تقرير Two Harbors عن انخفاض آخر في القيمة الدفترية. هل التوزيعات الآمنة؟

كان العام الماضي صعبًا على قطاع الرهن العقاري. قامت الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة بشكل مكثف، مما أثر على تقييمات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وواجه مقرضو الرهن العقاري صعوبة مع تراجع الحجم. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري — حزم من الرهون العقارية مجمعة لتشكيل أوراق مالية تشبه السندات — أدت أداءً ضعيفًا مقارنة بالسندات الحكومية وكانت السبب وراء بعض حالات فشل البنوك الإقليمية. تو هاربورز (TWO +10.91%)، صندوق استثمار عقاري للرهن العقاري (REIT)، أبلغ مؤخرًا عن خسارة كبيرة وقدم للمستثمرين قليلًا من الضمانات بأن الأمور ستتحسن في أي وقت قريب أو أن توزيعه المرتفع جدًا — الذي خفضه مؤخرًا — آمن من تخفيضات أخرى.

مصدر الصورة: Getty Images.

استراتيجية تو هاربورز المزدوجة

تو هاربورز هو صندوق استثمار عقاري للرهن العقاري يستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وحقوق خدمة الرهن العقاري. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي بشكل أساسي حيث تذهب معظم الرهون العقارية الجديدة. إذا اشتريت منزلًا العام الماضي بقرض من فاني ماي أو FHA، فمن المحتمل أن يكون رهنك العقاري انتهى في محفظة أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، والتي قد تكون بدورها جزءًا من استثمار صندوق استثمار عقاري.

توسيع

NYSE: TWO

شركة تو هاربورز للاستثمار

التغير اليومي

(10.91%) $1.04

السعر الحالي

$10.57

نقاط البيانات الرئيسية

القيمة السوقية

$1.0 مليار

نطاق اليوم

$10.57 - $10.57

نطاق الـ 52 أسبوعًا

$8.78 - $14.17

حجم التداول

170 ألف

متوسط الحجم

3.3 مليون

الهامش الإجمالي

101.02%

عائد الأرباح الموزعة

15.95%

حقوق خدمة الرهن العقاري من أصول غير معتادة

حقوق خدمة الرهن العقاري هي واحدة من الأصول غير المعتادة. يقوم مزود خدمة الرهن العقاري بأداء المهام الإدارية لمعالجة رهن عقاري نيابة عن المستثمر في الرهن العقاري. يرسل مزود الخدمة الفواتير الشهرية، يجمع المدفوعات، يضمن دفع ضرائب العقار والتأمين، ويتعاون مع المقترض في حالة التخلف عن السداد. يُدفع للمزود 0.25% من رأس مال الرهن سنويًا لأداء هذه الخدمة. بالنسبة لرهن بقيمة 400,000 دولار، يتلقى المزود حوالي 1,000 دولار سنويًا. حق أداء هذه الخدمة له قيمة، ويتم احتسابه كأصل في الميزانية العمومية.

لذلك، فإن حقوق خدمة الرهن العقاري تولد الكثير من السيولة، ولها خاصية غير معتادة — فهي تزداد قيمة مع ارتفاع أسعار الفائدة. معظم الأصول تنقص قيمتها مع ارتفاع الأسعار. تستخدم تو هاربورز الأوراق المالية المدعومة بالرهن وخدمات الرهن كوسيلة للتحوط بينهما. إذا انخفضت أسعار الفائدة، سترتفع قيمة محفظة الأوراق المالية المدعومة بالرهن، لكن تقييمات خدمات الرهن قد تنخفض. وعندما ترتفع الفائدة، ستزداد قيمة محفظة خدمات الرهن العقاري بينما تنخفض قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن. خلال العام الماضي، كانت خدمات الرهن العقاري تدعم العديد من صناديق الاستثمار العقاري للرهن والبنوك.

تقلب أسعار الفائدة زاد في الربع الأول من 2023

في العام الماضي، انخفضت قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن مع ارتفاع أسعار الفائدة. وليس ذلك فحسب، بل تتفاعل الأوراق المالية المدعومة بالرهن بشكل سيء جدًا مع تقلبات أسعار الفائدة، ولم ينتهِ بعد أحد أكثر دورات تشديد السياسات حدة في التاريخ. ولزيادة الأمر سوءًا، زادت التقلبات بشكل ملحوظ خلال الربع الأول مع ارتفاع التضخم غير المتوقع في يناير وفبراير، مما دفع الأسعار للارتفاع، ثم عكس ذلك بسرعة مع انهيار بنك وادي السيليكون في مارس وانتشار العدوى إلى بنوك إقليمية أخرى.

البنوك تبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن

أضافت اضطرابات البنوك الإقليمية عائقًا آخر لقطاع الرهن العقاري: زيادة العرض. تقوم هيئة التأمين الفيدرالية على الودائع (FDIC) بتصفية محافظ عدة بنوك فاشلة، ويقابل ذلك انخفاض في الطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن. لم يعد الاحتياطي الفيدرالي، الذي كان من أكبر المشترين خلال أيام التيسير الكمي، يلعب دورًا كبيرًا. البنوك، وصناديق السندات، وصناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري هم المشترون الرئيسيون المتبقون، ويتحركون بحذر.

وفي النهاية، سيعود هذا بالفائدة على محفظة خدمات الرهن العقاري، ولكن على حساب محفظة الأوراق المالية المدعومة بالرهن السكني (RMBS). من ناحية أخرى، يؤدي ضعف تسعير الرهن العقاري إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الرهون، مما يقلل من احتمالية إعادة التمويل. موجات إعادة التمويل تعتبر عدو حقوق خدمة الرهن العقاري. تتوقع الشركة عوائد منخفضة إلى منتصف العشرينات على محفظة RMBS في المستقبل.

تو هاربورز لم تغطِّ توزيعاتها في الربع الأول

نصل الآن إلى التوزيعات. قامت تو هاربورز مؤخرًا بخفض توزيعاتها من 0.68 دولار لكل ربع إلى 0.60 دولار، ومع انخفاض السهم، يقف العائد عند أكثر من 19%. هل يعني ذلك أن خفض التوزيعات انتهى؟ حسنًا، كانت الأرباح المتاحة للتوزيع في الربع الأول فقط 0.09 دولار، وهو أقل بكثير من تغطية الدفع.

طُرح على الشركة سؤال حول التوزيعات خلال مؤتمر الأرباح. أشارت المديرة المالية لتو هاربورز، ماري ريسكي، إلى شريحة في عرض الأرباح تتصور مقياسًا يُسمى العائد الثابت المتوقع لكل سهم عادي أساسي (أي تطبيق فرضيات العائد على المحفظة)، والذي يتراوح بين 0.50 و0.69 دولار للسهم.

هل التوزيع آمن؟ لا. قد تتمكن الشركة من تغطيته، لكن بشكل عام تفضل الشركات أن يكون لديها مساحة تنفس، ويبدو أن تو هاربورز لا تملك الكثير منها. بشكل عام، عندما تكون عوائد توزيعات صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري في العشرينات العالية، فهذه علامة تحذير. من ناحية أخرى، تتداول تو هاربورز بخصم 25% على القيمة الدفترية للسهم، مما يشير إلى أن السوق يتوقع استمرار انخفاض القيمة الدفترية للسهم.

تحتاج تو هاربورز إلى أن تسير العديد من الأمور بشكل صحيح، والمستثمرون الذين يدخلون الآن يعرضون أنفسهم لخطر خفض آخر للتوزيعات. تو هاربورز استثمار مضارب وربما يكون متقلبًا جدًا لمحفظة المستثمرين الباحثين عن الدخل.