ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: وو شو يينغ

موسم البيع والشراء النشط في قطاع العقارات “الربع الثالث والربع الرابع” قد حل في موعده.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم المعاملات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم المبيعات مقارنة بالفترة السابقة بفضل السياسات الداعمة؛ وارتفعت أيضًا أعداد المشاهدين والمعاملات في سوق العقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن بشكل كبير خلال النصف الأول من مارس.

كل عام في مارس وأبريل، يُعتبران نقطتين حيويتين في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات الحق في التعليم في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثران على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربع الثالث والربع الرابع” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التراجع، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق “ربيع صغير” هذا العام من حيث زيادة الحجم والأسعار معًا، مما يدفع السوق نحو دورة نمو جديدة. وفقًا لتحقيقات متعددة أجرتها تقارير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، فإن حجم المعاملات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، بينما كانت الأسعار مستقرة نسبيًا. وبالتحليل من قبل خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بفضل السياسات الداعمة، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون حجم المعاملات في “الربيع الصغير” هذا العام متفائلًا؛ كما أن حجم المعاملات في قوانغتشو وشنتشن شهد أيضًا نقاطًا مضيئة، مع توقعات بانتعاش عام.

ارتفع حجم المعاملات في المدن الأولى مع استقرار الأسعار، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يبدأ بداية جيدة.

“قدوم الربيع الصغير”

تُعد شنغهاي المدينة الأكثر بروزًا في موسم “الربيع الصغير” هذا.

وفقًا لإحصائيات كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت حجم المعاملات خلال الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في السوق إلى السياسات الجديدة. ففي 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “مزيد من تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لتعزيز استقرار السوق، من بينها تقصير مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط شراء العقارات باستخدام بطاقة الإقامة، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة عامل “الربع الثالث والربع الرابع”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار بشكل عام، حيث لم تتراجع بشكل ملحوظ، وهو مؤشر إيجابي. وأشار إلى أن البيانات التي رصدها تشير إلى أن أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي لم تتراجع منذ ديسمبر الماضي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.

وفي بكين، لا تزال السياسات التي أُطلقت في ديسمبر الماضي تؤثر بشكل فعال. وفقًا لتحليل معهد 58 للإسكان، بعد عطلة رأس السنة، عادت مكاتب البيع الوسيطة والمتاجر إلى العمل بشكل كامل، مما أدى إلى انتعاش سريع في الطلب على البحث عن المنازل، حيث ارتفعت درجة حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم المعاملات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، سجلت بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد عن 30% مقارنة بالأسبوع السابق لتطبيق السياسات الجديدة. وبعد العطلة، استمر السوق في التعافي، حيث بلغت المعاملات خلال الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبينما استفادت بكين وشنغهاي من السياسات الجديدة، فإن قوانغتشو وشنتشن شهدتا انتعاشًا ناتجًا عن الطلب الصلب على شراء المنازل.

وأظهرت البيانات أن حجم المعاملات عبر الإنترنت للعقارات المستعملة في قوانغتشو خلال أول أسبوعين من مارس تجاوز 4000 صفقة، مع أعلى صفقة يومية بلغت 271 صفقة (15 مارس)، وهو أعلى رقم منذ بداية عام 2023.

قال وسيط في منطقة تيانهي في قوانغتشو لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أعمل يوميًا على المشاهدة، والمقابلات، والتوقيع على العقود. الآن، يجب أن تنتظر في طابور عند مراكز التوقيع، وهذا يختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أبرمنا 9 صفقات بالفعل.”

أما بيانات شنتشن، فهي واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، تجاوز إجمالي معاملات العقارات السكنية في المدينة 4000 صفقة، منها 1474 عقارًا جديدًا، بزيادة 38.9% مقارنة بشهر فبراير، و2715 عقارًا مستعملًا، بزيادة 58.6% مقارنة بنفس الفترة.

وأشار مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إلى أن السوق شهدت استمرارًا في الانتعاش بعد العطلة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء. وحقق العديد من المشاريع الجديدة انخفاضات في الأسعار، مما أدى إلى نتائج ملحوظة؛ كما عاد سوق العقارات المستعملة إلى الانتعاش بسرعة، مع قدوم “الربيع الصغير”.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

على الرغم من أن حجم المعاملات في السوق بدأ في الارتفاع، مع استقرار الأسعار، إلا أن مالكي العقارات المستعملة بدأوا يظهرون حالة من “الاحتفاظ” بالممتلكات.

وفقًا لمصادر من عدة مكاتب وساطة في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن موقف مالكي العقارات المستعملة صار أكثر صرامة، وأسعارها لا تزال ثابتة مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في منطقة نانشان في شنتشن لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “الصفقات ذات القيمة الجيدة من العقارات المستعملة قد استُهلكت تقريبًا، بعد عطلة رأس السنة، من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يرون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يؤدي إلا إلى تأجير العقار، لذلك الأسعار الآن مستقرة بشكل عام، ولكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما من ناحية العقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول في شركة تسويق تركز على السوق الشرقية لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: إن السوق الحالية للعقارات الجديدة تشهد انخفاضًا في الأسعار، مع بعض المشاريع التي تتبع سياسة “خصم 20%”، حيث انخفض السعر بمقدار عدة آلاف من اليوان للمتر المربع، وحققوا مبيعات سريعة، بينما لم يحققوا مبيعات كثيرة.

ويظهر هذا التباين أيضًا في سوق الأراضي. على سبيل المثال، في شنغهاي، في 13 مارس، تم الانتهاء من بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم بيع ثلاث قطع أراضٍ تقع في جيا دينغ، وشنغهاي، وتشونغتشينغ، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، بقيمة إجمالية حوالي 6.809 مليارات يوان، مع وجود هامش ربح بنسبة 6.6% في قطعة أرض تشونغتشينغ، بينما بيعت القطعتان الأخريان بسعر السوق.

وهذا يدل على أن السوق لا تزال تتسم بالحذر، حيث تتخذ الشركات قراراتها بشكل حذر في سوق الأراضي، وفقًا لتحليل نائب المدير العام لشركة تشونغ تشي، وو بين، الذي قال إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء الهادئ بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف وو بين أن استثمار شركة تشونغ تشي في السوق العقارية لعام 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن المهمة، مع اعتماد استراتيجية البيع حسب الطلب، والاختيار الدقيق للمشاريع، مع مراعاة الالتزام بـ"الثلاثة خطوط الحمراء" وتحقيق توازن بين الحجم والأرباح، مع ضمان أن تلبي كل مشروع معايير “الستة جودات” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشاريع وتحقيق العوائد.

من وجهة نظر هذا، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم مؤشر الأبحاث في معهد تشي زونغ، كاو جين جين، من أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن الاستدامة تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمقيمين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى التحسن الحقيقي في العوامل الأساسية الاقتصادية الكلية.