تدخل الشركات المملوكة للدولة، مزاد الأراضي في بكين يجمع 26.07 مليار يوان في أسبوع واحد

الختام لبيع الأراضي في بكين في الربع الأول، حيث تم جمع 26.07 مليار يوان.

في 20 مارس، تم طرح قطع الأراضي في المنطقة الشرقية من حديقة تكنولوجيا وادي تشانغبينغ، المرحلة الرابعة CP00-1201-0013 وغيرها، حيث فازت شركة مينجيا للتطوير العقاري بعرض سعر أساسي قدره 16.88 مليار يوان، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 25,800 يوان للمتر المربع.

قبل ذلك، في 17-18 مارس، استحوذت شركة بكين رينهو ريسن للتطوير العقاري المحدودة على قطعة أرض في الحي الخامس من مدينة شون يي الجديدة، منطقة رينهو، مقابل سعر أساسي قدره 3.48 مليار يوان، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 15,400 يوان للمتر المربع؛ كما فازت شركة بكين سكن جينغشون للتطوير العقاري بمشروع تطوير أولي لقطعة أرض على خط مترو M15، محطة هيدون، قطعة SY00-3101-0037، مقابل سعر أساسي قدره 5.71 مليار يوان، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 14,000 يوان للمتر المربع.

قال تشانغ كاي، رئيس قسم أبحاث سوق الأراضي في معهد الأبحاث الصيني، إن ثلاث قطع أرض تم طرحها بسعر أساسي خلال هذا الشهر، جميعها مدعومة من قبل رأس مال الدولة، مما يعكس الحالة الواقعية لمعنويات السوق الحالية وتنافس المناطق. تحت قيود التمويل والثقة، لا تزال الأراضي ذات الجودة المنخفضة والكثافة المنخفضة تعتمد على دعم الشركات المملوكة للدولة. بالإضافة إلى ذلك، بعد دخول الأراضي السوق، كيف يمكن أن تبرز في المنافسة الشرسة، أصبح أيضًا اختبارًا لقدرة التشغيل اللاحقة.

قطعة أرض في تشانغ بينغ تتعرض للمنافسة

تمت صفقة الأراضي في المنطقة الشرقية من حديقة تكنولوجيا وادي تشانغبينغ، المرحلة الرابعة، بواسطة شركة مملوكة للدولة في المنطقة، كصفقة “ضمان” من قبل المنطقة.

هذه قطعة أرض تتكون من ثلاث قطع سكنية وهي 0013، 0015، 0039، وقطعة حضانة أطفال 0016.

وتتضمن القطع 0013، 0015، 0039 أراضي سكنية من الفئة الثانية، بمساحات تقريبية تبلغ 0.99 هكتار، 1.98 هكتار، و3.51 هكتار على التوالي، مع حجم مباني على السطح يقارب 1 هكتار، 2 هكتار، و3.54 هكتار، بمعدل استغلال للأرض يبلغ 1.01، وارتفاع محدود يبلغ 18 مترًا (بعض المناطق تصل إلى 24 مترًا)، ونسبة المساحات الخضراء 30%. تعتبر قطعة 0039 الأكبر والأكثر استقامة، بينما القطعتان الأخريان غير منتظمتين بشكل رباعي، مما قد يؤثر على توزيع المباني لاحقًا. وفقًا للوثائق ذات الصلة، يُشجع على ربط القطعتين 0013 و0015 عبر المساحات تحت الأرض.

أما قطعة 0016 فهي مخصصة للحضانة، بمساحة تقارب 0.48 هكتار، بمعدل استغلال 0.8، ومساحة مباني على السطح حوالي 3840 مترًا مربعًا، وارتفاع محدود 16 مترًا، ونسبة المساحات الخضراء 30%. من المخطط بناء حضانة تتسع لـ12 فصلًا.

من حيث الموقع، تقع القطعة خارج الحلقة السادسة الشمالية، في منطقة نانشياو في تشانغ بينغ، على بعد حوالي 2.5 كيلومتر من محطة نانشياو على خط مترو تشانغ بينغ، بالقرب من مراكز تجارية وتعليمية مثل تشانغ بينغ وورلد سيتي وخمسة مدارس. الجهة الغربية تطل على منتزه بي فوف تشيوان الرطبي، وتتميز بموارد بيئية غنية، وتُظهر خصائص منطقة سكنية محسنة تتميز بـ"بيئة طبيعية ممتازة، ووسائل نقل مريحة".

في رأي الخبراء، مع معدل استغلال منخفض يبلغ 1.01 وارتفاع محدود 18 مترًا، تم منح الأرض خصائص “فيلا” بحتة، ومن المتوقع أن تكون المنتجات المستقبلية عبارة عن وحدات متداخلة، أو منازل مجمعة منخفضة الكثافة لتحسين الجودة.

بالنظر إلى الصورة العامة، على الرغم من أن جودة الأرض جيدة، إلا أن المناطق المحيطة تتعرض لمنافسة قوية.

على بعد مسافة قصيرة، يوجد حي سكني منخفض الكثافة، وهو لونغتشانغ ييهو، الذي يركز على الفلل المجمعة والمنازل المطلة على الجبال، وقد اكتسب بالفعل اعترافًا من العملاء، ويبلغ سعر العقارات المستعملة حوالي 42,000 يوان للمتر المربع.

على بعد حوالي كيلومترين شمالًا، هناك ثلاثة مشاريع سكنية كبيرة معروضة للبيع، حيث بلغ سعر المتر المربع في مشروع جيانفان غوانتانغ فو، الذي دخل السوق في 2023، حوالي 26,000 يوان، مع ما يقرب من 1800 وحدة سكنية تم بيع حوالي 1400 منها، مع التركيز على الطلبات الأساسية والتحسينية؛ كما أن مشروع ووتون شان يو، الذي دخل السوق في نفس العام، يضم 1200 وحدة، وقد تجاوزت مبيعاته نصف الوحدات عبر العقود الإلكترونية؛ وأحدثها هو مشروع لونغهو إنشيانغ لينغ يونغسونغ، الذي تم افتتاحه قبل أقل من ستة أشهر، ولم تتجاوز مبيعاته عبر العقود 50 وحدة حتى الآن.

ولم تتوقف الأمور عند ذلك، فهناك أيضًا مشاريع جديدة على بعد محطة واحدة من مترو شاحه، مثل ووتون ستار تشن، و住总清樾府، و北京建工嘉境里، حيث يبلغ إجمالي المخزون من الوحدات السكنية في ستة مشاريع حوالي 4000 وحدة.

قال تشانغ كاي إن المزاد الأخير للأراضي شهد مشاركة شركة واحدة فقط، وتم البيع بسعر أساسي، مما يعكس حذر السوق تجاه المشاريع ذات الكثافة المنخفضة والطويلة الأجل في المناطق غير المركزية. على الرغم من أن سعر المتر المربع على الأرض يمتلك ميزة نسبية، إلا أن المنافسة داخل المنطقة قوية، وعند دخول السوق، ستواجه مشاريع مثل جيانفان غوانتانغ فو، ولينغ يونغسونغ، وووتون شان يو، تحديات من حيث قوة المنتج وأسعاره، لذا يجب أن تعتمد على استراتيجيات مثل “وحدات متداخلة منخفضة السعر” لتحقيق النجاح.

وأشار الخبراء إلى أن سعر الأرض يمكن السيطرة عليه، لكن معدل الاستغلال منخفض جدًا، مما يقتصر على تطوير الفلل والمنازل ذات القيمة العالية. في سوق يركز على الطلبات الأساسية والتحسينية، يجب أن يحقق المطورون توازنًا بين بيع العقارات الفاخرة وضمان سرعة البيع، وهو اختبار كبير لقدرات التطوير والتسويق لدى هذه الشركة المملوكة للمنطقة.

قطعتا أرض في شون يي تجتذبان 9.19 مليار يوان

كما فازت قطعتا أرض منخفضة الكثافة في شون يي أيضًا بدعم من الشركات المملوكة للدولة.

حصلت شركة بكين شون يي تشنغوان للأزياء، المملوكة بالكامل لشركة شون يي تشونغوان، على قطعة أرض في الحي الخامس من مدينة شون يي الجديدة مقابل 3.48 مليار يوان، وهي مملوكة بالكامل لمصنع الأزياء في منطقة شون يي، وهي شركة مملوكة للدولة على مستوى القاعدة، وتتحمل مسؤولية تطوير الأراضي، وبناء مساكن الإيواء، وتشغيل الأصول في المنطقة.

هذه القطعة، في الحي الخامس من المدينة الجديدة، مساحتها صغيرة، حيث تبلغ مساحة الأرض 1.57 هكتار، ويبلغ المخطط للبناء حوالي 22,600 متر مربع، مع معدل استغلال منخفض يبلغ 1.44 وارتفاع مبنى محدود 60 مترًا، ومن المتوقع أن تُبنى عليها مساكن منخفضة الكثافة ومناسبة للتحسينات، وهو ما يتماشى مع توجهات التحول في منطقة رينهو من “الطلب الأساسي” إلى “التحسين النوعي”.

تقع القطعة في قلب المنطقة القديمة من شون يي، حيث أصبحت المرافق البيئية والخدمات الاجتماعية أكثر نضجًا، وتحيط بها حدائق رينهو وشون يي، وتتمتع بمناظر طبيعية خضراء مزدوجة، بالإضافة إلى وجود مستشفى الأطفال في بكين ومستشفى النساء والأطفال في شون يي، ودعم تجاري من أوتليت المدينة العليا، مما يشكل دائرة معيشة مناسبة للسكان.

كما استحوذت شركة住总 على قطعة أرض على خط مترو M15، محطة هيدون، مقابل 5.71 مليار يوان. وأصدرت شركة بكين تشنغشياو إعلانًا يتضمن شعارها وشعار شركة شياو، وهو ما يُنظر إليه على أنه إشارة إلى التعاون بين شركة住总 وشقيقاتها، شركة بكين للإنشاءات الحضرية.

تتميز هذه القطعة بمعدل استغلال منخفض يبلغ 1.3، وهو أعلى من القطع السابقة والمشاريع المنافسة في المنطقة، مما يوفر أساسًا لتطوير منازل ذات مساحة عالية. كما أن سعر المتر المربع الذي تم البيع به، 14,000 يوان، يوفر هامش أمان من حيث التكلفة. تقع على بعد حوالي 400 متر مباشرة من محطة فونغبو على خط مترو 15، وتتمتع بموقع مميز على نهر تشاوباي، مما يخلق قيمة مزدوجة من “كفاءة التنقل” و"الزيادة البيئية".

على الرغم من أن المرافق المحيطة لا تزال في مرحلة “تفعيل التخطيط”، وأن ملامح المدينة لم تكتمل بعد، إلا أن ميزة التكاليف تتيح للمطورين مساحة أكبر لتحسين الجودة، ويمكن أن تستهدف الأسعار كل من الطلبات الأساسية والتحسينية، مما يمنحها مرونة استراتيجية.

قال تشانغ كاي إن، من بين المناطق في شون يي، يتميز موقع رينهو بطابع فريد. تركز مناطق نيشينغ/تيانجو على التحسينات الرفيعة، وتتمتع بحيوية عالية في سوق الأراضي، وغالبًا ما تجذب مطورين مثل ماويوان، المعروفين بتركيزهم على المنتجات الرفيعة؛ بينما تقع منطقة ماتبو في نفس مستوى رينهو، وتُعرف بـ"المنطقة الدافئة"، مع تركيز أكبر على المرافق الحكومية والأحياء السكنية الناضجة؛ أما رينهو، فهي تعتمد على انخفاض عتبة الدخول وميزات بيئية متميزة، وتتبنى استراتيجية القيمة مقابل السعر. وتشكّل هذه المناطق بشكل عام نمطًا تكامليًا، بينما لا تزال منطقة شرق فوشان في المدينة القديمة، بسبب ندرة الأراضي، تحافظ على مكانتها السوقية التي لا يمكن الاستغناء عنها.

وفقًا لجدول إمدادات الأراضي لعام 2026 الصادر عن لجنة التخطيط والبناء في بكين، فإن مساحة الأراضي السكنية التجارية المخصصة تتراوح بين 200 و240 هكتارًا، وهو انخفاض مستمر عن 240-300 هكتار في 2025، وهو ما يمثل أربع سنوات متتالية من تقليل إمدادات الأراضي.

قال تشانغ كاي إن، الاتجاهات في السوق تتعمق أكثر، وتظهر نمطًا واضحًا من نوع “K” — حيث تظل المنافسة على الأراضي المركزية محتدمة، بينما تعود المناطق النائية غير المركزية إلى التركيز على “استقرار الأسعار” و"الأمان في البيع" من خلال خفض الأسعار وتقليل معدل الاستغلال.