خفض شنغهاي نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى

المصدر: صحيفة الاقتصاد المرجعي الكاتب: ليانغ تشيان يي جيان

في 16 مارس، أصدرت فرع بنك الشعب الصيني في شنغهاي بالتعاون مع إدارة الرقابة المالية الوطنية في شنغهاي إشعارًا، يقضي بتعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “المنازل التجارية والسكنية”) في شنغهاي ليكون لا يقل عن 30% اعتبارًا من 16 مارس 2026. يتعين على المؤسسات المالية تحديد نسبة الدفعة الأولى لكل قرض بشكل معقول بناءً على حالة التشغيل، ومخاطر العملاء، وغيرها من العوامل. هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها تعديل سياسة قروض العقارات التجارية في شنغهاي منذ أكثر من عشر سنوات، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى.

في يناير من هذا العام، أصدر بنك الشعب الصيني وإدارة الرقابة المالية الوطنية إشعارًا حول تعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية، نص على أن “نسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك ‘المنازل التجارية والسكنية’) لا تقل عن 30%”، وأشار إلى أنه “وفقًا لمبدأ تطبيق السياسات حسب المدينة، يتم تحديد الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لكل مدينة بشكل مستقل بناءً على الحد الأدنى الموحد على مستوى البلاد.”

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو في شنغهاي، إن “السياسة الجديدة تقلل من عتبة الدخول للاستثمار والتشغيل، والهدف الرئيسي هو تنشيط الأصول التجارية والسكنية القائمة.” وأوضح أن التأثير المباشر لهذا التعديل واضح جدًا. على سبيل المثال، عقار تجاري بقيمة إجمالية قدرها 5 ملايين يوان، قبل تنفيذ السياسة الجديدة، كان على المشتري دفع 2.5 مليون يوان كدفعة أولى، وبعد التعديل انخفضت إلى 1.5 مليون يوان، مما يقلل بشكل مباشر من ضغط التدفق النقدي بمقدار 1 مليون يوان.

وأشار يان يويجين إلى أن هذا التغيير سيساعد على تحرير الطلب من المستثمرين الذين كانوا مقيدين بمعايير رأس المال، خاصة مع عودة نشاط سوق العقارات المستعملة، مما يتوقع أن يؤدي إلى زيادة استشارية في مشاريع العقارات التجارية والسكنية في المناطق المركزية في شنغهاي على المدى القصير.

ذكر Zhang Wenjing، المدير العام لبيانات شنغهاي في معهد أبحاث Zhongzhi، أن متوسط الإيجارات ونسبة الإشغال للعقارات التجارية والمكتبية في شنغهاي شهدت تراجعًا بدرجات متفاوتة خلال السنوات الماضية، مما أدى إلى ضعف ثقة السوق وتقليل حجم الصفقات، وارتفاع مخزون العقارات التجارية والمكتبية بشكل مستمر. إن خفض نسبة الدفعة الأولى من 50% أو أكثر إلى 30% على الأقل هو خطوة لخفض عتبة الدخول، وتحفيز الطلب المحتمل، ومساعدة شركات التطوير العقاري على تسريع تصفية العقارات التجارية، وتخفيف ضغط المخزون.

قال Zhang Bo، رئيس معهد 58 Anjuke للدراسات، إن السياسة الجديدة ستتفاعل مع سياسات تنشيط المخزون غير السكني ودعم تحديث المباني التجارية في شنغهاي، مما يسهل على المستثمرين الصغار والمتوسطين، وشركات التشغيل الإيجاري المتخصصة، دخول سوق تحويل العقارات التجارية إلى تأجير طويل الأمد، كما أنها تقلل من الضغط المالي على شركات التطوير العقاري لتحويل العقارات التجارية إلى شقق للإيجار الطويل. من خلال دعم القطاع المالي لتحويل العقارات التجارية إلى شقق طويلة الأمد، تلبية لزيادة الطلب على الإيجار السكني.

قال لي هان، أحد العاملين في سوق العقارات في شنغهاي ويراقب سوق بورودون عن كثب، إن خفض نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية سيعزز بشكل رئيسي مبيعات الشقق الفندقية. وأضاف أن “حاليًا، من الصعب تصفية المحلات التجارية، لكن الشقق الفندقية ذات الموقع الممتاز يمكن أن تحقق عائد إيجار بنسبة 3% أو أكثر، مما يجعلها جذابة.” وأوضح أن مشروعًا في منطقة Zhangjiang في بورودون، يعرض وحدات بمختلف الأحجام، بأسعار تتراوح بين 2 إلى 3 ملايين يوان، وإيجارات شهرية تتراوح بين 8500 و9000 يوان، ومع السياسة الجديدة، تقل الدفعة الأولى للمشتريين بحوالي 50 إلى 60 ألف يوان، وبدون قيود على الشراء، مما يجعله أكثر جاذبية للمكاتب المجاورة وللمستثمرين.

ومع ذلك، يرى خبراء الصناعة أن التعديلات الحالية رغم أنها تنشط السوق، إلا أنها لن تؤدي إلى انقلاب كامل في سوق العقارات التجارية والسكنية. قال يان يويجين إن “في ظل الوضع الجديد للسوق العقاري، مع ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب، وضغوط الإيجارات، وتخفيف قيود شراء المنازل، فإن تأثير السياسات سيكون متباينًا بشكل هيكلي، ومن الصعب تكرار موجة المضاربة على العقارات ‘شبيهة بالسكن’.”

وأشار يان يويجين إلى أن “هدف السياسة ربما هو زيادة سيولة العقارات التجارية والسكنية، وتنشيط وظيفتها كحامل صناعي أو كحامل تجاري للبيع بالتجزئة.” وأوضح أن انخفاض الرافعة المالية يمكن أن يوجه بعض العقارات نحو مؤسسات أو أفراد لديهم القدرة على الشراء أو التعديل والتشغيل، لاستخدامها في تطوير استهلاكات جديدة أو أنماط عمل جديدة. خاصة بعد التعديلات الأخيرة على الاقتصاد الصناعي والتجاري، ستظهر طلبات سوقية جديدة على مشاريع العقارات التجارية والصناعية.

توقع Zhang Bo أن تتبع مدن من الدرجة الأولى مثل بكين على الأرجح. وقال إن “في ظل دخول السوق العقاري لعصر المخزون، أصبح تنشيط الأصول القائمة في القطاع التجاري والمكتبي هدفًا رئيسيًا للسياسات.” من المتوقع أن تقوم المدن الأخرى، بناءً على وضع السوق وأهداف التنظيم، بتعديل نسب الدفعة الأولى، وربما إصدار سياسات أكثر استهدافًا لتحقيق أهداف ‘الحد من النمو، وتقليل المخزون، وتحسين العرض’.