تسريع طلبات صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REITs) - يتم إتمام الردود في أقل من تسعة وعشرين يوماً في المتوسط

صحيفة الأوراق المالية مراسلة وان روي

تظهر معلومات بورصتي شنغهاي وشينزين أنه حتى 18 مارس، قدمت 11 مؤسسة إدارة أصول عامة طلبات تسجيل لـ15 صندوق استثمار عقاري تجاري (REITs)، باستثناء 3 منتجات جديدة تم تقديمها في مارس، فإن الـ12 منتجًا الأخرى دخلت بالفعل مرحلة الرد أو الاستفسار.

في آخر يوم من عام 2025، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا حول إطلاق تجربة صندوق الاستثمار العقاري التجاري. خلال شهرين ونصف فقط، بلغ عدد طلبات REITs التجارية المقدمة 15 طلبًا، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي حجم جمع الأموال 46 مليار يوان، ومتوسط حجم التمويل لكل منتج حوالي 30.71 مليار يوان.

بالنظر إلى المنتجات المقدمة، هناك 6 منتجات يتوقع أن تجمع أكثر من 4 مليارات يوان. من بينها، يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق التابع لشركة China Jin Vip Shop حوالي 7.47 مليار يوان، وهو الأعلى حجمًا؛ كما يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق التابع لشركة Guotai Haitong Sand Ship حوالي 5.064 مليار يوان، وصندوق Guangda Baodxin Guangda Anshi العقاري التجاري المغلق حوالي 4.905 مليار يوان.

علم مراسل صحيفة الأوراق المالية من عدة مؤسسات إدارة أصول وساطة أن في ظل بيئة السوق الحالية ذات الفائدة المنخفضة، أصبحت REITs أداة مهمة لزيادة حجم إدارة الأصول غير النقدية للمؤسسات العامة. وبحسب تقدير حجم كل منتج بـ30 مليار يوان، فإن إصدار 3 إلى 4 منتجات يمكن أن يتجاوز حجمها المئة مليار يوان؛ ومع آفاق التوسع في الأصول طويلة الأمد، فإن هناك مساحة واسعة للنمو المستقبلي.

بالنظر إلى مشاريع REITs التجارية التي تم تقديمها، فإن الأصول الأساسية تقع بشكل رئيسي في مدن من الدرجة الأولى مثل شنغهاي، شنزن، قوانغتشو، بالإضافة إلى مدن رئيسية ذات إمكانات نمو قوية مثل هيفي، شيان. تشمل نطاقات التجربة مراكز تجارية، وتجزئة تجارية، ومكاتب، وفنادق، وغيرها من أنواع العقارات التجارية التقليدية. كما أن الملاك الأصليين من الشركات الحكومية والخاصة، مع مصادر أصول متنوعة.

قال المحلل بينغ وونغيو من شركة Shenyin Wanguo إن مقارنة بـ REITs للبنية التحتية، فإن أصول REITs العقارية التجارية تتميز بخصائص عالية السوقية، وتنوع أكبر في جهات الإصدار (حيث تمثل الشركات الخاصة، والأجانب، وشركات العقارات نسبًا أعلى)، وسلسلة مراجعة أكثر بساطة وكفاءة، ومرونة أعلى في أداء الأصول الأساسية، وخصائص أكثر قوة في الأداء السهمي. مع إطلاق REITs العقارية التجارية، ستصبح بنية أصول سوق REITs العامة أكثر تنوعًا، ومن المتوقع أن يعاد هيكلة منظومة التقييم، وفتح حجم السوق بشكل أكبر، مما يتيح فرصة سوقية تريليونية.

ومن الجدير بالذكر أن الـ12 منتجًا المذكورين استغرقت في المتوسط 28.5 يومًا لإكمال الرد، حيث أن منتج Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs استغرق فقط 22 يومًا بعد استلام الطلب لإتمام الاستفسار، مما يدل على كفاءة عالية في مراجعة واستجابة الجهات التنظيمية.

قال فريق المحلل لياو زيمينغ من شركة Huayuan Securities إن، استنادًا إلى الملاحظات الحالية، تركز اهتمامات الجهات التنظيمية بشكل رئيسي على أربعة جوانب: مدى توافق العقارات مع اللوائح، مثل اكتمال الإجراءات، وتوافق استخدام الأراضي، وكفاءة التشغيل؛ سلامة الأصول، بما يشمل نطاق الأصول المجمعة، والأصول المشتركة؛ أرباح المشاريع، مع طلب تقديم مزيد من المعلومات حول نمط التشغيل، ومنافسة المشاريع، ومخاطر مثل انتهاء عقود الإيجار، والمعاملات ذات الصلة؛ معقولية التقييم، مع تقييم دقيق لمعدلات النمو طويلة الأمد، ونسب الإشغال خلال فترة التوقعات.

وفي الواقع، بالإضافة إلى تسريع البورصات في تنفيذ المشاريع الأولى، فإن لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية ومكاتبها في مختلف المناطق يعقدون أيضًا تدريبات مكثفة، لتوجيه الشركات والمؤسسات المالية والجهات الحكومية للاستفادة من فرص تطوير REITs التجارية. في 13 مارس، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا عن قبول طلبات ما بعد الدكتوراه لعام 2026، وأدرجت بشكل خاص “دراسة بناء نظام سوق REITs” كجهة مرجعية للبحث.

وفي ذات اليوم، أعلنت لجنة تنظيم الأوراق المالية في سيتشوان أنها عقدت مؤخرًا بالتعاون مع بورصتي شنغهاي وشينزين، ومكتب المالية في الحزب الشيوعي، “اجتماع تعزيز تجربة REITs التجارية في سيتشوان”، لإجراء مسح للأصول، وتحفيز وتوجيه تقديم مشاريع REITs التجارية، ومعالجة التحديات والصعوبات التي تواجهها الشركات، من خلال إجابة على كل سؤال بشكل فردي لدفع المشاريع قدمًا.