينشون للتطوير العقاري بعقد بقيمة 5.71 مليار يوان لقطعة أرض على خط M15 بمحطة هيدون، مع سعر بناء تقريبي يبلغ 14,000 يوان/متر مربع.

قال تشانغ كاي، مسؤول أبحاث سوق الأراضي بمركز أبحاث مؤشر العقارات، إن ثلاث قطع أراضٍ تم طرحها بسعر أدنى خلال هذا الشهر، جميعها مدعومة من قبل شركات الدولة، مما يعكس الحالة النفسية للسوق الحالية وتنافس المناطق. لا تزال الأراضي ذات الجودة المنخفضة والمنخفضة الكثافة تعتمد على دعم الشركات الحكومية، خاصة في ظل قيود التمويل والثقة. بالإضافة إلى ذلك، بعد دخول الأراضي السوق، يصبح من المهم كيف يمكن التميز في المنافسة الشرسة، وهو اختبار لقدرة الإدارة المستقبلية.

قطعة أرض تشانغبينغ محاطة بالمنافسين

تمت صفقة قطعة أرض في المرحلة الرابعة من حديقة تكنولوجيا تشانغبينغ، المنطقة الشرقية، بدعم من شركة حكومية محلية.

تتكون من ثلاث قطع سكنية (0013، 0015، 0039) وقطعة حضانة (0016).

تشمل القطع السكنية 0013، 0015، 0039 مساحات بناء تقارب 0.99 هكتار، 1.98 هكتار، و3.51 هكتار على التوالي، مع مساحات مبنية على السطح تقارب 1 هكتار، 2 هكتار، و3.54 هكتار، بنسبة استغلال أرض تبلغ 1.01، وارتفاع محدود بـ 18 مترًا (بعض المناطق حتى 24 مترًا)، ونسبة المساحات الخضراء 30%. تعتبر قطعة 0039 الأكبر والأكثر استقامة، بينما القطعتان الأخريان غير منتظمتين، مما قد يؤثر على توزيع المباني لاحقًا. يُشجع على ربط القطعتين 0013 و0015 تحت الأرض.

قطعة 0016 مخصصة للحضانة، بمساحة تقارب 0.48 هكتار، بنسبة استغلال 0.8، ومساحة مبنية على السطح حوالي 3840 متر مربع، بارتفاع محدود بـ 16 مترًا، ونسبة المساحات الخضراء 30%. يُخطط لإنشاء حضانة تتسع لـ 12 فصلًا.

تقع القطعة في منطقة نانشاوبان خارج الحلقة السادسة الشمالية، على بعد حوالي 2.5 كم من محطة مترو نانشاوبان، بالقرب من مراكز تجارية وتعليمية مثل تشانغبينغ وورلد سيتي. يحدها من الغرب منتزه باي فو تشيوان الرطوبي، وتتميز بموارد بيئية غنية، وتُظهر خصائص منطقة تحسين ذات بيئة طبيعية ممتازة ووسائل نقل عامة متطورة.

يرى خبراء السوق أن، مع استغلال بنسبة 1.01 فقط وارتفاع محدود بـ 18 مترًا، تم تزويد الأرض بطابع “فيلا” بحت، ومن المتوقع أن تركز المنتجات المستقبلية على وحدات متداخلة أو منازل مجمعة ذات كثافة منخفضة.

على الرغم من أن جودة الأرض جيدة، إلا أن المنطقة محاطة بمنافسين قويين.

على بعد مسافة قصيرة، تقع مجتمعات منخفضة الكثافة مثل “لونغهو إنشيا” التي تتخصص في الفيلات والمنازل المطلة على الجبال، والتي اكتسبت بالفعل سمعة بين العملاء، ويبلغ سعر العقارات المستعملة حوالي 42,000 يوان/متر مربع.

على بعد حوالي كيلومترين، هناك ثلاثة مشاريع سكنية أخرى، مع سعر بناء قدره 26,000 يوان/متر مربع، وبيع حوالي 1400 وحدة من أصل أكثر من 1800، مع تركيز على الطلبات الأساسية والتحسينات. مشروع “ووتون شان يو” يضم 1200 وحدة، وحقق أكثر من نصف مبيعاته، بينما مشروع “لونغهو إنشيا لينغ يونغ سونغ” الذي تم افتتاحه في نوفمبر من العام الماضي، لم يحقق سوى أقل من 50 عقدًا حتى الآن.

بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع جديدة على بعد محطة واحدة من مترو شانخه جياو، مثل “ووتون ستار تشن” و"زودزونغ تشين يوي فوي" و"بكين جيانغون جياجينلي"، ويبلغ إجمالي المخزون من حوالي 6 مشاريع حوالي 4000 وحدة.

قال تشانغ كاي إن مزاد الأراضي الأخير شهد مشاركة شركة واحدة فقط، وتم البيع بسعر أدنى، مما يعكس حذر السوق تجاه المشاريع ذات الكثافة المنخفضة وطويلة الأمد في المناطق غير المركزية. على الرغم من أن سعر البناء يتمتع ببعض المزايا، إلا أن المنافسة داخل المنطقة قوية، وسيواجه المشروع تحديات من مشاريع مثل “جيفان غوانتانغ فوي” و"لونغهو لينغ يونغ سونغ" من حيث جودة المنتج، بالإضافة إلى المنافسة السعرية مع مشروع “ووتون شان يو”. لتحقيق النجاح، يجب أن يركز المشروع على تمييز نفسه من خلال “وحدات متداخلة منخفضة السعر”.

يقول خبراء السوق إن، مع السيطرة على سعر الأرض، فإن استغلال الكثافة منخفض جدًا، ويقتصر على الفيلات والمنازل ذات القيمة العالية. في سوق يركز على الطلبات الأساسية والتحديثات، يجب أن يحقق المشروع مبيعات عالية بأسعار فاخرة، مع ضمان سرعة البيع، مما يشكل اختبارًا كبيرًا لقدرة الشركة الحكومية على التطوير والتسويق.

منطقتا شونيو و9.19 مليار يوان

تمتلك منطقتا شونيو، وهما منطقتان منخفضتا الكثافة، دعمًا من الشركات الحكومية.

فازت شركة بكين شونيو تشنغوان للملابس، المملوكة بالكامل لشركة شونيو، بمبلغ 3.48 مليار يوان لقطعة أرض في المنطقة الخامسة من المدينة الجديدة، وهي شركة تابعة لبلدية شونيو، وتقوم بأعمال تطوير الأراضي، وبناء مساكن الإيواء، وإدارة الأصول.

تبلغ مساحة القطعة 1.57 هكتار، مع مساحة بناء تقارب 22,600 متر مربع، مع استغلال أرض منخفض بنسبة 1.44 وارتفاع مبنى محدود بـ 60 مترًا، ومن المتوقع أن تتضمن مشاريع سكنية منخفضة الكثافة وذات جودة عالية. يتماشى ذلك مع توجهات التحول من الطلبات الأساسية إلى تحسين الجودة في المنطقة.

تقع القطعة في قلب المنطقة القديمة من شونيو، وتحيط بها مرافق بيئية وخدمية ناضجة، بالقرب من حديقتي رينهو وشونيو، وتوفر ضمانات صحية وتعليمية من خلال مستشفى الأطفال وشؤون النساء، بالإضافة إلى دعم تجاري من مركز “شوبين سيتي أوتليت”، مما يخلق دائرة حياة مناسبة للسكان.

كما فازت شركة بكين تشن جياشياو بمبلغ 5.71 مليار يوان لقطعة على خط M15 بمحطة هيدون، ويُعتقد أن إعلانًا من شركة بكين تشن جياشياو و"شياو يي" يشير إلى تعاون بين الشركتين في التطوير.

تتميز هذه القطعة بكثافة استغلال منخفضة جدًا، حيث تبلغ 1.3، مما يمنحها ميزة الكثافة المنخفضة مقارنة بالمشاريع المجاورة، ويؤسس لفرص بناء منازل ذات استغلال عالي. سعر البيع البالغ 14,000 يوان/متر مربع يعزز من الأمان المالي للمشروع. تقع على بعد حوالي 400 متر من محطة مترو فونغبو، وتتمتع بموقع مطل على نهر تشاوباي، مما يوفر قيمة مزدوجة من “نقل فعال” و"قيمة بيئية".

رغم أن المرافق المحيطة لا تزال في مرحلة التخطيط، إلا أن ميزة التكاليف تتيح للمطورين فرصة لتحسين الجودة، مع مرونة في التسعير لتلبية الطلبات الأساسية والتحسينات.

قال تشانغ كاي إن، من بين مناطق شونيو، يتميز موقع “رينهو” بطابع فريد، حيث يركز على تحسينات عالية الجودة، ويجذب مطورين مثل “ماويوان” المتخصصين في المنتجات الراقية. كما أن منطقة “مابو” ذات طابع مشابه، وتتميز بالمرافق الحكومية والأحياء السكنية الناضجة، بينما تعتمد “رينهو” على انخفاض عتبة الدخول وميزات بيئية مميزة، مما يخلق توازنًا بين المناطق. لا تزال منطقة شرق فوشان، التي تفتقر إلى إمدادات الأراضي، تحتفظ بمكانتها السوقية الفريدة.

وفقًا لخطط إمدادات الأراضي لعام 2026 التي أصدرتها لجنة التخطيط العمراني، تم تخصيص 200-240 هكتارًا من الأراضي السكنية، وهو انخفاض مستمر عن 240-300 هكتار في 2025، وهو ما يمثل أربع سنوات من تقليل التخصيص.

قال تشانغ كاي إن “تباين السوق يتعمق أكثر، مع استمرار المنافسة الشديدة على الأراضي المركزية، بينما تتجه المناطق النائية غير المركزية نحو استقرار الأسعار وراحة البيع من خلال خفض الأسعار والكثافة”.