ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

قطاع العقارات يشهد موسم الذروة في الصفقات “الذهب الثلاثي والفضي الرابع” كما هو متوقع.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم التوقيعات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم الصفقات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا حركة مشاهدة العقارات والمعاملات في قوانغتشو؛ وزادت مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، يُعتبران نقطة محورية في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات السكن المخصص للمدارس في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثران على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربيع الصغير” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التذبذب، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق ارتفاع في الكمية والأسعار معًا خلال هذا الموسم، مما يدفع السوق نحو دورة نمو جديدة. وفقًا لتحقيقات متعددة أجرتها صحيفة “الاقتصادية في القرن الواحد والعشرين”، أظهرت البيانات أن حجم معاملات سوق العقارات في المدن الأولى يتعافى بشكل ملحوظ مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وتحليل العديد من خبراء السوق، أن بكين وشنغهاي، بدعم من السياسات، تشهدان إطلاقًا مركزًا للطلب، مما يجعل موسم “الربيع الصغير” هذا العام يتوقع أن يكون مليئًا بالنجاحات؛ كما أن معاملات قوانغتشو وشنتشن تظهر أيضًا علامات على الانتعاش، مع توقعات بعودة السوق إلى النمو.

ارتفع حجم المعاملات في المدن الأولى مع استقرار الأسعار، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يحقق بداية جيدة.

قدوم “الربيع الصغير”

شنغهاي هي المدينة الأبرز في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات شركة “كريري”، بين 9 و15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت معاملات الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

وبحسب بيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في المدينة 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في السوق إلى السياسات الجديدة. ففي 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “مزيد من تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لتعزيز استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط الحصول على رخصة الإقامة لشراء العقارات، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي، لصحيفة “الاقتصادية في القرن الواحد والعشرين”، إن كل جولة من السياسات الجديدة في السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة عامل موسم “الربيع الصغير”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار بشكل ملحوظ، حيث لم تتراجع أسعار العقارات المستعملة بشكل كبير منذ ديسمبر من العام الماضي، وهو مؤشر إيجابي.

وفي بكين، لا تزال السياسات التي أُطلقت في ديسمبر من العام الماضي تؤثر. وفقًا لتحليل “مؤسسة أبحاث 58”، بعد عطلة رأس السنة، عادت مكاتب البيع الوسيطة ووكالات العقارات للعمل بشكل كامل، مما أدى إلى انتعاش سريع في الطلب على الشراء، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مما يعكس استمرار تأثير السياسات الجديدة.

وفيما يخص حجم المعاملات، بين 26 يناير و1 فبراير، سجلت بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد على 30% مقارنة بالأسبوع السابق للسياسات الجديدة. كما استمر السوق في التعافي بعد العطلة، حيث بلغت معاملات الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبخلاف بكين وشنغهاي، حيث تدعم السياسات السوق، فإن قوانغتشو وشنتشن تعودان إلى النشاط نتيجة الطلب الصلب على الشراء.

وأظهرت البيانات أن معاملات العقارات المستعملة في قوانغتشو خلال الأسبوعين الأولين من مارس تجاوزت 4000 صفقة، مع أعلى صفقة يومية بلغت 271 في 15 مارس، وهو أعلى مستوى منذ بداية 2023.

قال وسيط في منطقة تيانهي في قوانغتشو لصحيفة “الاقتصادية في القرن الواحد والعشرين”: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أعمل يوميًا على مشاهدة العقارات، وترتيب اللقاءات، وتوقيع العقود. الآن، يتعين علينا الانتظار في طوابير عند مراكز التوقيع، وهو أمر مختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، حيث أتممنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما بيانات شنتشن فهي واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث “تشون يوان” في شنتشن، حتى 18 مارس، تجاوز إجمالي معاملات العقارات السكنية في المدينة 4000 صفقة، منها 1474 عقارًا جديدًا، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 عقارًا مستعملًا، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

وأشار مركز أبحاث “تشون يوان” في شنتشن إلى أن السوق شهدت استمرارًا في الانتعاش بعد العطلة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء، حيث أدى انخفاض أسعار العقارات الجديدة في العديد من المشاريع إلى نتائج ملحوظة، وبدأت معاملات العقارات المستعملة تتعافى بسرعة، مما يدل على قدوم موسم “الربيع الصغير”.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

حجم السوق يتزايد بشكل واضح، مع استقرار الأسعار، وبدأ مالكو العقارات المستعملة يشعرون بـ"حذر البيع".

وفقًا لمصادر من صحيفة “الاقتصادية في القرن الواحد والعشرين” من عدة وسطاء في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن مالكي العقارات المستعملة حاليًا يتسمون بموقف أكثر صرامة، وأسعار العقارات المستعملة لا تزال قوية مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في منطقة نانشان بشنتشن: “في البداية، كانت هناك عقارات ذات قيمة جيدة، لكن بعد العطلة، أصبح من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يعتقدون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يبيع، لذلك الأسعار مستقرة بشكل عام، ولكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لصحيفة “الاقتصادية في القرن الواحد والعشرين”: إن السوق الحالية تشهد زيادة في حجم المعاملات مع استقرار الأسعار، لكن من ناحية أخرى، “إشارات الانطلاق لا تزال غير واضحة.”

وبحسب البيانات التي قدمها مسؤول التسويق، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة انخفضت في معظم الحالات، ويرجع ذلك إلى استراتيجية الشركات العقارية “السعر مقابل الحجم” وتحول هيكل المعاملات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية في جنوب الصين: “في مارس، انخفض سعر مشروعنا المجاور بنسبة 15%، وأصبح السعر أقل بعدة آلاف من اليوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن لم نحقق الكثير من الصفقات.”

ويظهر هذا التباين في المشاعر أيضًا في سوق الأراضي. ففي شنغهاي، في 13 مارس، تم الانتهاء من بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم طرح ثلاث قطع أراضٍ في مناطق جيا دينغ، وشنغهاي تشانغتياو، وتشينغ بو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، وبلغت قيمة المبيعات حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في منطقة تشينغ بو التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بأسعار أقل من السعر الأساسي.

يشير ذلك إلى أن السوق الحالية، رغم ارتفاع النشاط، فإن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال حذرة. وفي مؤتمر أداء شركة “تشوجان” العقارية، قال نائب المدير العام وو بن إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء بشكل منخفض بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف وو بن أن استثمار شركة “تشوجان” في 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن المهمة، مع اعتماد استراتيجية البيع والتسويق، واختيار المشاريع بعناية، مع مراعاة السوق وتدفقات العائدات، مع الالتزام بـ"ثلاثة خطوط حمراء"، وتحقيق توازن بين الحجم والربحية، مع ضمان أن كل مشروع يحقق معايير “ستة جيد” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشاريع وتحقيق العوائد.

من هذا المنطلق، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق وتحقيق تعافٍ مستمر، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر رئيس قسم مؤشر الأبحاث في “مؤسسة أبحاث تشو جين جين” من أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن الاستدامة تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمقيمين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى تحسن الأساسيات الاقتصادية الكلية بشكل جوهري.