ارتفعت المبيعات إلى المركز الرابع في الصناعة، والمنطق الأساسي لشاو شانغ شي kou يتغير

عندما لم تعد الصناعة تكافئ الحجم، فإن تقلبات الأرباح تصبح في الواقع عملية “ضغط الماء” بشكل أكبر. الحد الفاصل الحقيقي يبدأ في قدرة الشركات على الاستمرار في خلق القيمة.

خلال دورة التعديل العميق في سوق العقارات، قدمت شركة招商蛇口（001979.SZ） أداءً واضحًا. في عام 2025، حققت الشركة إيرادات تشغيلية قدرها 154.728 مليار يوان، وصافي ربح يعود للمساهمين قدره 10.24 مليار يوان. في ظل ضغط الصناعة، لا تزال招商蛇口 تحافظ على وضعية الربحية، مع التأكيد على سلامة التدفقات النقدية واستقرار الأساس التشغيلي. والأهم من ذلك، أن التغيرات الأعمق تتعلق بتغيير منطق النمو.

ترى招商蛇口 أن المنافسة في قطاع العقارات تتغير من النمو الواسع النطاق الذي كان يعتمد على “الحجم كملك” إلى تطوير عالي الجودة يركز على المنتجات والخدمات والقدرة التشغيلية. كما أن جوهر المنافسة يتحول من الاعتماد على الموارد والديون إلى إدارة دقيقة، وتحقيق المنتجات، ومرونة التنظيم.

استنادًا إلى هذا التقييم، وضعت招商蛇口 خلال “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” استراتيجية واضحة تتمثل في “تحسين التطوير، تعزيز التشغيل، توسيع الخدمات، وإدارة المخاطر بشكل جيد”، مع التحول من مطور تقليدي إلى “مطور + مشغل + مزود خدمات”، في محاولة لبناء نظام أكثر استدامة لخلق القيمة.

من ناحية أخرى، فإن هذا التقرير المالي لا يعبر فقط عن أداء الشركة، بل هو بمثابة تصحيح ذاتي لشركة رائدة في القطاع عند نقطة تحول الصناعة: بعد تراجع الحجم، من يستطيع أن يمر عبر الدورة بشكل أكثر استقرارًا من خلال قدرات مالية أكثر ثباتًا، وقدرة تسليم مؤكدة، وقوة منتجات قابلة للتحقق، هو من سيحصل على ميزة في الجولة القادمة من المنافسة.

عقدت شركة招商蛇口 مؤتمر نتائج الأداء لعام 2025 في Shenzhen.

تحتل المرتبة الرابعة في المبيعات، مع التركيز على تنفيذ استراتيجية المدن الرئيسية

في ظل استمرار السياسات في التشديد، لا تزال سوق العقارات في الصين في مرحلة تصحيح وبناء قاعدة.

بلغ حجم مبيعات المساكن في 30 مدينة رئيسية حوالي 326 مليون متر مربع، بانخفاض سنوي قدره 7%، مع انخفاض مساحة المبيعات الجديدة بنسبة 18%، في حين أن مبيعات العقارات المستعملة استقرت، وارتفعت حصتها إلى حوالي 65%. التغير في هيكل السوق يشير إلى تراجع عصر التطوير الجديد، ويدل على أن الفرص في الأصول القائمة والهيكلية تتغير وتعيد تشكيل منطق الصناعة.

وفي هذا السياق، لا تزال招商蛇口 تظهر أداء مبيعات مستقر نسبيًا.

في عام 2025، حققت الشركة إجمالاً مساحة مبيعات موقعة قدرها 7.1612 مليون متر مربع، وقيمة مبيعات موقعة بلغت 1960.09 مليار يوان، لترتقي إلى المرتبة الرابعة في القطاع.

الأهم من ذلك هو توزيعها الحضري — حيث حققت في 10 مدن، وهي شنغهاي، شنتشن، تشنغدو، شيان، تشانغشا، نانجينغ، زونغزهو، سوتشو، فوشان، نانتونغ، تصنيفات مبيعات شاملة ضمن الثلاثة الأوائل، وداخل 30 مدينة رئيسية، دخلت 15 مدينة ضمن أفضل 5 في السوق المحلية.

وراء هذا النجاح، تكمن استراتيجية “التركيز على المدن الرئيسية” التي واصلت招商蛇口 تنفيذها على مدى السنوات الأخيرة. على سبيل المثال، في شنغهاي، تجاوزت قيمة المبيعات الشاملة 500 مليار يوان، وعادت إلى المركز الأول في السوق المحلية؛ في بكين، بلغت المبيعات الشاملة 193 مليار يوان، واحتلت المركز الخامس لأول مرة؛ في هانغتشو، دخلت ضمن الأربعة الأوائل بقيمة 169 مليار يوان، وهو أفضل أداء تاريخي للشركة في المدينة، مع تحقيق حصص سوقية مهمة على حساب منافسين محليين مثل بانجيانغ وولتشين. وفي الوقت نفسه، تجاوزت مبيعات Shenzhen 150 مليار يوان، مع احتلال المركز الثالث، وحقق تشنغدو أيضًا أكثر من 100 مليار يوان، محتلاً المركز الخامس.

وما يعكس قوة الأداء هو استمرار تعزيز المنتجات.

خلال الفترة، تجاوز معدل الإشغال لمشاريع جديدة أكثر من 20 مشروعًا وطنيًا أُطلقت، وتجاوزت بعض المشاريع مثل “康定壹拾玖” في شنغهاي، و"招商玺" في تشنغدو، و"锦城序" في تشنغدو، و"招商序" في تشانغشا، و"梧桐书院" في شيان، قوائم أفضل 10 أعمال سنوية أو نصف سنوية على مستوى البلاد، مما ساعد الشركة على تصنيفها ضمن “أفضل 100 شركة عقارية من حيث قوة المنتجات في الصين” في المرتبة الرابعة؛ كما دخلت مشاريع مثل “招商玺” في بكين و"华玺" في فوشان ضمن قائمة “أفضل المنازل” ضمن أفضل 20 منتجًا.

على مستوى نظام المنتجات، تواصل招商蛇口 تحديث وتطوير خطوط منتجاتها مثل “玺، 序، 揽阅، 天青”، مع بناء نظام موحد وفقًا للتوجيهات السياسية، يركز على معايير “البيت الجيد”. يغطي هذا النظام سبعة أبعاد تشمل “السكن المريح، الصحة، الأخضر منخفض الكربون، الذكاء والراحة، الحرفية الدقيقة، التجديد الجمالي، والخدمات المراعية”، ويشمل 28 سيناريو و485 تفصيلًا تقنيًا، وتم تطبيقه بشكل واسع في أكثر من 20 مشروعًا نموذجيًا على مستوى البلاد.

وفي ظل تحول الصناعة من التوسع بالحجم إلى النمو عالي الجودة، تتضح مسارات招商蛇口 تدريجيًا: مع التركيز على المدن الرئيسية، واستخدام قوة المنتجات، من خلال القدرات المعيارية والمنهجية، لتحويل مفهوم “البيت الجيد” إلى منتج قابل للتكرار والتنفيذ.

هذه القدرة أصبحت الآن دعامة مهمة لعبور الدورة.

تعزيز الانضباط الاستثماري، والتحول إلى “التطوير + التشغيل + الخدمات”

بعد أربع سنوات من التعديل العميق، بدأ سوق العقارات الصيني يظهر تحسنًا هامشيًا في العرض والطلب. حيث أن مساحة المشاريع الجديدة المُبدوءة أقل من مبيعاتها لمدة أربع سنوات متتالية، ونسبة العرض إلى الطلب في 100 مدينة لا تزال أقل من 1، مع تراجع المخزون تدريجيًا؛ وفي الوقت نفسه، بدأ عائد الإيجارات في المدن الرئيسية في الارتفاع ببطء، وتنتقل منطق تسعير الأصول من “الزيادة في الحجم” إلى “الربحية”.

وفي هذه المرحلة، لم يتوقف الطلب، بل أصبح أكثر تميزًا من حيث الهيكل — حيث لا تزال المدن ذات المستويات العالية تتمتع بمرونة قوية، مع استمرار الطلب على السكن المميز في المناطق المركزية في المدن الأولى وبعض المدن الثانية القوية.

وبناءً على هذا، واصلت招商蛇口 استراتيجيتها في الاستثمار بتركيز على “المدن الرئيسية، والاستثمار بناءً على المبيعات، والاختيار الدقيق”، مع تعزيز الانضباط الاستثماري.

في عام 2025، حصلت الشركة على 43 قطعة أرض، بمساحة بناء إجمالية حوالي 440 مليون متر مربع، وقيمة أرضية إجمالية حوالي 938 مليار يوان، وقيمة حقوق الملكية حوالي 543 مليار يوان، بزيادة 62% على أساس سنوي؛ وبلغت القيمة الإضافية للمخزون 1257 مليار يوان، بزيادة 85%. من حيث الهيكل الحضري، بلغت نسبة الاستثمارات في “30 مدينة قوية” 100%، و"عشر مدن رئيسية" تقارب 90%، وبلغت حصة المدن الأولى 63%، مع تركيز عالي للموارد على المناطق المركزية.

وفي آلية اتخاذ القرارات الاستثمارية، أدخلت招商蛇口 نظام تقييم “六好” الذي يشمل تقييم المشاريع من خلال ستة أبعاد: المدينة، الفريق، القطاع، الدوران، المنتج، والتشغيل، لضمان اختيار الموارد بشكل مثالي مع السيطرة على التكاليف. كما تلتزم الشركة بـ"البيع قبل الاستثمار، والبيع قبل الإنتاج"، مع توجيه القرارات نحو مبيعات التصفية وتدفق النقد، لتجنب التوسع غير الفعال، وضمان توافق الاستثمار مع وتيرة السوق.

بحلول نهاية 2025، لم تتجاوز مخزون الأراضي غير المباعة حوالي 220 مليون متر مربع، مع احتلال المناطق “6+10” في المدن الرئيسية نسبة 47%، و"عشر مدن قوية" بنسبة 76%، ومنطقة الخليج الصيني-الهندي بنسبة 25%. من حيث نوعية الأصول، يشكل السكن 64%، وهو الدعامة الأساسية. ويظهر هيكل المخزون أن الشركة قد ركزت بشكل أكبر على المدن الرئيسية والمنتجات السائدة.

ومن الجدير بالذكر أن سوق الأراضي نفسه يتغير.

في بداية العام، بدأت الحكومات المحلية في طرح المزيد من الأراضي في المناطق المركزية، مع خفض أسعار البداية، وتقليل نسبة البناء، وتقليل حجم المشاريع. بحلول 2025، بلغت نسبة المشاريع ذات نسبة بناء أقل من 2.0 حوالي 43%، وهو أدنى مستوى تاريخي. هذه التغييرات، من ناحية، تساعد الشركات على تحسين جودة المنتجات وكفاءة الدوران، ومن ناحية أخرى، تزيد من حدة المنافسة على الأراضي الممتازة، مع ارتفاع واضح في أسعار بعض المشاريع.

وفي ظل هذه الظروف، تظل招商蛇口 حذرة بشأن استثمارات 2026، مع استمرارها في التركيز على “المدن الرئيسية، والاستثمار الدقيق”، مع إيلاء أهمية أكبر لسرعة الدوران والعائد، مع التركيز على النمو الداخلي والتوسع عالي الجودة.

من ناحية العرض، أعدت招商蛇口 خططًا للمرحلة القادمة.

أما على جانب المبيعات، فستظل تتبع استراتيجية حذرة. تتوقع الشركة أن يظل حجم المبيعات الإجمالي لعام 2026 تقريبًا كما هو في 2025، مع التركيز على جودة المبيعات وتحصيل النقد، لتحقيق التوازن الدقيق بين إمدادات السوق والنوافذ السوقية المختلفة.

بوجه عام، لا تزال السوق في مرحلة “انخفاض السياسات، وانتظار تأكيد القاع”. وتعتقد招商蛇口 أن المدى القصير يتطلب “تعزيز الثقة”، وأن القطاع على المدى الطويل لا يزال “متفائلًا بحذر”، مع توقع أن يمر القطاع بفترة من التأسيس والإصلاح.

وفي هذا السياق، تسرع招商蛇口 من تحولها من مطور تقليدي إلى “مطور + مشغل + مزود خدمات”، مع نمو الأعمال الحافظة، الذي أصبح التعبير المباشر عن تنفيذ هذه الاستراتيجية.

في عام 2025، بلغ دخل الممتلكات التي تملكها招商蛇口 ضمن نطاق إدارتها 7.63 مليار يوان، بزيادة 2.2%، مع دخول 29 مشروعًا جديدًا للسوق، بمساحة إجمالية قدرها 1.77 مليون متر مربع، تشمل شقق الإيجار الطويل، والتجارة المركزية، والمناطق الصناعية. كما أضافت الشركة حوالي 82.8 ألف متر مربع من المساحات الإدارية ذات الأصول الخفيفة، مع تركيز المشاريع في شنغهاي، هانغتشو، تشنغدو، شنتشن، مع تفعيل تأثيرات متعددة للأصول بشكل تدريجي.

وبشكل عام، تتضح القوة التنافسية الأساسية لـ招商蛇口 تدريجيًا. مع الاعتماد على خلفية طويلة الأمد من نظام招商局، وتضافرها مع تنفيذ استراتيجي واضح ومستقر، وقدرة مالية متينة، وتغطية كاملة لسلسلة القيمة من التطوير إلى التشغيل والخدمات، فإن هذه القدرات ليست وليدة اللحظة، ومن الصعب تقليدها بسهولة.

وفي ظل استمرار السوق في حالة ركود، فإن هذا الهيكل من القدرات يشكل دعامة أساسية لثبات الشركة وتقدمها المستمر.