لماذا تسرعت شركة China Merchants Shekou في السنة الماضية، لكن صافي الربح المستبعد منه أقل من 3 مليارات، وكيف سيحل المدير الجديد Zhu Wenkai هذه المعضلة؟

مع اقتراب عام 2026، لا تتوقف الشركات الحكومية الكبرى المطورة للعقارات عن العمل.

خلال ثلاثة أشهر فقط، تخلت مجموعة مينجوان عن الإدراج، وخاضت يوشيو للعقارات معركة شرسة لمدة 9 ساعات في قوانغتشو للاستحواذ على الأراضي، وأجرت شركة تشيهاى و华润置地 تعديلات في الهيكل التنظيمي، بينما كانت招商蛇口 تجري تغييرات في الموظفين.

في 3 مارس، أعلنت招商蛇口 أنه بسبب تغييرات في العمل، قدم لي ييه طلبًا للاستقالة من منصب نائب المدير العام، وسيتوجه للعمل في مجموعة نانشان الصينية. وفي اليوم التالي، أعلنت الشركة أن المدير المستقل كون يينغ سيغادر بسبب انتهاء فترة ولايته.

في سبتمبر 2025، تم تغيير رئيس مجلس إدارة ومدير عام招商蛇口 بشكل مزدوج. بعد تولي الفريق الإداري الجديد بقيادة رئيس مجلس الإدارة زو وونكاي والمدير العام نيي لي مينغ، وصلت مبيعات الشركة في 2025 أخيرًا إلى المركز الرابع في القطاع.

وفي المقابل، من المتوقع أن تتراجع الأرباح بشكل كبير. في 2025، تتوقع الشركة تحقيق صافي ربح يعود للمساهمين بين 1.005 و1.254 مليار يوان، بانخفاض بنسبة 69%-75% على أساس سنوي؛ وصافي الربح بعد استبعاد الأرباح والخسائر غير المتكررة (المعروف بـ"صافي الربح غير المتكرر") بين 154 مليون و231 مليون يوان، بانخفاض حاد بين 91%-94% على أساس سنوي.

خلال فترة التعديل العميق في سوق العقارات، لم تكن الشركات الحكومية الكبرى بمنأى عن تأثيرات القطاع. أما بالنسبة لزو وونكاي ونيي لي مينغ، فالتحديات الحقيقية قد بدأت للتو.

1

متوقع أن يكون صافي الربح غير المتكرر أقل من 3 مليارات يوان،

وتراجع قيمة المخزون المتراكمة خلال 5 سنوات بمقدار 13.7 مليار يوان

عند الحديث عن招商系، فإن الاسم الأكثر شهرة هو بنك招商. في الواقع،招商蛇口 وبنك招商 هما شركتان أخوان، وكلاهما تابع لمجموعة招商.

بحلول نهاية عام 2025، تجاوز إجمالي أصول مجموعة招商 15 تريليون يوان، مما يجعلها عملاقًا حقيقيًا من الشركات الحكومية الكبرى.

بالاعتماد على الدعم الكبير، تتمتع招商蛇口 بموارد فريدة، لكنها أيضًا تتحمل ضغوط الحجم والعائد المرتبطة بوضعها كشركة حكومية كبرى. مع تحول سوق العقارات من “التركيز على التوسع” إلى “التركيز على الجودة” و"الربحية"، يجب على الشركات الحكومية أن تظهر قدراتها على تحقيق الأرباح.

وهذا هو أيضًا “نقطة الضعف” في招商蛇口.

في 30 يناير، أصدرت招商蛇口 توقعاتها للأداء لعام 2025. وتتوقع أن تحقق صافي ربح يعود للمساهمين بين 1.005 و1.254 مليار يوان، بانخفاض 69%-75% على أساس سنوي؛ وصافي الربح غير المتكرر بين 154 مليون و231 مليون يوان، بانخفاض 91%-94%.

وهذا يعني أنه في عام 2025، بعد استبعاد الأرباح والخسائر غير المتكررة، لم يتبقَ للشركة سوى أقل من 3 مليارات يوان من الأرباح التشغيلية اليومية.

صورة / إعلان招商蛇口

بالنسبة لانخفاض الأرباح الحاد، فسرت招商蛇口 أن السبب الرئيسي هو وجود علامات على انخفاض قيمة بعض مشاريع التطوير العقاري، حيث قامت الشركة، استنادًا إلى حالة السوق، بمخصصات انخفاض قيمة وفقًا لمبدأ الحذر.

بالإضافة إلى ذلك، تقلص حجم تسليم مشاريع التطوير العقاري، وانخفضت الإيرادات التشغيلية على أساس سنوي، كما انخفضت عوائد الاستثمارات في الشركات المشتركة وبيع الأسهم، مما أدى إلى تراجع الأرباح.

فكيف جاءت خسائر قيمة المخزون لدى招商蛇口؟

من ناحية، يمر القطاع العقاري بفترة تعديل عميق، حيث بدأت أسعار العقارات في التراجع؛ ومن ناحية أخرى، كانت招商蛇口 سابقًا تشتري الأراضي بأسعار مرتفعة لتحقيق “أرض ملكية”، والآن اضطرت إلى دفع الثمن.

على سبيل المثال، في فبراير 2024، فازت招商蛇口 بموقع “滨科城” في هيفي، بقيمة إجمالية 1.299 مليار يوان، مع هامش ربح 54%، وسعر بناء 2.5万元/متر مربع، محطمة رقم “أرض الملك” في هيفي.

وفي أغسطس 2024، اشترت الشركة قطعة أرض في منطقة شانتانغ في هانغتشو مقابل حوالي 1.36 مليار يوان، مع هامش ربح 24.87%، وسعر بناء حوالي 4.16万元/متر مربع، لتصبح “أرض الملك” في المنطقة.

كونها مطورًا حكوميًا، تمتلك招商蛇口 قنوات تمويل واسعة، وتوفر تدفقات نقدية لتمويل المشاريع، لكن المشكلة أن، خلال فترة التعديل العميق، بعد شراء الأراضي بأسعار مرتفعة، أصبح من الصعب تصريف المشاريع وتدوير الأموال.

أما خسائر قيمة المخزون الناتجة عن المشاريع ذات الأسعار المرتفعة، فهي دائمًا “ثقب أسود” يبتلع الأرباح. وفقًا لـ"子弹财经"، بين 2020 و2024، بلغت مخصصات انخفاض قيمة مخزون招商蛇口 2.53 مليار و1.719 مليار و3.641 مليار و2.276 مليار و3.575 مليار يوان على التوالي، بمجموع 13.7 مليار يوان.

وتفسر الشركة كل عام أن السبب هو أن “أسعار مبيعات بعض المشاريع العقارية لم تصل إلى التوقعات، وأن القيمة القابلة للتحقيق من الأراضي أقل من التكلفة”.

وعلى مستوى البيانات المالية، يتجلى ذلك في تراجع الأرباح. بين 2020 و2024، سجلت أرباح招商蛇口 الصافية للمساهمين نسب تراجع سنوية قدرها -23.58%، -15.35%، -58.89%، +48.20%، -36.09%. وكان عام 2023 هو الوحيد الذي شهد نموًا مؤقتًا.

حتى باستخدام أعلى تقدير لصافي الربح المتوقع لعام 2025 وهو 1.254 مليار يوان، فإن ذلك لا يساوي تقريبًا 150 مليار يوان مقارنة بأعلى مستوى في 2019 البالغ 16 مليار يوان.

بغض النظر عن ذلك، بعد أن ابتعدت عن مجدها السابق، تجد招商蛇口 نفسها الآن في لحظة يتعين عليها إثبات قدراتها من جديد.

2

تراجع المبيعات إلى أقل من 2000 مليار يوان،

وتراجع سعر السهم بنسبة 14% خلال شهر واحد

من الناحية الموضوعية، فإن招商蛇口 كانت محظوظة نوعًا ما.

في عام 2021، عندما بدأ السوق العقاري يتغير، حققت招商蛇口 مبيعات عقارية بقيمة 3268.34 مليار يوان، لكن على قائمة “كيرهوي”، كانت شركة “بي هينغ رونغ” لا تزال في مقدمة القطاع، وكانت招商蛇口 تحتل المركز السابع.

وفي غضون عامين فقط (2023)، تراجعت مبيعات招商蛇口 إلى أقل من 3000 مليار يوان، لكن بعد تراجع شركات مثل恒大،融创،碧桂园، دخلت الشركة بشكل طبيعي ضمن أفضل 5 شركات في القطاع، واحتلت المركز الخامس.

صورة / كيرهوي

وفي مؤتمر الأداء لعام 2023، اقترح رئيس مجلس إدارة招商蛇口 جيانغ تييفن هدفًا بالوصول إلى الخمسة الكبار في القطاع. لكن، كان من الصعب جدًا أن تثبت الشركة مكانتها بين أكبر خمس شركات مبيعات.

من ناحية، كانت الشركات التي تتفوق على招商蛇口 مثل بولي ديفلوبمنت، و中海地产، و华润置地، و万科، تتمتع بميزات واضحة، وكان من الصعب على招商蛇口 أن تبرز وتحقق قفزات نوعية.

ومن ناحية أخرى، كانت شركة绿城، التي كانت تتبعها، قوية جدًا، وتتصدر صناعة البناء والتشييد، وتعد منافسًا قويًا ضمن الخمسة الكبار.

ويبدو أن招商蛇口 زادت من وتيرة توسعها في سوق الأراضي بشكل واضح في 2025. وفقًا لبيانات معهد 中指院، بلغت قيمة الأراضي التي استحوذت عليها الشركة بحقوق ملكيتها 285 مليار يوان في 2024، واحتلت المركز السادس في القطاع. وفي 2025، قفزت القيمة إلى 594 مليار يوان، بزيادة 108% على أساس سنوي، ودخلت ضمن الثلاثة الكبار.

ومن بين المشاريع، لا تزال هناك أراضٍ تم شراؤها بأسعار مرتفعة. في مارس 2025، اشترت招商蛇口 قطعة أرض في حي غويشي في حديقة 高新区 في تشنغدو مقابل حوالي 2.7 مليار يوان، مع هامش ربح 70.4%، وسعر بناء 3.17万元/متر مربع، وهو أعلى سعر بناء في المدينة.

وفي يوليو من نفس العام، فازت بموقع سكني في منطقة قوينها في شنتشن مقابل 2.155 مليار يوان، مع هامش ربح 86.1%، وسعر بناء حوالي 8.42万元/متر مربع، ليصبح “أرض الملك” في المدينة.

وبما أن المشاريع ذات الأسعار المرتفعة أصبحت “بطاطا ساخنة”، فلماذا لا تزال招商蛇口 تختار شراء الأراضي بأسعار مرتفعة؟ هل تفضل الحجم على حساب الأرباح؟ وكيف يمكنها عكس مسار تراجع الأرباح؟ حاولت “子弹财经” معرفة ذلك من招商蛇口، لكن حتى الآن لم تتلقَ ردًا.

ومع ذلك، لا تزال مبيعات招商蛇口 تتراجع، وتظل في حالة انحدار.

في 2025، حققت مبيعات بقيمة 1960.09 مليار يوان، بانخفاض 10.6% على أساس سنوي، وتراجعت عن الذروة في 2021 بنسبة 40%.

صورة / إعلان招商蛇口 (الصورة الأولى: 2025؛ الصورة الثانية: 2024)

لكن، بسبب تراجع مبيعات شركة 万科 بشكل كبير في 2025، وفقًا لبيانات كيرهوي، استطاعت招商蛇口 أن تتصدر المركز الرابع في القطاع (حسب إجمالي المبيعات).

صورة / كيرهوي

وفي السوق المالية، لم يلقَ ذلك قبولًا. ففي عام 2025، ظل سعر إغلاق سهم الشركة كل يوم تداول أقل من صافي الأصول لكل سهم بعد التدقيق، على مدار 12 شهرًا متتالية.

وفي 6 فبراير 2026، أصدرت招商蛇口 خطة لرفع التقييم، اقترحت فيها اتخاذ إجراءات في مجالات الأعمال والتدفقات النقدية والتوزيعات النقدية لرفع سعر السهم.

وفي اليوم التالي (9 فبراير)، ارتفع سعر السهم خلال التداول إلى 11.10 يوان، وهو أعلى مستوى منذ 2025، لكنه سرعان ما تراجع مرة أخرى. وفقًا لـ"Wind"، حتى 13 مارس، أغلق السهم عند 9.60 يوان، بانخفاض حوالي 14% خلال شهر واحد.

فكيف يمكن معالجة التباين بين ارتفاع التصنيف القطاعي وتراجع المبيعات والأرباح والسعر؟ هل تمكنت الشركة من تحديد أسباب انخفاض سعر السهم؟ وهل هناك طرق لرفع السعر؟

حاولت “子弹财经” معرفة ذلك من招商蛇口، لكن حتى الآن لم تتلقَ ردًا.

3

تغييرات قيادية واسعة،

ووجهة نظر جديدة لزو وونكاي

تحت وطأة تراجع الأرباح والمبيعات، بدأت招商蛇口 في إجراء تغييرات مكثفة في فريق الإدارة.

في سبتمبر 2025، أعلنت招商蛇口 أن جيا تييفن استقال من منصب عضو مجلس إدارة ورئيس مجلس الإدارة وعضو لجنة الاستراتيجية والتنمية المستدامة (المنسق)، بسبب تغييرات في العمل. وكان ذلك بعد عامين فقط من توليه رئاسة المجلس.

بعد مغادرته، ترقى زو وونكاي من مدير عام إلى رئيس مجلس الإدارة. وفي الوقت نفسه، تولى نيي لي مينغ منصب المدير العام، وكلاهما من القدامى في مجموعة招商.

ومن المثير للاهتمام أن جيا تييفن وزو وونكاي كانا على اتصال وثيق — ففي سبتمبر 2023، عندما تم تعيين جيا تييفن رئيسًا لمجلس إدارة招商蛇口، تم ترقية زو وونكاي أيضًا إلى المدير العام للشركة.

صورة / تصوير من الإنترنت، استنادًا إلى بروتوكول VRF

بالانتقال إلى الأمام، في 2017، كان جيا تييفن، حينها مساعد المدير العام ورئيس المنطقة الشرقية، قد أكد خلال مؤتمر “مئة عام من القوة — التعاون في شنغهاي” أن هدفه هو “بناء شنغهاي أخرى ل深圳 شيكو”. وفي الوقت نفسه، كان زو وونكاي، نائب المدير العام، يركز على استراتيجية “العودة إلى شنغهاي” ويحدد هدف “تريليون يوان في شرق الصين”.

بحلول 2023، كانت المنطقة الشرقية تساهم بنسبة 28.56% من إيرادات招商蛇口، وتتصدر قائمة المناطق من حيث الإيرادات. لكن في 2024، تم تجاوزها من قبل منطقة جيانان. وخلال تلك الفترة، تغير مدير المنطقة الشرقية من تشيان جيانغو إلى وون إن تشي، الذي أصبح أيضًا المدير العام لمنطقة شنغهاي.

ومع ذلك، لا تزال招商蛇口 تطمح في شنغهاي. ففي سبتمبر 2024، بعد منافسة شرسة استمرت 163 جولة، فازت招商蛇口 مع تحالف روي تشنغ في نانتونغ بموقع في منطقة زونغ آن، مقابل 5.66 مليار يوان، مع هامش ربح 31.2%، وسعر بناء 11.4万元/متر مربع، وهو ثاني أعلى سعر بناء في البلاد.

وفي يونيو 2025، أعدت الشركة هيكلها التنظيمي مرة أخرى، حيث ألغت خمسة مكاتب إقليمية، وأدارت الشركات الحضرية مباشرة من المركز الرئيسي، لتحقيق إدارة مسطحة بين “المجموعة” و"المدن".

وفي الوقت نفسه، استمرت التغييرات في الموظفين. ففي نوفمبر 2025، استقال بينغ يي ليانغ من منصب نائب المدير العام، وفي ديسمبر، عينت شركة شيو شين مديرًا غير مستقل.

وفي مارس 2026، استقال لي ييه من منصب نائب المدير العام بسبب تغييرات في العمل. وفي أبريل 2025، استقال أيضًا من منصب المستشار القانوني الرئيسي ورئيس الامتثال، وتولى تان جيان المنصب.

وبذلك، تكون招商蛇口 قد شكلت فريق إدارة جديد بقيادة زو وونكاي ونيي لي مينغ. فهل طرحت مجموعة招商 مطالب على الفريق الجديد؟ مع أن زو وونكاي يبلغ من العمر 59 عامًا، وقريب من سن التقاعد القانوني، فهل يثير ذلك مخاوف من تغييرات إدارية متكررة تؤثر على استمرارية الاستراتيجية؟

صورة / تصوير من الإنترنت، استنادًا إلى بروتوكول VRF

حاولت “子弹财经” معرفة ذلك من招商蛇口، لكن حتى الآن لم تتلقَ ردًا.

على أي حال، لا تزال招商蛇口، بقيادتها الجديدة، تحتفظ بمكانتها ومواردها، لكن منطق السوق العقاري قد تغير تمامًا، وكيفية إعادة بناء الربحية خلال دورة الانحدار العقاري أصبحت تحديًا كبيرًا.

لكن، بالنظر إلى توقعات انخفاض صافي الربح غير المتكرر لعام 2025 بأكثر من 90%، يبدو أن زو وونكاي ونيي لي مينغ لم يجدوا بعد الحلول.