تسريع تصفية المخزون 22 مقاطعة تخفض نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: Zhang Min

في 16 مارس، أصدر المكتب الرئيسي للبنك الشعبي الصيني في شنغهاي إشعارًا يفيد بتعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “العقارات التجارية والسكنية المختلطة”) إلى 30% على الأقل. يهدف هذا الإجراء إلى تسريع تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية، وتعزيز نشاط السوق بشكل أكبر.

في 15 يناير من هذا العام، قال المتحدث باسم البنك الشعبي ونائب المحافظ Zou Lan إنه بالتعاون مع الهيئة العامة للرقابة المالية، تم خفض نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30%، لدعم تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية. بعد يومين، أصدر الوزارتان معًا إشعارًا يوضح تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30% على الأقل.

قبل ذلك، كانت نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض العقارات التجارية 50%. وفي التنفيذ العملي، كانت بعض البنوك تحددها بنسبة 60% أو أكثر. لذلك، يُعتبر هذا الإجراء إشارة مهمة على تقليل المخزون في العقارات التجارية.

وفقًا لتقارير صحيفة “تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين”، حتى الآن، قامت 22 منطقة إدارية على مستوى المقاطعة بتخفيض نسبة الدفعة الأولى الأدنى للعقارات التجارية. كما أصدرت بعض المقاطعات والمدن إجراءات أخرى لدعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

وتشير جميع هذه الإجراءات إلى أن وتيرة تقليل المخزون في العقارات التجارية تتسارع.

مدة التخلص من المخزون أطول من السكني

العقارات التجارية تشمل بشكل عام المكاتب، والمحلات التجارية، وغيرها من العقارات ذات الملكية التجارية. وعلى عكس السكن، فإن ملكية العقارات التجارية عادةً تكون لمدة 40 أو 50 سنة، وتكون الأعباء الضريبية والرسوم عليها عادةً أعلى من السكن.

وبسبب عوامل متعددة، فإن حجم المخزون من العقارات التجارية في الصين كبير حاليًا. وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، حتى نهاية فبراير من هذا العام، بلغ مساحة العقارات المعروضة للبيع من نوع العقارات التجارية حوالي 800 مليون متر مربع، منها 190 مليون متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية، أي حوالي 23.9%. وفي نفس الوقت، لا تزال هناك حوالي 710 ملايين متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية قيد الإنشاء.

نظرًا للقيود المفروضة عليها أكثر من السكن، فإن عتبة شراء العقارات التجارية أعلى نسبيًا، وتستغرق عملية التخلص من المخزون وقتًا أطول. وفقًا لمعدل البيع المتوسط خلال الـ12 شهرًا الماضية، فإن دورة التخلص من مخزون المكاتب (حسب مساحة العقارات المعروضة للبيع حتى نهاية فبراير من هذا العام) تقدر بحوالي 28 شهرًا، بينما تتجاوز دورة التخلص من العقارات التجارية 30 شهرًا.

وفي المقابل، فإن دورة التخلص من السكن لا تتجاوز حوالي 7 أشهر.

وأشارت إحصائية من شركة “سيبون ويليرز” للخدمات العقارية إلى أن العرض الجديد للمكاتب في 10 مدن على مستوى البلاد من المتوقع أن يصل إلى 4.7 مليون متر مربع هذا العام، بزيادة طفيفة بنسبة 7% على أساس سنوي، ومن المتوقع أن يتراجع تدريجيًا إلى 4.2 مليون متر مربع و3.5 مليون متر مربع في عامي 2027 و2028 على التوالي. أما بالنسبة للعقارات التجارية بالتجزئة، فمن المتوقع أن يكون العرض الجديد في أهم 8 مدن على مستوى البلاد 4.39 مليون متر مربع و3.56 مليون متر مربع على التوالي، مع استمرار وفرة المعروض، مع زيادة في المساحات الجديدة في شنغهاي، قوانغتشو، هانغتشو، نانجينغ، وتيانجين مقارنة بالعامين السابقين.

وفي السنوات الأخيرة، ظهرت أصوات متكررة تدعو لتعزيز التدخلات السياسية ودعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

خلال جلسة “الاجتماع الوطني” هذا العام، اقترح عضو اللجنة السياسية العليا، ورئيس مجموعة “نيو هوب” Liu Yonghao، تحسين التخطيط والتوزيع، وتقليل نسبة الأراضي التجارية الجديدة. ودعم تنشيط الأصول التجارية والمكتبية المخزنة، وتحسين سياسة “التغيير من تجاري إلى سكني”، وتخفيف القيود على الشقق فيما يخص التسجيل في المدارس والإقامة.

قال Liu Yonghao إن تغيرات في التركيبة السكانية وظهور التسوق عبر الإنترنت تدريجيًا، كلها تؤدي إلى تراجع دور التجارة التقليدية. وأكد أنه بالإضافة إلى اتخاذ إجراءات لتقليل المخزون، فإن “التخطيط الجديد يجب أن يأخذ في الاعتبار تغيرات الاقتصاد، ويجب إجراء بعض التعديلات المناسبة، وعدم التخطيط لكميات كبيرة من العقارات التجارية.”

إطلاق السياسات المواتية تدريجيًا

قبل تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى، تم إصدار العديد من السياسات لدعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

في سبتمبر 2025، أصدر المكتب العام لمجلس الدولة رأيًا بعنوان “آراء حول إطلاق إمكانات الاستهلاك الرياضي وتعزيز تطوير صناعة الرياضة عالية الجودة”، الذي يشجع على استخدام المصانع، والعقارات التجارية، ومستودعات التخزين، وغيرها، لإنشاء مساحات لممارسة الرياضة.

في 28 نوفمبر 2025، أعلنت لجنة الأوراق المالية عن استشارة عامة بشأن إطلاق نموذج تجريبي لصناديق استثمار العقارات غير السكنية. يهدف هذا النموذج إلى فتح قنوات التمويل لحقوق ملكية العقارات التجارية، وتقديم حلول مالية موحدة لتنشيط الأصول المخزنة.

ومنذ بداية هذا العام، استمرت الإشارات الإيجابية في الظهور.

في 5 مارس، أصدر وزارة الموارد الطبيعية والإدارة الوطنية للغابات والأراضي العشبية إشعارًا يوضح أن الأراضي الجديدة ستُخصص بشكل أولوي للمشاريع الكبرى والتنمية الاجتماعية، ولن تُستخدم بشكل رئيسي لتطوير العقارات التجارية ذات الطابع التجاري.

وفي خطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” التي أُعلنت مؤخرًا، تم التأكيد على دفع تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتنشيط استخدام العقارات التجارية المعروضة للبيع أو المهجورة. كما ذكرت الخطة أن العمل على تمديد حقوق استخدام الأراضي الصناعية والتجارية سيتم بشكل قانوني وآمن.

ويعتقد المحللون أن ذلك لا يعني فقط تعديل العرض، بل من المتوقع أيضًا أن تتسارع عملية تنشيط العقارات التجارية غير المستخدمة.

على مستوى الحكومات المحلية، أصدرت العديد من المدن مؤخرًا سياسات دعم متعددة لدفع سوق العقارات التجارية والمكتبية نحو تقليل المخزون.

على سبيل المثال، تسمح شنغهاي باستخدام المباني التجارية والفنادق، والبحث والتطوير، والثقافة والرياضة، والخدمات الطبية، والتعليم، والإيجارات السكنية (بما في ذلك شقق المواهب) لأغراض متعددة؛ وطرحت هانغتشو سياسات لإصلاح الأراضي التجارية والصناعية، مع تحديد آليات فعالة لإعادة استخدام المساحات المخزنة، والسماح بتغيير الاستخدام المؤقت للمباني.

وفيما يخص تقديم الدعم المالي، تمنح ووهان 50% من قيمة ضريبة العقد كمساعدة عند شراء العقارات التجارية الجديدة؛ وتقدم ناننينغ دعمًا بقيمة 10,000 يوان لشراء مشاريع تجارية ومساحات تزيد عن 100 متر مربع.

وأشارت شركة “سيبين” للأبحاث إلى أن استكشاف طرق تنشيط العقارات التجارية غير المستخدمة سيكون محورًا رئيسيًا للسياسات هذا العام، مع توقع المزيد من المحاولات على مستوى المناطق.

وفيما يخص خفض نسبة الدفعة الأولى بشكل كبير، قالت المؤسسة إن ذلك سيساعد على تخفيف ضغط المخزون في السوق التجاري والمكتبي على المدى القصير، وتحسين التدفق النقدي للشركات العقارية؛ وعلى المدى الطويل، سيوفر دعمًا ماليًا لتنشيط الأصول المخزنة.

لكنها أضافت أن هذا الإجراء لا يمثل إشارة إلى انعكاس شامل في السوق. مقارنةً بالرهون العقارية السكنية، لا تزال قروض العقارات التجارية تختلف بشكل واضح من حيث نسبة التمويل، ومعدل الفائدة، ومدة القرض، كما أن البنوك ستحدد نسبة الدفعة الأولى بناءً على تقييم مخاطر العميل بشكل حذر. والأهم من ذلك، أن نشاط السوق في العقارات التجارية يعتمد بشكل أساسي على حالة الاقتصاد الحقيقي، ولتحقيق تحفيز “الأصول الصامتة”، لا بد من عودة ثقة السوق وازدهار الاقتصاد الحقيقي بشكل متزامن.