ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

قطاع العقارات يشهد موسم الذروة في الصفقات “الذهب الثلاثي والفضي الرابع” كما هو متوقع.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم التوقيعات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم الصفقات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا عدد الزيارات والمبيعات للعقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، يُعتبران نقطة محورية في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات الحق في الدراسة في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي مبيعات السوق العقارية، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لأداء السوق في هذين الشهرين، حيث يؤثر ذلك على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يبرز موسم “الربيع الصغير” بشكل مختلف، حيث عاد سوق العقارات إلى العقلانية بعد عدة سنوات من التذبذب، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق ارتفاع في الكمية والسعر معًا خلال هذا الموسم، مما يدفع السوق إلى دورة نمو جديدة. وفقًا لتحقيقات متعددة من قبل مراسلي صحيفة الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، أظهرت البيانات أن حجم الصفقات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وتحليل العديد من خبراء السوق، أن بكين وشنغهاي، بفضل السياسات التحفيزية، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون موسم “الربيع الصغير” هذا موسمًا واعدًا من حيث حجم الصفقات؛ كما أن هناك مؤشرات على انتعاش في قوانغتشو وشنتشن بشكل عام.

ارتفع حجم الصفقات وأسعار مستقرة في المدن الأولى، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يبدأ بداية جيدة.

لقد جاء الربيع الصغير

شنغهاي هي المدينة الأبرز في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات شركة كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت مبيعات الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

وفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في المبيعات إلى السياسات الجديدة. في 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لتعزيز استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي للأجانب غير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط الحصول على رخصة الإقامة لشراء العقارات، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لمراسل صحيفة الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة موسم “الربيع الصغير”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم الصفقات، مع استقرار الأسعار بشكل ملحوظ، حيث لم تنخفض الأسعار بشكل واضح، وهو مؤشر إيجابي. وأشار إلى أن البيانات التي رصدها تشير إلى أن أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي لم تتراجع منذ ديسمبر الماضي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.

أما في بكين، فسياسات ديسمبر من العام الماضي لا تزال تؤثر. وفقًا لتحليل معهد 58 للأبحاث، بعد عطلة رأس السنة الصينية، عادت مكاتب البيع الوسيطة ووكالات العقارات للعمل بشكل كامل، مما أدى إلى انتعاش سريع في الطلب على البحث عن العقارات، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم الصفقات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، بلغت مبيعات بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد عن 30% مقارنة بالأسبوع السابق للسياسات الجديدة. كما استمر السوق في التعافي بعد عطلة رأس السنة، حيث بلغت مبيعات الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

على عكس بكين وشنغهاي، حيث كانت السياسات داعمة، فإن قوانغتشو وشنتشن شهدتا انتعاشًا في السوق نتيجة الطلب الصلب على الشراء.

وأظهرت البيانات أن مبيعات العقارات المستعملة عبر الإنترنت في قوانغتشو خلال الأسبوعين الأولين من مارس تجاوزت 4000 صفقة، وبلغ أعلى معدل يومي 271 صفقة في 15 مارس، وهو أعلى مستوى منذ بداية 2023.

قال وسيط عقاري في حي تيانهي في قوانغتشو لمراسل صحيفة الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أعمل يوميًا على عرض العقارات، وترتيب اللقاءات، وتوقيع العقود. الآن، يجب أن تنتظر في طابور عند مراكز التوقيع، وهو مختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، وقد أتممنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما في شنتشن، فالأرقام واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، بلغ إجمالي مبيعات العقارات السكنية الجديدة والمستعملة في المدينة أكثر من 4000 صفقة. حيث بلغت مبيعات العقارات الجديدة 1474 صفقة، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 صفقة للعقارات المستعملة، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

وأشار مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إلى أن السوق استمر في التعافي بعد عطلة رأس السنة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء، وأن العديد من المشاريع العقارية الجديدة خفضت الأسعار بشكل ملحوظ، مما أدى إلى نتائج جيدة؛ كما أن مبيعات العقارات المستعملة عادت بسرعة، ويُعتبر موسم “الربيع الصغير” قد بدأ بالفعل.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

حجم السوق يتزايد بشكل واضح، والأسعار مستقرة، ومالكو العقارات المستعملة بدأوا يظهرون حالة من “التمسك بالسعر”.

وفقًا لمراسل صحيفة الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، من مصادر متعددة في وكلاء عقارات في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن مالكي العقارات المستعملة حاليًا يتسمون بموقف أكثر صرامة، وأسعار العقارات المستعملة لا تزال قوية مقارنة بالماضي، مع محدودية في مجال التفاوض على السعر. وقال أحد الوسطاء في نانشان في شنتشن: “الصفقات ذات القيمة الجيدة كانت قد استُهلكت تقريبًا، وبعد عطلة رأس السنة، أصبح من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يعتقدون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يبيع، لذلك الأسعار الآن مستقرة بشكل عام، ولكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لمراسل صحيفة الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: إن السوق الحالية تشهد زيادة في حجم العقارات المستعملة مع استقرار الأسعار، لكن من ناحية العقارات الجديدة، “لا تزال إشارات الانطلاق بحاجة إلى تأكيد.”

ووفقًا للبيانات التي قدمها مسؤول التسويق، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة قد انخفضت في معظم الحالات خلال هذا الشهر، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استراتيجية “السعر مقابل الحجم” وتحول هيكل المبيعات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية في جنوب الصين: “في مارس هذا العام، انخفض سعر مشروعنا المجاور بنسبة 15%، وأصبح السعر أقل بعدة آلاف من اليوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن لم نحقق الكثير من المبيعات.”

ويعكس هذا التباين في المشاعر أيضًا في سوق الأراضي. على سبيل المثال، في شنغهاي، في 13 مارس، تم إتمام بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم بيع ثلاث قطع أراضٍ تقع في جادينغ، وشنغهاي، وتشونغتشينغ، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، بقيمة إجمالية حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في تشونغتشينغ التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بسعر المزايدة الأدنى.

يشير ذلك إلى أن السوق الحالية، رغم حيويتها، فإن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال حذرة. في مؤتمر أداء شركة تشونغ تشي، قال نائب المدير العام وان بوين إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء عند مستويات منخفضة بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف أن استثمار شركة تشونغ تشي في عام 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن المهمة، مع اعتماد استراتيجية البيع قبل الشراء، واختيار المشاريع بعناية. وبناءً على السوق وتدفقات العائدات، ومع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط حمراء" وتحقيق توازن بين الحجم والأرباح، يجب أن يحقق كل مشروع معايير “الستة جيدة” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشاريع وتحقيق العوائد.

من وجهة نظر هذا، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم مؤشر الأبحاث في معهد تشيجيانغ، تشاو جينجين، من أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن استدامة هذا الاستقرار تعتمد على تحسن التوقعات الدخيلة للمواطنين، وتوقعات أسعار العقارات، وغيرها من العوامل الأساسية الكلية التي تحتاج إلى تحسن جوهري.