انفجار القوة الشرائية، أسعار المنازل الجديدة والمستعملة ترتفع معاً! سوق العقارات في شنغهاي يستقبل "ربيعاً صغيراً"

تسلل الدفء إلى سوق العقارات في شنغهاي بشكل خفي من خلال البيانات.

أظهرت أحدث بيانات صادرة عن المكتب الوطني للإحصاء أن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي ارتفعت بنسبة 0.2% على أساس شهري في فبراير، محولة من استقرار إلى ارتفاع؛ كما ارتفعت أسعار العقارات المستعملة بنسبة 0.2% على أساس شهري أيضًا، منهية بذلك اتجاه الانخفاض المستمر لمدة تسعة أشهر سابقًا. وهذه هي المرة الأولى التي تظهر فيها إشارات إيجابية على تزامن ارتفاع أسعار العقارات الجديدة والمستعملة بعد فترة من التعديل في سوق العقارات في شنغهاي.

من خلال البيانات السنوية، نرى أن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي في فبراير ارتفعت بنسبة 4.2% على أساس سنوي، محافظة على مركزها الرائد على مستوى البلاد. ويعتقد غالبية الخبراء أن، في ظل التركيز الدقيق على تنفيذ “الضربات المركبة” للسياسات وتفاعل الطلبات المتراكمة في السوق، فإن سوق العقارات في شنغهاي يمر الآن بفترة “ربيع صغير” حقيقي ومتين.

مع دخول مارس، عاد النشاط السوقي بقوة. تظهر بيانات العقارات على الإنترنت أن حجم المعاملات العقارية المستعملة في شنغهاي خلال الخمسة عشر يومًا الأولى من مارس اقترب من 14 ألف صفقة، حيث سجلت الفترة من 9 إلى 15 مارس مبيعات بلغت 7233 صفقة، وهو أعلى رقم أسبوعي منذ عام 2021، بل وواجهت بعض وكالات الوساطة العقارية يوم 14 مارس مشاكل في نظام التسجيل الإلكتروني بسبب كثافة الدخول.

“لقد تم تثبيت ربيع صغير في سوق العقارات في شنغهاي، ونافذة شراء المنازل تقترب من الإغلاق تدريجيًا.” يرى لو ونشي، محلل سوق العقارات في شركة وسط شنغهاي، أن الانتعاش في فبراير هو مجرد تمهيد، وأن مارس هو فترة تحقيق الأرباح بشكل كامل، مع توقع أن يتجاوز السوق أرقام المبيعات المسجلة في نفس الفترة من العام الماضي. فحجم المعاملات يتقدم على الأسعار، مع استقرار المبيعات عند مستويات عالية، مما يجعل من المتوقع أن تتعافى الأسعار بسرعة من أدنى مستوياتها."

يعتقد زو جين، الباحث في شركة CITIC Securities، أن منذ بداية مارس، تظهر آثار سياسات “السبع مواد” بشكل متواصل، وأن سوق العقارات في شنغهاي يظهر علامات على الاستقرار، مع عودة حجم المعاملات في العقارات المستعملة إلى الارتفاع، مما يساعد على استقرار السوق من حيث الحجم والأسعار. وعلى المدى الطويل، من المتوقع أن تستمر أنشطة الشركات العقارية في التوجه نحو الأعمال التشغيلية، وأن يظل عدم التوازن في هيكل الإسكان في المدن الرئيسية يشكل بيئة مناسبة لتطوير الأعمال.

معركة استرداد العقارات المستعملة

في 15 مارس، كانت قاعة تسجيل المعاملات العقارية في منطقة بوندونغ، شنغهاي، تعج بالناس، حيث تم فتح جميع النوافذ الـ41، وكانت المعلومات على الشاشات تتدفق بشكل مستمر، ووصل عدد الأرقام المخصصة للطلبات إلى 423 حتى ظهر ذلك اليوم. في اليوم السابق، سجلت مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 1472 صفقة في يوم واحد، وهو ثاني أعلى رقم خلال عام تقريبًا؛ وفي 15 مارس، بلغت المبيعات 1390 صفقة، ليصل الإجمالي خلال يومين إلى 2862 صفقة، وهو أعلى رقم لمبيعات عطلة نهاية الأسبوع خلال السنوات الخمس الأخيرة.

هذا الرقم هو مجرد نموذج لانتعاش سوق العقارات في شنغهاي خلال الربع الأول من عام 2026.

وفقًا لبيانات مركز تداول العقارات في شنغهاي، في يناير 2026، بلغ إجمالي مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 22834 صفقة، بزيادة قدرها 24.18% على أساس سنوي، مما يعكس استمرار الاتجاه التصاعدي بعد ارتفاع ديسمبر 2025. من حيث متوسط حجم المعاملات اليومية، استقر السوق على أكثر من 600 صفقة في أيام العمل، وتجاوزت الألف صفقة بشكل متكرر في عطلات نهاية الأسبوع. كما أن نسبة المعاملات خارج الحلقة الخارجية تجاوزت 50%، ونسبة العقارات التي تقل قيمتها عن 3 ملايين يوان تقترب من نصف السوق.

وفي الوقت الذي استقر فيه حجم المعاملات، أظهرت الأسعار إشارات إيجابية أيضًا. في يناير، ارتفعت أسعار البيع المتوسطة للعقارات المستعملة في شنغهاي بنسبة 2.71% على أساس شهري، مما يدل على أن السوق في مرحلة انتقال من “تبادل السعر مقابل الحجم” إلى “استقرار الحجم والأسعار”.

هذا هو الجو العام للسوق في يناير، لكن سوق العقارات في شنغهاي في فبراير كان متقلبًا بشكل كبير. خلال عطلة عيد الربيع، توقف السوق بشكل مؤقت، حيث انخفض حجم المعاملات بشكل حاد في 15 فبراير إلى 7 صفقات، وتوقف تمامًا لمدة أربعة أيام متتالية، حتى صدور سياسات “السبع مواد” في 25 فبراير، التي أعطت السوق دفعة قوية.

وقد أطلقت السياسات عدة إشارات إيجابية، منها تعديل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي من 3 سنوات إلى سنة واحدة خارج شنغهاي، وزيادة حد القرض من صندوق التوفير العقاري بشكل كبير، وإعفاء الضرائب على العقارات لأول مرة للأبناء البالغين من سكان شنغهاي. وفي يوم تنفيذ السياسات، تجاوز عدد مبيعات العقارات المستعملة في يوم واحد 500 صفقة، وارتفعت تدريجيًا حتى وصلت إلى 839 صفقة في آخر يوم من فبراير.

“لقد تجاوز السوق فترة التعافي التقليدية التي تستمر من أسبوع إلى أسبوعين بعد العطلات.” يعتقد لو ونشي أن سوق العقارات المستعملة، بدعم قوي من السياسات، تعافت بسرعة تفوق التوقعات، وأن “السبع مواد” بمثابة تأمين مبكر لربيع صغير.

“في مارس، دخل سوق العقارات المستعملة في شنغهاي مباشرة في وضع ‘الانفجار’.” حتى 15 مارس، بلغ إجمالي المبيعات 13955 صفقة، بمعدل يومي قدره 930 صفقة؛ و1472 صفقة في 14 مارس، وهو نموذج لهذا الانتعاش.

يتوقع يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو، أن يتجاوز حجم المعاملات العقارية المستعملة في شنغهاي خلال مارس 30 ألف صفقة، مسجلًا أعلى رقم شهري خلال السنوات الأخيرة، وهو مؤشر رئيسي على مدى جدية السوق في التعافي. ويعتقد أن نشاط السوق سيستمر في الارتفاع خلال أبريل ومايو.

من حيث هيكل المعاملات، وفقًا لإحصاءات جمعية المساحين الحضريين، كانت نسبة مبيعات العقارات المستعملة التي تقل قيمتها عن 3 ملايين يوان في يناير 2025 حوالي 59%، وارتفعت إلى 70% في فبراير، وارتفعت مجددًا إلى 73% حتى 15 مارس. وأصبحت العقارات ذات الأسعار المنخفضة “الصفقة السهلة” هي القوة الرئيسية في السوق.

يحسب لو ونشي أن، على سبيل المثال، حي “تشاويانغ سينتشون” النموذجي للعقارات القديمة المتهالكة، بمساحة تقارب 40 مترًا مربعًا ومتوسط سعر لا يتجاوز 2.5 مليون يوان، مع حد أقصى لقرض التوفير العقاري يبلغ 240 ألف يوان، مما يعني أن المشتري يحتاج فقط إلى دفع دفعة أولى منخفضة جدًا، ويمكنه تغطية معظم ثمن العقار باستخدام صندوق التوفير. وهذا خبر سار للمشترين من الاحتياجات الأساسية.

وفي الوقت نفسه، انخفض عدد العقارات المعروضة للبيع في السوق المستعملة في شنغهاي لمدة تسعة أشهر متتالية. وفقًا لأحدث بيانات شركة لينيا في شنغهاي، يبلغ عدد العقارات المعروضة حاليًا حوالي 81 ألف وحدة، مقارنة بأعلى مستوى في مايو 2025 الذي تجاوز 113 ألف وحدة، بانخفاض قدره 28.3%. وخلال نفس الفترة، بلغ عدد الزيارات لمشاهدة العقارات خلال سبعة أيام حوالي 138 ألف زيارة.

كما أبلغت العديد من الوكالات أن نطاق التفاوض على أسعار العقارات المستعملة في المناطق المركزية داخل الحلقة الداخلية في شنغهاي قد تقلص إلى أقل من 4%، مع أن مناطق مثل نانجينغ شرق، ونهر البوند، وساحة الشعب، وكسوياوي، أصبحت فيها مساحة التفاوض أقل من 1%.

“من بداية يناير المستقرة إلى انتعاش فبراير الحاد، ثم النمو السريع في مارس، أكمل سوق العقارات المستعملة في شنغهاي دورة التحول من التأسيس إلى الانتعاش خلال 90 يومًا.”

نمو السوق الجديد للعقارات الجديدة

بالنسبة لمقارنة مع انعكاس سوق العقارات المستعملة على شكل حرف V، يظهر سوق العقارات الجديدة في شنغهاي أكثر عقلانية وتنوعًا.

في 16 مارس، انتشرت بيانات بشكل واسع، حيث سجلت مبيعات العقارات الجديدة في يوم واحد 395 وحدة، بزيادة قدرها 419.7% على أساس شهري؛ وفي اليوم التالي، ارتفعت المبيعات إلى 485 وحدة. حتى 17 مارس، بلغ إجمالي المبيعات 4730 وحدة، بزيادة أكثر من 300.5% عن الشهر السابق.

وراء هذه الأرقام المتقلبة، تكمن استجابة دقيقة لسياسات “الضربات المركبة”.

قال سون هونغوي، نائب رئيس معهد أبحاث سيشوان، إن نسبة التحويل من زيارات العملاء إلى المبيعات للعقارات الجديدة المتأثرة بسياسات “السبع مواد” تصل إلى حوالي 10:1، وهي أعلى بكثير من 27:1 للعملاء غير المتأثرين بالسياسات. وأوضح أن “زيادة حد القرض من صندوق التوفير العقاري” ساهمت بنسبة 77% من الدفع، مما يدل على أن فوائد السياسات استهدفت بشكل دقيق المشترين الذين كانوا على وشك إتمام الصفقة.

وبحسب ما ورد، بعد تنفيذ السياسات، في أول يوم عمل، تجاوزت مبيعات شركة هوا رن في شنغهاي 3.2 مليار يوان؛ وفي أول عطلة نهاية أسبوع، تجاوزت مبيعات شركة تشاينا ميد للإنشاءات في شنغهاي 4.15 مليار يوان؛ وفي مشروع أنلان في حي شوين في حي شوين، تجاوزت مبيعات اليومين 6.3 مليار يوان؛ وحقق مشروع بولي شيبو تيان يوي 2.5 مليار يوان خلال يومين.

عند استعراض بداية الربع الأول، ظل السوق حذرًا بشكل عام. أظهرت بيانات مكتب إحصاءات شنغهاي أن مساحة المبيعات السكنية خلال يناير وفبراير بلغت 1.0898 مليون متر مربع، بانخفاض 32% على أساس سنوي. وبالنظر إلى فبراير فقط، بسبب تقلص العرض، كانت مساحة المبيعات من العقارات الجديدة منخفضة جدًا، حيث بلغت 160 ألف متر مربع فقط، وهو مستوى منخفض.

لكن، تحت الأرقام المجردة، كانت هناك حالات استثنائية تظهر تباينًا شديدًا. لا تزال العقارات الفاخرة تمثل الدعامة الأساسية للسوق، ففي يناير، كان هناك مشروع واحد فقط في المدينة يحقق مبيعات يومية، لكن أداء العقارات الفاخرة لا يزال لافتًا، حيث تصدرت أنلان شنغهاي قائمة المبيعات في يناير بإجمالي مبيعات قدره 2.183 مليار يوان، وحقق مشروع لوجياوزي تايغو يوان·يواندي في حي هوانغبو 1.78 مليار يوان خلال الشهر.

أما العقارات التي تظهر مرونة السوق الحقيقية فهي تلك التي تتمتع بقوة المنتج. في فبراير، تصدرت يي تشي بينجيانغ قائمة المبيعات بمبلغ 520 مليون يوان؛ وحقق مشروع جيانفان رويهو في منطقة جينشان الجديدة معدل مبيعات يزيد عن 80%، ومتوسط سعر 40,477 يوان للمتر المربع، وفاز بلقب أعلى حجم مبيعات وعدد صفقات على قائمة كيروي في فبراير.

لا تزال التباينات واضحة. على سبيل المثال، مشروع يانغبو الذي تديره شركة جيانفان، زاد سعر التسجيل عند إعادة البيع في فبراير إلى 121,995 يوان للمتر المربع، وحتى 5 مارس، كانت نسبة التسجيل الإلكتروني فقط 1.56%. كما كانت نتائج مشروع جيوان جيمو فورت في باوشان، بنسبة تسجيل 6.67%، وحي ستانفورد في بوندونغ، بنسبة صفر.

مع دخول مارس، على الرغم من أن البيانات الشهرية الكاملة لم تصدر بعد، إلا أن المزاج السوقي بدأ يتغير بشكل دقيق. تظهر بيانات فبراير بوضوح أن السوق يتجه نحو: أن العقارات الجديدة ذات المساحات الأكبر من 144 مترًا مربعًا سجلت ارتفاعًا بنسبة 0.4% على أساس شهري، وارتفعت بنسبة 6.3% على أساس سنوي؛ وتتصدر العقارات الفاخرة في المناطق المركزية قائمة المبيعات من حيث القيمة، كما أن العقارات ذات السعر حوالي 500 ألف يوان خارج الحلقة الخارجية لا تزال نشطة.

وصف زانغ بو، رئيس معهد أبحاث أنجري، هذا الظاهرة بأنها “انتعاش هيكلي”. وقال: “تُعد المنتجات العقارية المحسنة في المدن الرئيسية محورًا رئيسيًا للانتعاش، مما يدل على أن توازن العرض والطلب يتزايد باستمرار.” ويرى أن السوق في المستقبل لن يكون مجرد ارتفاع وانخفاض شامل، بل ستستمر في التباين في أسعار الأصول عالية الجودة في المناطق المركزية والمدن البعيدة.

ويظهر هذا “الانتعاش الهيكلي” أيضًا في سوق الأراضي. بعد أن نفذت شركة تشونغ جياو تشنغتو مشروعها الأول “نان شيان غوان نينغ فو” في تشونغبينغ، وبيعت بالكامل، استحوذت على قطعة أرض ثانية قبل عيد الربيع؛ وفي حي يانغبو، حصلت شركة تشينجيانغ ييبين على قطعة أرض جديدة عبر اختيار نمط مميز، وتخطط للتطوير بالتنسيق مع المشاريع الحالية؛ ونجحت شركة غرينتس في الصين في مزاد الأراضي في منتصف مارس، حيث دفعت 6.57% فوق السعر المطلوب لشراء قطعة أرض في شيخهونغ، تشونغبينغ.

يعتقد لو ونشي أن تنفيذ سياسات “السبع مواد” في الوقت المناسب ساعد على استقرار التوقعات السوقية، ومع مرونة السوق ذاتها، فإنها توفر “تأمينًا” لربيع صغير. ومع ظهور قوة السياسات، تم تأمين سوق العقارات في شنغهاي مبكرًا لربيع صغير.

يؤكد دين جون، المحلل في شركة كيروي شنغهاي، أن سوق العقارات في شنغهاي يثبت الآن أن “الربيع الصغير” قد بدأ. ومع استمرار تأثير السياسات وارتفاع ثقة السوق، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات الجديدة انتعاشًا واضحًا بين أواخر مارس وأبريل. ويعتمد هذا الانتعاش على بيئة سياسات معتدلة وقوة داخلية للنمو، مما يجعله أكثر استقرارًا وفائدة على المدى الطويل مقارنة بالتقلبات قصيرة الأجل الناتجة عن الحوافز القوية، وهو أكثر ملاءمة لنمو السوق الصحي على المدى الطويل.