العقارات قد تكون الفائز الأكبر في الهجرة من الائتمان الخاص

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، والصناديق الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة إلى صندوق بريدك. بعد أقل من أربع سنوات على هروب المستثمرين من صناديق العقارات التجارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة، بدأ بعضهم الآن في العودة، مع تراجعهم عن استثمارهم في القطاع الخاص الائتماني الذي كان في السابق من القطاعات الساخنة. ارتفعت الاستثمارات في صناديق REITs المسجلة علنًا وغير المتداولة من 33.2 مليار دولار في 2022 إلى 5.7 مليار دولار في 2025، لكن المكاسب في الأشهر القليلة الماضية تشير إلى تحول في الاتجاه. جمعت هذه الصناديق 593 مليون دولار من المستثمرين في يناير، بزيادة عن 467 مليون دولار في ديسمبر و416 مليون دولار في نوفمبر، وفقًا لتتبع شركة Stanger Investment Banking. تظهر بيانات إضافية من CoStar أن الاستثمارات في صناديق REITs غير المتداولة شهدت مكاسب خلال الربع الثالث والرابع من العام الماضي. يتوقع البعض أن يتجه المزيد من الأموال من القطاع الخاص الائتماني إلى العقارات. قال كيفن جانون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة Stanger: “نعتقد أن ذلك سيحدث. بدأنا نرى علامات على ذلك في زيادة جمع التبرعات في جانب العقارات. الأمر أبطأ، لكنه بدأ في الارتفاع. وتراجعت عمليات الاسترداد في قطاع العقارات، وما يحدث الآن هو تدوير رأس المال.” عند سؤاله مؤخرًا على قناة CNBC عن احتمال أن يقوم مستشارو الاستثمار بسحب العملاء من Blackstone Private Credit (BCRED) وتحويلهم إلى Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)، قال جونا ثان غراي، رئيس الشركة ومدير العمليات: “لا أعلم إذا كان ذلك يحدث مقابل دولار مقابل دولار، لكن عندما يقلقون بشأن شيء ما، قد يتوقفون. سأخبرك، بشكل مثير للاهتمام، أن تدفقات BREIT كانت الأفضل منذ عام 2022 في الربع الأول.” تراجعت قيم العقارات التجارية بنسبة 22% من ذروتها في أبريل 2022 إلى أدنى مستوى لها في ديسمبر 2023، وفقًا لمؤشر أسعار العقارات التجارية من Green Street. لا تزال تشهد تعافيًا ببطء على شكل حرف U، مما يجعل نقطة الدخول للمستثمرين لا تزال جذابة جدًا. مع زيادة تقلبات سوق الأسهم بسبب الضغوط الاقتصادية العالمية من الرسوم الجمركية والحرب في إيران الآن، توفر الأصول الصلبة مثل العقارات وسيلة مقنعة لتنويع المحافظ الاستثمارية. أما بالنسبة للقطاعات التي قد تستفيد، فقد أبرمت Blackstone بعض الصفقات المكتبية المحددة، لكنها تظل مركزة على مراكز البيانات والصناعات والمتعددة العائلات، مفضلة الاستقرار والدخل من هذه القطاعات، وفقًا لشخص مطلع على عمليات Blackstone الداخلية، لم يُصرح له بالتحدث علنًا عن الأمر. قال ويلي ووكر، الرئيس التنفيذي لشركة Walker & Dunlop: “في النهاية، الأمر يتعلق بالعائد. إذا استمر المستثمرون في سحب أموالهم من صناديق الائتمان الخاصة، فمن الصعب تعويض ذلك العائد في استثمارات ديون أخرى.” وأضاف: “شهدت Blackstone أول شهر إيجابي لتدفقات الصناديق إلى BREIT منذ أربع سنوات في فبراير. صناديق الائتمان الخاصة تفوق ديون العقارات التجارية — تريليونات مقابل مليارات — لذا فإن أي خروج من القطاع الخاص الائتماني قد يكون له تأثير كبير على صناديق العقارات التجارية.” ويبدو أن النقاش يتصاعد بسرعة، مع انتشار عناوين الأخبار حول عمليات الاسترداد من الائتمان الخاص. قال كريستيان أولبرش، رئيس ومدير تنفيذي لشركة JLL، خلال تسجيل حلقة من بودكاست CNBC Property Play في 12 مارس، والتي ستُصدر الأسبوع المقبل: “الأصول الحقيقية تظهر كفرص جذابة بشكل كبير في ظل حالة عدم اليقين التي نمر بها حاليًا، وهذه الحالة من الائتمان الخاص تدفع الناس أكثر نحو الأصول الحقيقية. نعم، من المحتمل أن يكون ذلك، حيث أن العقارات أو الأصول الحقيقية ستكون المستفيدة.” أضاف أولبرش أن المستثمرين لا يزالون يتبعون الطرق الأكثر تحفظًا في بيئة أسعار الفائدة المتقلبة الجديدة، مما يعني التركيز على المباني ذات الجودة العالية في أفضل المواقع، بما في ذلك المباني المكتبية عالية الجودة، بالإضافة إلى مرافق اللوجستيات والمخازن والمتعددة العائلات. تستمر أسعار الفائدة في أن تكون العامل غير المتوقع، حيث كانت التوقعات أنها ستكون أقل بكثير بحلول الآن. تتراجع توقعات خفض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي بسبب مخاوف من أسعار الطاقة والتضخم. قد يؤدي ذلك إلى تباطؤ في التحول إلى العقارات أكثر مما كان متوقعًا. قال جانون: “لقد عشنا خلال هذه الظاهرة الشاذة، لقد استمرت لفترة أطول مما كنا نظن، والآن ستطول قليلاً، ربما، بسبب الحرب. لكننا نعتقد في النهاية أن الأموال ستبحث عن موطن، وسنحاول وضع تلك الأموال في العقارات إذا استطعنا إثبات استقرار أسعار العقارات.”