ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: وو شو يينغ

موسم البيع والشراء النشط في قطاع العقارات “الربع الثالث والربع الرابع” قد حل وفقًا للتوقعات.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم المعاملات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم المعاملات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا أعداد المشاهدات والمعاملات للعقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم المعاملات للعقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، تعتبر نقطة محورية في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات السعة التعليمية في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثر ذلك على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربع الثالث والربع الرابع” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التراجع، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق “ربيع صغير” هذا العام من حيث زيادة الحجم والأسعار، مما يدفع السوق للدخول في دورة نمو جديدة. أظهرت تحقيقات متعددة أجرتها تقارير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين أن حجم المعاملات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وبالتحليل من قبل خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بفضل السياسات التحفيزية، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون حجم المعاملات في “الربيع الصغير” هذا العام متفائلًا؛ كما أن حجم المعاملات في قوانغتشو وشنتشن يبرز أيضًا، مع توقعات بانتعاش عام.

ارتفع حجم المعاملات في المدن الأولى مع استقرار الأسعار، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يحقق بداية جيدة.

“الربيع الصغير” قد حل

تُعد شنغهاي المدينة الأكثر بروزًا في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات شركة كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت حجم المعاملات الأسبوعي 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في السوق إلى السياسات الجديدة. ففي 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لتعزيز استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط شراء العقارات باستخدام بطاقة الإقامة، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. ومع إضافة عامل “الربع الثالث والربع الرابع”، كان الأداء العام للسوق هو ارتفاع حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار، حيث لم تتراجع أسعار المعاملات بشكل ملحوظ، وهو مؤشر إيجابي. وأضاف: “من البيانات التي نراقبها، منذ ديسمبر من العام الماضي، لم تتراجع أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.”

كما أن سياسات بكين في ديسمبر من العام الماضي لا تزال تؤثر. وفقًا لتحليل معهد 58 للإسكان، بعد عيد الربيع، مع عودة العمل في مكاتب البيع والوكلاء بشكل كامل، ارتفعت حدة الطلب على البحث عن العقارات بسرعة، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم المعاملات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، سجلت بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد عن 30% مقارنة بالأسبوع السابق قبل تطبيق السياسات الجديدة. كما استعاد السوق نشاطه تدريجيًا بعد عيد الربيع، حيث بلغت المعاملات خلال الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبخلاف بكين وشنغهاي، اللتين استفادتا من السياسات الجديدة، فإن سوق قوانغتشو وشنتشن يشهدان انتعاشًا نتيجة الطلب الصلب على شراء المنازل.

وأظهرت البيانات أن حجم المعاملات عبر الإنترنت للعقارات المستعملة في قوانغتشو خلال أول أسبوعين من مارس تجاوز 4000 صفقة، مع أعلى صفقة يومية بلغت 271 صفقة (15 مارس)، وهو أعلى مستوى منذ بداية عام 2023.

قال وسيط عقاري في حي تيانها في قوانغتشو لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أتابع المعاينات والمقابلات والتوقيعات يوميًا. الآن، يتوجب علينا الانتظار في طوابير عند مراكز التوقيع، وهو أمر مختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا في هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أبرمنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما بيانات شنتشن فهي واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، بلغ إجمالي معاملات العقارات السكنية في المدينة أكثر من 4000 صفقة، منها 1474 عقارًا جديدًا، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 عقارًا مستعملًا، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

قال مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إن السوق شهد استمرارية في ارتفاع المعاملات بعد عيد الربيع، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الدخول إلى السوق. كما أن العديد من المشاريع الجديدة خفضت أسعارها بشكل كبير، مما أدى إلى نتائج ملحوظة؛ كما أن المعاملات للعقارات المستعملة عادت بسرعة، ويُعتبر “الربيع الصغير” قد بدأ بالفعل.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

على الرغم من ارتفاع حجم المعاملات واستقرار الأسعار، إلا أن مالكي العقارات المستعملة بدأوا يظهرون حالة من “الاحتفاظ” بالممتلكات.

وفقًا لمصادر من عدة وسطاء في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن حالة مالكي العقارات المستعملة أصبحت أكثر صرامة، وأسعارها لا تزال ثابتة مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في نانشان في شنتشن: “في السابق، كانت هناك عقارات ذات قيمة جيدة، لكن بعد عيد الربيع، أصبح من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يعتقدون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يبيع، لذا فإن الأسعار الآن مستقرة بشكل عام، ولكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “بالسعر لزيادة الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “السوق الحالية للعقارات المستعملة تشهد ارتفاعًا في الحجم واستقرارًا في الأسعار، لكن إشارات بدء البيع للعقارات الجديدة لا تزال غير مؤكدة.”

ووفقًا للإحصائيات التي قدمها المسؤول، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة انخفضت في معظم الحالات خلال هذا الشهر، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استراتيجية “بالسعر لزيادة الحجم” وتحول هيكل المعاملات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية في جنوب الصين: “في مارس، كانت أسعار مشروعنا المجاور مباشرة أقل بنسبة 15% من أسعار المنافسين، وأرخص بعدة آلاف من يوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن لم نحقق الكثير من المعاملات.”

هذا التباين في المشاعر ينعكس أيضًا في سوق الأراضي. ففي شنغهاي، في 13 مارس، تم الانتهاء من بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم طرح ثلاث قطع أراضٍ في مناطق جيا دينغ، وشنغهاي تشانغتشياو، وتشينغ بو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، وبلغت قيمة المبيعات حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في تشينغ بو التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بأسعار أقل من السعر الأساسي.

يشير ذلك إلى أن السوق لا تزال تتسم بالحذر، حيث أن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال تتسم بالثبات. وفي مؤتمر أداء شركة تشونغ تشي، قال نائب المدير العام وانغ بين إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء بشكل منخفض بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف وانغ أن استثمار شركة تشونغ تشي لعام 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن الرئيسية، مع اعتماد استراتيجية البيع حسب الطلب، والاختيار الدقيق للمشاريع. وبناءً على السوق وتدفقات العائدات، ومع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط حمراء" وتحقيق التوازن بين الحجم والأرباح، يجب أن يحقق كل مشروع معايير “الستة جيدة” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشروع وتحقيق العوائد.

من وجهة نظر كهذه، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير عام قسم أبحاث المؤشر في معهد تشو جينج جينج، أن استقرار السوق سيكون عملية تدريجية، وأن الاستدامة تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمواطنين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى التحسن الحقيقي في الأساسيات الاقتصادية الكلية.