تسريع طلبات صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REITs) - يتم إتمام الردود في أقل من تسعة وعشرين يوماً في المتوسط

صحيفة الأوراق المالية مراسلة وانغ روي

تظهر معلومات بورصتي شنغهاي وشينزين أنه حتى 18 مارس، قدمت إجمالاً 11 مؤسسة إدارة أصول عامة طلبات تسجيل لـ15 صندوق استثمار عقاري تجاري (REITs)، باستثناء 3 منتجات جديدة تم تقديمها في مارس، فإن الـ12 منتجًا الأخرى دخلت بالفعل مرحلة الرد أو الاستفسار.

في آخر يوم من عام 2025، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا حول إطلاق تجربة صندوق الاستثمار العقاري التجاري. خلال شهرين ونصف فقط، بلغ عدد طلبات REITs التجارية المقدمة 15 طلبًا، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي حجم جمع الأموال 46 مليار يوان، ومتوسط حجم التمويل لكل منتج حوالي 30.71 مليار يوان.

بالنظر إلى المنتجات المقدمة، هناك 6 منتجات يتوقع أن تجمع أكثر من 4 مليار يوان. من بينها، يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق من شركة China Gold وVipshop 74.7 مليار يوان، وهو الأعلى حجمًا؛ كما يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق من Guotai Haitong وSandship وEverbright Prudence وEverbright Anshi 50.64 مليار يوان و49.05 مليار يوان على التوالي.

علم مراسل صحيفة الأوراق المالية من عدة مؤسسات إدارة أصول في شركات الوساطة أن، في ظل بيئة السوق الحالية ذات الفائدة المنخفضة، أصبحت REITs أداة مهمة لتوسيع حجم إدارة الأصول غير النقدية للمؤسسات العامة. وبحسب تقديرات حجم كل منتج بـ30 مليار يوان، فإن إصدار 3 إلى 4 منتجات يمكن أن يتجاوز حجمها المئة مليار يوان؛ ومع آفاق التوسع في الأصول القائمة على المدى الطويل، هناك مجال واسع للنمو المستقبلي.

بالنظر إلى مشاريع REITs التجارية المقدمة، فإن الأصول الأساسية تقع بشكل رئيسي في مدن من الدرجة الأولى مثل شنغهاي، شنزن، قوانغتشو، بالإضافة إلى مدن رئيسية ذات إمكانات نمو قوية مثل هيفي، شيان. تشمل نطاقات التجربة أنواع العقارات التجارية التقليدية مثل المجمعات التجارية، التجزئة، المكاتب، والفنادق. كما أن الملاك الأصليين من الشركات الحكومية والخاصة، مع تنوع مصادر الأصول.

قال المحلل بينغ وونغيوان من Shenwan Hongyuan إن، مقارنة بـ REITs للبنية التحتية، فإن نوع الأصول في REITs التجارية يتميز بخصائص عالية السوقية، ويشهد إصدارها تنوعًا أكبر (حيث تمثل الشركات الخاصة، والأجنبية، وشركات العقارات نسبة أعلى)، وسلسلة الموافقة أكثر بساطة وكفاءة، وأداء الأصول الأساسية أكثر مرونة، وخصائصها المالية أو أقوى. مع إطلاق REITs التجارية، ستصبح بنية أصول سوق REITs العامة أكثر تنوعًا، ومن المتوقع أن يعاد تشكيل منظومة التقييم، وفتح حجم السوق بشكل أكبر، مما يتيح سوقًا بقيمة تريليون يوان.

ومن الجدير بالذكر أن الـ12 منتجًا المذكورين استغرقت في المتوسط 28.5 يومًا لإتمام الرد، حيث أن REITs “Huatai Zijin Huazhu Anzhu” استُقبلت وأجابت على الاستفسارات خلال 22 يومًا فقط، مما يدل على كفاءة الجهات التنظيمية في مراجعة والرد على REITs التجارية.

قال فريق المحللين في Haitong Securities بقيادة لياو زيمينغ إن، وفقًا للملاحظات الحالية، تركز اهتمامات الجهات التنظيمية بشكل رئيسي على أربعة جوانب: مدى توافق العقارات مع اللوائح، مثل استكمال الإجراءات، توافق استخدام الأراضي، استكمال مؤهلات التشغيل؛ سلامة الأصول، بما في ذلك نطاق الأصول المجمعة، والأصول المشتركة؛ أداء المشروع، مع ضرورة الكشف عن نمط التشغيل، ومنافسة المشروع، وفحص مخاطر انتهاء عقود الإيجار، والمعاملات ذات الصلة؛ معقولية التقييم، مع ضرورة تقييم معدل النمو على المدى الطويل، ومعدلات الإشغال المتوقعة خلال فترة التوقعات.

وفي الواقع، بالإضافة إلى تسريع البورصات في تنفيذ المشاريع الأولى، فإن لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية ومكاتبها في مختلف المناطق تعقد أيضًا تدريبات مكثفة، لتوجيه الشركات والمؤسسات المالية والجهات الحكومية للاستفادة من فرص تطوير REITs التجارية. في 13 مارس، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا عن قبول طلبات ما بعد الدكتوراه لعام 2026، وأدرجت بشكل خاص “دراسة بناء نظام سوق REITs” كجهة مرجعية للبحث.

وفي نفس اليوم، أعلنت لجنة تنظيم الأوراق المالية في سيتشوان أنها عقدت مؤخرًا “اجتماع تعزيز تجربة REITs التجارية في سيتشوان”، بالتعاون مع بورصتي شنغهاي وشينزين، ومكتب المالية في الحزب الشيوعي، لإعادة تقييم الأصول، وتنفيذ خطة تدريب وتقديم الطلبات لمشاريع REITs التجارية، مع التركيز على معالجة الصعوبات والتحديات التي تواجه الشركات، وتقديم حلول فردية لكل حالة.