ارتفعت المبيعات إلى المركز الرابع في الصناعة، والمنطق الأساسي لشاو شانغ شي kou يتغير

مصدر المقال: تايمز فاينانس الكاتب: لين شينه

عندما لم تعد الصناعة تكافئ الحجم، فإن تقلبات الأرباح تتحول بدلاً من ذلك إلى عملية “ضغط المياه” من أجل التخفيف من الفائض. والحد الفاصل الحقيقي يبدأ في قدرة الشركات على الاستمرار في خلق القيمة.

خلال دورة التعديل العميق في سوق العقارات، قدمت شركة تشاوشان شيكو (001979.SZ) أداءً واضحًا. في عام 2025، حققت الشركة إيرادات تشغيلية قدرها 1547.28 مليار يوان، وصافي أرباح يعود للمساهمين قدرها 10.24 مليار يوان. في ظل ضغط الصناعة، لا تزال تشاوشان شيكو تحافظ على وضعية الربحية، مع التأكيد على سلامة التدفقات النقدية واستقرار الأساس التشغيلي. والأهم من ذلك، يكمن التغيير الأعمق في تحول منطق النمو.

ترى تشاوشان شيكو أن الهيكل التنافسي لصناعة العقارات قد تحول من النمو الواسع النطاق الذي كان يركز على “الحجم هو الملك” إلى تنمية عالية الجودة تركز على المنتجات والخدمات والقدرة التشغيلية. كما أن مفتاح المنافسة بين الشركات لم يعد يعتمد على الاعتماد على الموارد والديون، بل أصبح يعتمد على الإدارة الدقيقة، وتنفيذ المنتجات، ومرونة التنظيم.

استنادًا إلى هذا الحكم، وضعت تشاوشان شيكو خلال “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” مسارًا واضحًا يتمثل في “تحسين التطوير، وتقوية التشغيل، وتوسيع الخدمات، وتعزيز إدارة المخاطر”، مع التحول من مطورين تقليديين إلى “مطورين + مشغلين + مزودين خدمات”، في محاولة لبناء نظام أكثر استدامة لخلق القيمة.

من ناحية أخرى، فإن هذا التقرير المالي لا يمثل فقط كشفًا عن الأداء، بل هو بمثابة تصحيح ذاتي لشركة رائدة في القطاع عند نقطة التحول في الصناعة: بعد تراجع الحجم، من يستطيع أن يعبر الدورة بقدرة مالية أكثر استقرارًا، وقدرة تسليم أكثر تأكيدًا، وقوة منتجات قابلة للتحقق، هو من سيحصل على ميزة في الجولة القادمة من المنافسة.

عقدت شركة تشاوشان شيكو مؤتمر أداء عام 2025 في شنزن.

الترتيب الرابع في المبيعات، والتركيز على تنفيذ استراتيجية المدن الرئيسية

في ظل استمرار السياسات في التصعيد، لا تزال سوق العقارات الصينية في عام 2025 في مرحلة تصحيح وبناء القاع بشكل عام.

بلغ حجم مبيعات الإسكان في 30 مدينة رئيسية على مستوى البلاد حوالي 326 مليون متر مربع، بانخفاض نسبته 7% على أساس سنوي، مع انخفاض مبيعات العقارات الجديدة بنسبة 18%، في حين أن مبيعات العقارات المستعملة استقرت تقريبًا، وارتفعت حصتها إلى حوالي 65%. التغير في هيكل السوق يعني تراجع عصر التطوير الجديد، ويدل على أن الفرص في المخزون والفرص الهيكلية تعيد تشكيل منطق الصناعة.

في ظل هذا السياق، حافظت تشاوشان شيكو على أداء مبيعات نسبيًا مستقرًا.

في عام 2025، حققت الشركة إجمالاً مساحة مبيعات موقعة قدرها 716.12 مليون متر مربع، وقيمة مبيعات موقعة بلغت 1960.09 مليار يوان، لترتقي إلى المرتبة الرابعة في التصنيف الصناعي.

الأهم من ذلك هو توزيعها الحضري — حيث احتلت في 10 مدن هي شنغهاي، شنتشن، تشنغدو، شيان، تشانغشا، نانجينغ، تشنغتشو، سوتشو، فوشان، نانتونغ، المراتب الثلاثة الأولى في التصنيف الشامل للمبيعات، وداخل 30 مدينة رئيسية على مستوى البلاد، دخلت 15 مدينة ضمن أفضل 5 في السوق المحلية.

وراء هذا الإنجاز، تتجلى استراتيجية “التركيز على المدن الرئيسية” التي واصلت تشاوشان شيكو تنفيذها بشكل مستمر في السنوات الأخيرة. وكان أداء شنغهاي بارزًا بشكل خاص، حيث تجاوز إجمالي المبيعات 500 مليار يوان، واستعاد المركز الأول في السوق المحلية؛ وحقق بكين مبيعات إجمالية قدرها 193 مليار يوان، وولجت لأول مرة إلى قائمة الخمسة الأوائل؛ واحتلت هانغتشو المرتبة الرابعة في السوق مع 169 مليار يوان، وهو أفضل أداء تاريخي للشركة في المدينة، مع تحقيق حصص سوقية نادرة في المنافسة مع شركات محلية مثل بينجيانغ وولتشين. وفي الوقت نفسه، تجاوزت مبيعات شنزن 150 مليار يوان، وظلت في المركز الثالث؛ وحقق تشنغدو أيضًا أكثر من 100 مليار يوان، واحتل المركز الخامس.

مقابل الأداء في الحجم، يظل تعزيز قوة المنتجات مستمرًا.

خلال فترة التقرير، تجاوز معدل الإشغال للمشاريع الجديدة التي أطلقتها تشاوشان شيكو في أكثر من 20 مشروعًا على مستوى البلاد توقعات الدراسة. وتم اختيار 15 مشروعًا، منها “كانغدين 玖拾玖” في شنغهاي، و"تشانغدو تشاوشان شيكس" و"تشنغدو جينتشينشو" و"تشانغشا تشاوشان شو" و"شيان ووتونغ شويوان" ضمن قائمة أفضل عشرة أعمال سنوية أو نصف سنوية على مستوى البلاد، مما ساعد الشركة على تصدر المرتبة الرابعة في تصنيف “أفضل 100 شركة عقارية من حيث قوة المنتجات في الصين”. كما دخلت مشاريع مثل “تشانغشو تشاوشان شيكس” و"فوشان هوا شي" المرحلة الثانية ضمن قائمة “أفضل العقارات”.

على مستوى نظام المنتجات، تواصلت تشاوشان شيكو في تحديث وتطوير خطوط منتجاتها مثل “شي، شو، لان يوي، تيان تشينغ”، وبالتركيز على التوجيهات السياسية، أنشأت معيار “بيت جيد” بشكل منهجي. يغطي هذا النظام سبعة أبعاد تشمل “السكن المريح، والصحة، والبيئة الخضراء، والذكاء، والحرفية الدقيقة، والجمال، والخدمات المراعية”، ويُفصل إلى 28 سيناريو و485 تفصيلًا تقنيًا، وتم تطبيقه بشكل واسع في أكثر من 20 مشروعًا نموذجيًا على مستوى البلاد.

وفي ظل تحول الصناعة من التوسع في الحجم إلى التنمية عالية الجودة، تتضح مسارات تشاوشان شيكو تدريجيًا: من خلال التركيز على المدن الرئيسية، واستخدام قوة المنتجات كوسيلة، وتحويل “البيت الجيد” من مفهوم إلى قدرة منتجة قابلة للتكرار والتنفيذ، عبر قدرات موحدة ومنهجية.

هذه القدرة أصبحت الآن دعامة مهمة لعبور الدورة.

تعزيز الانضباط الاستثماري، والتحول من التطوير إلى التشغيل والخدمات

بعد أربع سنوات متتالية من التعديل العميق، بدأ توازن العرض والطلب في سوق العقارات الصيني يتحسن بشكل هامشي. حيث انخفضت مساحة المشاريع الجديدة التي تم بدء العمل بها بشكل متواصل لأربع سنوات، وظل نسبة العرض إلى الطلب في 100 مدينة أقل من 1، مع تراجع المخزون تدريجيًا؛ وفي الوقت نفسه، بدأ معدل عائد الإيجارات في المدن الرئيسية في الارتفاع ببطء، ويتحول من منطق “الدفع من النمو” إلى “الدفع من العائد”.

وفي هذه العملية، لم يتلاشى الطلب، بل أظهر تباينًا هيكليًا أكثر وضوحًا — حيث لا تزال المدن ذات المستويات العالية تتمتع بمرونة قوية، مع استمرار الطلب على العقارات السكنية ذات الجودة العالية في المناطق المركزية للمدن من الدرجة الأولى وبعض المدن من الدرجة الثانية القوية.

وبناءً على هذا الحكم، واصلت تشاوشان شيكو استراتيجية “التركيز على المدن الرئيسية، والاستثمار بناءً على المبيعات، والاختيار الدقيق للمشاريع” على جانب الاستثمار، مع تعزيز الانضباط الاستثماري بشكل أكبر.

في عام 2025، حصلت الشركة على 43 قطعة أرض، بمساحة إجمالية تقريبًا 440 مليون متر مربع، وقيمة إجمالية للأرض حوالي 938 مليار يوان، وقيمة حقوق الملكية للأرض حوالي 543 مليار يوان، بزيادة قدرها 62% على أساس سنوي؛ وبلغت القيمة المضافة الجديدة حوالي 1257 مليار يوان، بزيادة 85%. من حيث الهيكل الحضري، بلغت نسبة الاستثمارات في “30 مدينة ذات قوة عالية” 100%، و"عشر مدن رئيسية" تقارب 90%، وبلغت نسبة المدن من الدرجة الأولى 63%، مع تركيز موارد الاستثمار بشكل كبير على المناطق المركزية.

وفي آلية اتخاذ القرارات الاستثمارية، أدخلت تشاوشان شيكو نظام تقييم “الستة جيد” الذي يشمل تقييم المشاريع من خلال ستة أبعاد: المدينة، والفريق، والمنطقة، والدوران، والمنتج، والتشغيل، بهدف تصفية المشاريع والتحكم فيها بشكل شامل، وتحقيق أفضل تخصيص للموارد مع السيطرة على التكاليف. كما تلتزم الشركة بـ"الاستثمار بناءً على المبيعات، والإنتاج بناءً على المبيعات"، مع توجيه الاستثمارات نحو مبيعات التصفية وتدفق النقد، لتجنب التوسع غير الفعال، وضمان توافق الاستثمارات مع وتيرة السوق.

حتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي المخزون غير المبيع من الأراضي لدى تشاوشان شيكو حوالي 220 مليون متر مربع، حيث تمثل موارد “6+10 مدن” المركزية 47%، و"30 مدينة ذات قوة عالية" 76%، ومنطقة الخليج الكبرى 25%. من حيث نوع الأصول، يشكل السكن 64%، وهو الدعامة الأساسية. ويُظهر هيكل الأراضي بشكل عام أن الشركة قد أكملت التركيز بشكل أكبر على المدن المركزية والمنتجات السائدة.

ومن الجدير بالذكر أن سوق الأراضي نفسه يتغير أيضًا.

في بداية هذا العام، بدأت الحكومات المحلية في طرح المزيد من الأراضي في المناطق المركزية، وخفضت بشكل استباقي أسعار البداية، وتقليل نسبة البناء، وتقليص حجم المشاريع. بحلول عام 2025، بلغت نسبة المشاريع ذات نسبة بناء أقل من 2.0 في جميع أنحاء البلاد 43%، وهو أدنى مستوى تاريخي. هذه التغييرات، من ناحية، تساعد الشركات على تحسين جودة المنتجات وكفاءة الدوران، ومن ناحية أخرى، تزيد من حدة المنافسة على الأراضي الممتازة، مع ارتفاع واضح في معدلات العائد على بعض المشاريع.

وفي ظل هذا السياق، تظل تشاوشان شيكو حذرة بشأن استثمارات عام 2026، وتواصل التركيز على “المدن المركزية، والاستثمار الدقيق”، مع إيلاء مزيد من الاهتمام بسرعة دوران المشاريع وقدرة تحقيق العوائد، مع التأكيد على النمو الداخلي والتوسع عالي الجودة.

أما من جانب العرض، فقد أعدت الشركة بالفعل خططًا للمرحلة القادمة.

وفيما يخص المبيعات، تستمر في اتباع استراتيجية حذرة. تتوقع الشركة أن يظل الحجم الإجمالي للمبيعات لعام 2026 تقريبًا كما هو في 2025، مع التركيز على جودة المبيعات وتحصيل النقد، لتحقيق توازن دقيق بين وتيرة التوريد في مختلف المدن ونافذة السوق.

وبشكل عام، لا تزال السوق في مرحلة “ظهور قاع السياسات، وانتظار تأكيد قاع السوق”. وتحتفظ تشاوشان شيكو برأيها في أن المدى القصير يتطلب “تعزيز الثقة”، وأن الصناعة ستظل تمر بمرحلة بناء القاع وإعادة التوازن على المدى الطويل، مع اعتقادها أن الصناعة ستشهد فترة من التأسيس والتعافي.

وفي ظل هذا السياق، تسرع تشاوشان شيكو من تحولها من مطور تقليدي إلى “مطور + مشغل + مزود خدمات”، حيث ينمو قطاع الأصول المملوكة، ليصبح التجسيد المباشر لهذه الاستراتيجية.

في عام 2025، بلغ دخل العقارات المملوكة لإدارة تشاوشان شيكو حوالي 7.63 مليار يوان، بزيادة قدرها 2.2%، مع دخول 29 مشروعًا جديدًا للسوق، بمساحة إجمالية قدرها 1.77 مليون متر مربع، تشمل شقق الإيجار الطويل الأمد، والتجارة المركزية، والمناطق الصناعية. كما أضافت الشركة حوالي 828 ألف متر مربع من مساحة الإدارة الخفيفة الأصول، مع تركيز المشاريع في شنغهاي، وهانغتشو، وتشينغدو، وشنتشن، حيث تظهر آثار التعاون بين الأصول المتنوعة بشكل تدريجي.

وبشكل عام، تتضح القوة التنافسية الأساسية لتشاوشان شيكو تدريجيًا. وبالاعتماد على الخلفية الطويلة لنظام تشاوشان، مع تنفيذ استراتيجي واضح ومستقر، وقدرة مالية متينة، وامتلاك سلسلة كاملة تغطي التطوير، والتشغيل، والخدمات، فإن هذه القدرات ليست وليدة اللحظة، ومن الصعب تقليدها بسهولة.

وفي ظل استمرار السوق في حالة ركود، فإن هذا الهيكل من القدرات يشكل الدعامة الأساسية لاستمرار الشركة بثبات في مسيرتها.