خدمات التشغيل تدفع استثمارات Two Harbors، لكن المخاطر تبقى

كان العام الماضي سيئًا جدًا لقطاع الرهون العقارية. مع رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة، شهدت شركات إصدار الرهون العقارية انهيارًا في الأحجام. شهدت صناديق الاستثمار العقارية للرهون العقارية (REITs) تراجعًا كبيرًا في الأصول بمحافظها. معظم صناديق REITs للرهون العقارية شهدت انخفاضات كبيرة في قيمة الدفتر لكل سهم، واضطر العديد منها إلى خفض توزيعات الأرباح.

شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO +10.91%) كانت واحدة من صناديق REIT التي خفضت توزيعاتها. ومع ذلك، قد يكون الأسوأ قد انتهى بالنسبة لهذا القطاع.

مصدر الصورة: Getty Images.

تُركز تو هاربورز على الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية والخدمات

تُعد تو هاربورز صندوق استثمار عقاري (REIT) يختص بالأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية وخدماتها. تستثمر بشكل رئيسي في الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية، والتي تضمنها الحكومة الأمريكية. هذا يعني أن تو هاربورز تتحمل مخاطر ائتمانية قليلة على محفظتها من الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية. لكنها يمكن أن تتضرر من تحركات أسعار الفائدة.

واجهت الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية تحديات في عام 2022، حيث قام الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة الفيدرالي بشكل كبير في محاولة للسيطرة على التضخم المفرط. أدى ذلك إلى أداء ضعيف للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية (MBS) مقارنة بالسندات الحكومية، مما أدى إلى تراجع قيمة الدفاتر لصناعة REITs للرهون العقارية.

خدمات الرهن العقاري تعتبر أصلًا غير معتاد

تمتلك تو هاربورز أيضًا محفظة كبيرة من خدمات الرهن العقاري. تعتبر خدمات الرهن العقاري أصلًا غير معتاد. يتولى مقدمو خدمات الرهن العقاري المهام الإدارية للرهن العقاري نيابة عن المستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية. يرسل مقدم الخدمة الفواتير الشهرية، ويجمع المدفوعات، ويحول المدفوعات الرئيسية والفوائد إلى المستثمر، ويتأكد من دفع الضرائب العقارية، ويتعامل مع المقترضين المتخلفين عن السداد. عادةً ما يتقاضى مقدم الخدمة رسومًا قدرها 0.25% من قيمة قرض الرهن العقاري سنويًا كمكافأة. فإذا كان الرهن العقاري بقيمة 400,000 دولار، يحصل مقدم الخدمة على 1,000 دولار سنويًا. حق أداء هذه الخدمة ذو قيمة، وتدرجه تو هاربورز كأصل في الميزانية العمومية.

تزداد قيمة خدمات الرهن العقاري عندما ترتفع أسعار الفائدة، وذلك لأن احتمالية سداد القرض مبكرًا تنخفض. هذا يعني أن مقدم الخدمة يمكن أن يتوقع الحصول على تلك الرسوم بنسبة 0.25% لفترة أطول. متوسط سعر الفائدة على قرض في دفتر خدمات تو هاربورز هو 3.27%. مع متوسط سعر الرهن العقاري عند 6.5%، يتعين أن تنخفض الأسعار بشكل كبير لإعادة النظر في خيار إعادة التمويل. تقدر تو هاربورز دفتر خدماتها بمعدل 5.5 أضعاف الرسوم السنوية للخدمة، وهو معدل مرتفع. إذا بدأت الأسعار في الانخفاض أو زادت حالات التخلف عن السداد، سينخفض هذا المضاعف.

توسع

NYSE: TWO

شركة تو هاربورز للاستثمار

التغير اليومي

(10.91%) $1.04

السعر الحالي

$10.57

البيانات الرئيسية

القيمة السوقية

$1.0 مليار

نطاق اليوم

$10.57 - $10.57

نطاق الـ 52 أسبوعًا

$8.78 - $14.17

حجم التداول

170 ألف

متوسط الحجم

3.3 مليون

الهامش الإجمالي

101.02%

عائد الأرباح الموزعة

15.95%

توسعت فروق MBS، لكن الخدمات ساعدت في تعويض بعض الخسائر

واجهت محفظة MBS صعوبة العام الماضي مع اتساع فروق الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية. هذا يعني أن أداءها كان أضعف من السندات الحكومية. من بداية عام 2022 حتى نهاية الربع الثالث، انخفضت قيمة الدفتر لكل سهم من 23.47 دولار إلى 16.42 دولار. بلغت فروق MBS ذروتها في أكتوبر وتضيق منذ ذلك الحين. أدى تضيق الفروق إلى زيادة قيمة الدفتر لكل سهم إلى 17.72 دولار في الربع الرابع من 2022. إذا استمر تضيق فروق MBS، فمن المتوقع أن تشهد تو هاربورز مزيدًا من الزيادات في قيمة الدفتر لكل سهم.

واحدة من عوامل تحديد فروق MBS هي تقلبات أسعار الفائدة. يعني التقلب أن أسعار الأوراق المالية تتحرك بسرعة وغالبًا. التقلب سيء بشكل خاص للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية، وكان أحد الأسباب الرئيسية لصعوبة أداء تلك الأوراق المالية العام الماضي. تشير عقود مستقبل أسعار الفائدة الفيدرالية إلى أن الاحتياطي الفيدرالي يقترب من إنهاء سياسته التشديدية، مما سيدعم أسعار MBS ويجب أن يساعد في تضييق فروق MBS.

خفضت تو هاربورز توزيعات أرباحها الفصلية من 0.68 دولار للسهم إلى 0.60 دولار. ومع ذلك، كانت الأرباح المتاحة للتوزيع فقط 0.26 دولار في الربع الأخير، لذلك لم تكن التوزيعات مغطاة بالكامل. في عرض الربع، قال إدارة تو هاربورز إن الأرباح المتاحة للتوزيع من المتوقع أن تتراجع خلال الأشهر القادمة، وقد تنحرف عن القدرة على تحقيق أرباح مستمرة متوقعة. ربما تستطيع تو هاربورز الحفاظ على التوزيع إذا انخفضت الأرباح المتاحة للتوزيع، لكن خفض آخر للتوزيع يبدو كخطر.