لماذا لا يجب تجاهل هذا الركن من سوق السندات البلدية، وفقاً لـ Nuveen

تجعل المخاوف بشأن القدرة على تحمل السكن وقتًا مناسبًا للنظر في شراء سندات البلدية السكنية، وفقًا لـ Nuveen. تُستخدم هذه السندات، التي يُعفى دخلها من الضرائب الفيدرالية، لتمويل مشاريع تطوير الإسكان الميسور. كما أن المستثمرين لا يدفعون أي ضرائب على السندات البلدية إذا كانوا يعيشون في نفس الولاية التي أُصدرت فيها السندات. أدت الحاجة إلى الإسكان الميسور إلى زيادة إصدار السندات، مما يعني أن المستثمرين يمكنهم الحصول على عائد إضافي، قال دان كلوز، كبير مسؤولي الاستثمار ورئيس الدخل الثابت البلدي في Nuveen. “أصبحت القدرة على التحمل قضية حاسمة في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تشكل الخطاب السياسي وتؤثر على نتائج الانتخابات”، كتب في ورقة حديثة. شكل على شكل حرف K العديد من الأمريكيين من ذوي الدخل المتوسط والمنخفض يعانون في الاقتصاد الذي يُعرف باسم اقتصاد على شكل حرف K، حيث يزدهر أصحاب الدخل العالي. بالإضافة إلى ذلك، تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة مع بدء سوق الإسكان الربيعي. يبلغ معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا أعلى مستوى منذ سبتمبر 2025، حيث وصل إلى 6.53% يوم الجمعة، وفقًا لـ Mortgage News Daily. مع معالجة البنائين لمشكلة القدرة على التحمل المستمرة، تزداد إصدارات السندات السكنية في السوق. في الواقع، تضاعف الإصدار السنوي بين 2016 و2025 ثلاث مرات. الآن، تشكل هذه السندات حوالي 7% من سوق السندات البلدية البالغ قيمته 4.4 تريليون دولار. يتوقع كلوز أن يستمر هذا النمو، نظرًا للحصة الكبيرة التي يشغلها الإسكان من نفقات المستهلكين. “نرى الكثير من الفرص نظرًا لهذا الزيادة في كمية السندات السكنية في سوقنا، لاستخدام فريق أبحاث الائتمان لدينا بشكل فعّال والحصول على حوالي 60 نقطة أساس إضافية الآن في جزء العشر سنوات من المنحنى، مقارنة مع سندات بلدية أخرى في السوق”، قال ذلك في مقابلة مع CNBC. حاليًا، تتمتع سندات الإسكان ذات استحقاق 10 سنوات بعائد متوسط قدره 3.58%، مقابل 3.06% للسوق الأوسع للسندات البلدية. البحث عن الفرص هناك أنواع مختلفة من سندات الإسكان، بما في ذلك الإسكان للأسر المفردة، والإسكان متعدد الأسر، والإسكان للعمالة، وفقًا لكلوز. في الوقت الحاضر، يفضل كلوز اتباع نهج موازنة يشمل كل من سندات الإسكان للأسر المفردة وسندات العمالة. تصدر سندات الأسر المفردة من قبل وكالات حكومية لمساعدة المالكين لأول مرة، ولذلك فهي ذات تصنيف عالي جدًا. “نرى إصدارًا جيدًا، مما خفض من تكلفة هذا السوق”، قال كلوز. “يمكنك الحصول على فارق سعر مقابل سندات الالتزام العام من الولاية المصدرة.” على سبيل المثال، يحتفظ صندوق Nuveen All-American Municipal Bond Fund بسندات الإسكان للأسر المفردة، بما في ذلك تلك من وكالة تمويل الإسكان في نورث كارولينا. من ناحية أخرى، يوجد الإسكان للعمالة، وهو نوع تمويل حديث يهدف إلى العاملين الأساسيين، مثل المعلمين والممرضين والشرطة ورجال الإطفاء. قد يكسبون الكثير من المال للتأهل للسكن الميسر، لكنهم يواجهون صعوبة في تحمل تكاليف السكن في المناطق ذات الأسعار المرتفعة. تقع سندات الإسكان للعمالة ضمن فئة العائد العالي، لذا فهي تأتي مع مزيد من المخاطر. “هذه عادةً أدنى جودة ائتمانية نراها”، قال كلوز. “هذه مشاريع فردية، وهناك نعتقد أنه يمكنك الحصول على أكبر عائد إضافي الآن.” على سبيل المثال، يضم صندوق Nuveen High-Yield Municipal Bond Fund سندات إسكان للعمالة من Vail Home Partners، بالإضافة إلى سندات ستُستخدم لتمويل مشروع تطوير جديد في سان فرانسيسكو. بالإضافة إلى الحصول على دخل جذاب، يمكن للمستثمرين أيضًا أن يحققوا خيرًا اجتماعيًا عند الاستثمار في سندات الإسكان، أشار كلوز. “يتيح الوضع المعفى من الضرائب للسندات البلدية لهذه الوكالات الحكومية والكيانات والمطورين الخاصين الوصول إلى رأس مال أرخص”، قال. “هذا رأس المال الأرخص بتكاليف أقل من التمويل الخاضع للضرائب التقليدي يخلق وفورات مهمة، وتُنقل تلك الوفورات إلى المستأجرين والمشترين على حد سواء.”