4 غرف منزل موهوبين يفتح "البوابات" لأسر الأطفال الثانيين من حملة درجة البكالوريوس

نُقل هذا المقال من صحيفة جنوب الصين

مشروع أنجوي هوا يوي لونغيوان يقدم 495 وحدة سكنية من نوع أربع غرف، بأسعار تقارب 39,600 يوان/متر مربع

السكن المخصص للموهوبين من نوع أربع غرف يخفف القيود على أسر حاصلة على بكالوريوس وطفلين

تصميم: تشن شين (مُولَّد بواسطة AI من Doubao)

في 17 مارس، أصدرت إدارة ضمان الإسكان في مدينة Shenzhen إعلانًا، حيث أطلقت مرة واحدة 495 وحدة سكنية من نوع أربع غرف ضمن مشروع أنجوي هوا يوي لونغيوان، بأسعار تقارب 39,600 يوان/متر مربع. والأهم من ذلك، تم تخفيف معايير التقديم بشكل كبير: عائلة حاصلة على بكالوريوس كامل وطفلين، بشرط أن يكونوا من سكان المدينة ويعملوا في التأمين الاجتماعي لمدة 3 سنوات، يحق لهم التقدم للحصول على وحدة سكنية من نوع أربع غرف للموهوبين. هذا يعني أن، في السابق، كانت هذه الوحدات متاحة فقط للكوادر القيادية أو الأسر ذات الثلاثة أطفال، أما الآن فهي متاحة لعدد أكبر من الأسر.

نسبة الوحدات السكنية من نوع أربع غرف المخصصة للموهوبين المعروضة للبيع في المدينة لا تتجاوز 6%، وتم فتحها لأول مرة لأسر حاصلة على بكالوريوس وطفلين

在 Shenzhen، تعتبر الوحدات السكنية من نوع أربع غرف المخصصة للموهوبين نادرة جدًا. وفقًا للإحصاءات، يوجد حوالي 20,000 وحدة سكنية من نوع موهوب للبيع في المدينة، منها حوالي 1259 وحدة فقط من نوع أربع غرف، بنسبة لا تتجاوز 6%. سابقًا، كانت هذه الوحدات موجهة بشكل رئيسي للكوادر القيادية على المستوى الوطني، والدكاترة، والأشخاص الحاصلين على وظائف عالية، أو الأسر ذات الثلاثة أطفال، أما الأسر العادية الحاصلة على بكالوريوس وطفلين فكانت غالبًا تقتصر على التقدم لوحدات من نوع ثلاث غرف.

المواطنون الراغبون في التقدم لوحدات من نوع أربع غرف، حسب حساباتهم، وجدوا أن أسعار العقارات المباعة في المناطق المحيطة تتراوح عادة حول 70,000+ يوان/متر مربع، بينما سعر وحدات الموهوبين يبلغ فقط 39,600 يوان، أي أن سعر وحدة من نوع أربع غرف بمساحة حوالي 120 متر مربع يبلغ حوالي 4.75 مليون يوان، وهو أقل بحوالي 3.65 مليون يوان من السوق.

هذه الدفعة من الوحدات السكنية تتضمن 495 وحدة، منها 109 وحدات من نوع أربع غرف قياسية بمساحة تقريبية 146-150 متر مربع (المسمى “نوع A1”)، و26 وحدة من نوع أربع غرف بدون عوائق بمساحة مماثلة (المسمى “نوع A2”)، و360 وحدة من نوع أربع غرف قياسية بمساحة 113-120 متر مربع (المسمى “نوع B”).

تم توسيع قائمة التقديم من خمسة إلى ستة صفوف، حيث خصص الصف السادس للأسر التي تتكون من حاصلي على بكالوريوس أو فنيين وطفلين. وهذا ليس فقط استجابة لسياسات الدولة لتشجيع الإنجاب، بل هو أيضًا رد فعل فعلي على رغبة الأسر الشابة، مثل المهندسين والكوادر الفنية والموظفين، في السكن بشكل مريح.

يقع مشروع أنجوي هوا يوي لونغيوان في حي مينزي في لونغها، بالقرب من مركز التسوق الضخم “Yifang Tiandi”، ويحيط به مرافق على مستوى المدينة مثل متحف Shenzhen للفنون الجديدة، والمكتبة الشمالية. من ناحية النقل، يحيط بالمشروع خطوط مترو 4 و6، وهناك خطط مستقبلية لخطوط 22 و25 و27، بالإضافة إلى خط المدينة بين Shenzhen ومدينة جامعة Shenzhen.

الأكثر إثارة لاهتمام الأهالي هو أن المشروع يبعد فقط حوالي 300 متر عن مدرسة Shenzhen المتوسطة في لونغها، وهو مسافة مباشرة.

بعد توقيع عقد البيع لوحدة سكنية من نوع موهوبين، يمكن بعد مرور 10 سنوات من استلامها، دفع الفرق في السعر (يقدر بحوالي 17% من سعر العقد) للحصول على ملكية كاملة، بحيث يمكن بعد ذلك تداولها ووراثتها بحرية مثل العقارات التجارية العادية.

وفقًا للائحة إدارة حقوق ملكية العقارات في Shenzhen الصادرة في ديسمبر 2024، فإن حقوق ملكية الوحدات السكنية المخصصة للموهوبين (الوحدات المباعة) تُدار وفقًا لهذه اللوائح. عند حساب قيمة الفرق في السعر، يُستخدم سعر الوحدة عند الشراء وفقًا لأسعار العقارات المماثلة.

صيغة حساب الفرق في السعر للحصول على الملكية الكاملة للوحدة السكنية من نوع موهوبين هي: الفرق في السعر = (السعر السوقي الأصلي - سعر الشراء الأصلي) × 50% - الضرائب والرسوم. ويُحسب السعر السوقي الأصلي عادةً بقسمة سعر الشراء على 70%. الضرائب والرسوم تشمل الضرائب عند إصدار شهادة الملكية، مثل ضريبة العقار، وختم العقود، ورسوم الخدمة.

حاليًا، يمكن للمشتري إتمام الطلب عبر الإنترنت بشكل كامل، مما يجعل العملية سهلة وشفافة. هذه السياسة تفتح بشكل كامل قناة تحويل “السكن المضمون” إلى “عقار تجاري”، مما يتيح للموهوبين الاستفادة من مزايا السكن المضمون والمشاركة في زيادة قيمة أصول المدينة.

على سبيل المثال، إذا كانت وحدة من نوع أربع غرف بسعر عقد شراء 5 ملايين يوان، مع دفع ضريبة العقار بقيمة 50,000 يوان، وفقًا للترويج الإعلامي السابق، فإن سعر الوحدة المخصصة للموهوبين عادةً يكون حوالي 60% من السعر السوقي، وسعر العقار المضمون هو 50% من السعر السوقي.

الخطوة الأولى: تحويل سعر الشراء الأصلي لوحدة الموهوبين إلى سعر الوحدة المماثلة من نوع العقار المضمون

5 ملايين يوان / 60% × 50% ≈ 4.1667 مليون يوان

الخطوة الثانية: حساب الفرق في السعر المطلوب للحصول على الملكية الكاملة:

(4.1667 مليون يوان / 70% - 4.1667 مليون يوان) × 50% - 50,000 يوان ≈ 842,900 يوان، أي أن الوحدة تحتاج إلى دفع حوالي 17% من سعر عقد الشراء، للحصول على الملكية الكاملة. (هذا تقدير وفقًا للسياسة، ويجب الاعتماد على الوثائق الرسمية عند التنفيذ النهائي).

السعر السوقي بنسبة 60% من الوحدات السكنية الموجودة، مع تخفيض المعايير

في نوفمبر 2022، أطلقت Shenzhen سياسة بيع وحدات موهوبين بأسعار مخفضة بنسبة 60%. فور إطلاقها، أثارت اهتمامًا واسعًا، لكن البيانات المبيعاتية لم تكن بنفس المستوى، حيث كانت معدلات البيع غير مرضية.

في مارس 2023، أصدرت Shenzhen سياسة جديدة، ألغت فيها أنواع الإسكان السابقة مثل الإسكان المضمون، والإسكان المخصص للموهوبين، وأدخلت أنواعًا جديدة مثل الإسكان الإيجاري المضمون، والإسكان المشترك الملكية.

وهذا يعني أن وحدات الموهوبين بأسعار مخفضة بنسبة 60% تم إلغاؤها خلال أقل من ستة أشهر. وأكدت Shenzhen أنها لن تبني المزيد من وحدات الموهوبين المباعة، لكن المشاريع القائمة ستستمر في التوزيع.

وفي الوقت نفسه، تم تخفيض معايير التقديم لوحدات الموهوبين: أولًا، تم تخفيف حد العمر للأفراد العزاب من 35 إلى 30 سنة؛ ثانيًا، تم تخفيف قيود السكن، بحيث لم يعد يشترط أن يكون كلا الزوجين من سكان Shenzhen، بل يكفي أن يكون مقدم الطلب الرئيسي من سكان المدينة، بينما يمكن للزوج والطفل أن يكونا من غير السكان.

ويُعتقد أن تخفيض معايير التقديم لوحدات الموهوبين مرتبط جزئيًا بمعدلات البيع غير المرضية للمشاريع السابقة.

في نوفمبر 2022، أُطلقت أول دفعة من 6 مشاريع موهوبين، وجذبت أكثر من 15,000 أسرة للتقديم، لكن نتائج الاختيار كانت متفاوتة. حيث بيعت جميع الوحدات في مناطق نانشان، وGuangming، بينما كانت معدلات الإلغاء مرتفعة في مناطق مثل Longgang وDapeng، خاصة للوحدات ذات الثلاث غرف. وبنهاية عملية الاختيار، كانت نسبة البيع الإجمالية حوالي 43.6%.

وفي السنوات الأخيرة، لم تقتصر سياسة التسهيل على وحدات الموهوبين فقط، بل شملت أيضًا الإسكان المضمون، حيث تم فتحه لغير المقيمين، وتخفيف شروط التقديم بشكل مستمر. وأظهرت التجارب أن التسهيلات السياسية تثير حماس المشترين.

في 12 مارس 2026، أصدرت إدارة الإسكان والبناء في نانشان إعلانًا عن نتائج فحص أهلية التقديم لوحدات الإسكان المضمون، حيث تلقت 1645 طلبًا، ووافق على 1528 طلبًا، وبلغت نسبة غير المقيمين 93%، مما يجعلها أكبر دفعة من المشتريات خلال السنوات الأخيرة، وهو أمر غير معتاد في سوق العقارات في Shenzhen، بما في ذلك الإسكان المضمون.

وفي الآونة الأخيرة، أطلقت Shenzhen بشكل مفاجئ حوالي 500 وحدة من نوع أربع غرف للموهوبين، مع تقليل معايير التقديم، مما أثار اهتمامًا واسعًا. وخبير اقتصادي مرموق، وباحث كبير في مركز الأبحاث الوطني CDI، السيد Song Ding، قال في مقابلة إعلامية إن السياسات الجديدة ستتوقف عن بناء وحدات الإسكان المضمون، وستتحول إلى وحدات ملكية مشتركة، لكن هذه الأخيرة تتميز بأنها مغلقة تمامًا، مما يعني أن الجمهور المستهدف سيكون محدودًا. بالمقارنة، فإن ميزة وحدات الموهوبين أصبحت أكثر وضوحًا، ومن الممكن أن يزداد الطلب عليها بعد وعي السوق.

النية الصادقة لـ Shenzhen في جذب المواهب: “يجلبون، ويقيمون، ويعيشون بشكل جيد”

هذه ليست مجرد تخفيضات في معايير التقديم أو زيادة في المعروض من الوحدات، بل هي تجسيد لاستراتيجية Shenzhen في “الاستثمار في الإنسان”. تستخدم Shenzhen نظامًا مغلقًا يتكون من “سرير، غرفة، وحدة سكنية” لاستهداف كل نقطة ألم في عملية استقرار المواهب، من الوصول إلى التأسيس.

عند الوصول، توفر سريرًا مريحًا. لمواجهة قلق الخريجين الجدد من البحث عن عمل، أطلقت خطة “حلم Shenzhen” التي توفر إقامة مجانية لمدة تصل إلى 15 يومًا، لحل مشكلة الاستقرار الأولي.

وفي المرحلة المتوسطة، تقلل من عبء السكن بغرفة واحدة. يمكن للمواهب الشابة المعتمدة التقدم للحصول على سكن مؤقت بسعر 60% من السوق (أو دعم شهري بقيمة 1250 يوان)، لمدة أقصاها 3 سنوات، مما يتيح لهم الاستقرار قبل مواجهة ارتفاع الإيجارات.

وفي المدى الطويل، يطمئنهم بامتلاك وحدة سكنية. وحدات الإسكان المضمون بنصف السعر، ووحدات الموهوبين بأسعار مخفضة بنسبة 60%، وإعادة البيع بعد 3 سنوات بالسعر المخصوم، كلها تضمن أن يتمكن الموهوبون من الشراء بثقة، مع مستقبل مستقر.

مثل مشروع أنجوي هوا يوي لونغيوان في لونغها، الذي خصص حقوق التقديم لوحدات الأربع غرف للأسر ذات الطفلين والبكالوريوس، بأسعار تقارب 39,600 يوان/متر مربع (مقابل سوق حوالي 70,000+). مع سياسة “تحويل الملكية خلال عشر سنوات”، تم فتح قناة لتحويل الإسكان المضمون إلى عقار تجاري، مما يتيح للمواهب الاستفادة من مزايا السكن المضمون والمشاركة في زيادة قيمة الأصول.

هذه السياسة الشاملة لا تقلل فقط من تكاليف المعيشة للمواهب، بل تخلق أيضًا توقعات بالنمو المشترك للأصول مع المدينة، محققةً هدف “جلب، وإقامة، وعيش بشكل جيد”.

تستخدم Shenzhen أصولًا حقيقية وملموسة لتعزيز نواياها في جذب المواهب، من “الاستقطاب القصير الأمد” إلى “الاستقرار الطويل الأمد”. عندما تعتبر المدينة الوحدات السكنية ذات الجودة العالية كـ"مطمئن" للكوادر الأساسية، فإن المنافسة على السكن تصبح معركة بين المدينة والمواهب على مسار التنمية عالية الجودة.