"هل انخفضت أسعار العقارات في دبي بنسبة 50%"؟ هل تغطت منطق الاستثمار العقاري لدى المستثمرين العالميين؟

الصحفيون من صحيفة "المعاش اليومي"｜شو دونني، تشن رونهاو، تشن يويهانغ
تحرير "المعاش اليومي"｜هوانغ شينغ

في الآونة الأخيرة، بسبب تصاعد الصراع العسكري في الشرق الأوسط وتأثيره على الإمارات، تعرض مركز دبي للهجوم، مما ألقى بظلاله على صورة “ملاذ آمن للأمن في الشرق الأوسط”. سرعان ما أثارت منصات التواصل الاجتماعي نقاشات حول “تعديل كبير في سوق العقارات بدبي، واستفادة هونغ كونغ”، مع انتشار شائعات عن “نصف أسعار العقارات في دبي” وغيرها.

وفقًا لبيانات Wind، شهد مؤشر العقارات والبناء في دبي (DFMREI) انخفاضًا واضحًا منذ أواخر فبراير، حيث تجاوزت نسبة الانخفاض خلال العشرين يومًا الأخيرة 30%.

وفي الوقت نفسه، برزت ميزة هونغ كونغ كمركز مالي عالمي ملاذ آمن. في 15 مارس، صرح لوك تشنغ يوي، وزير الشؤون المالية والخزانة في هونغ كونغ، علنًا أن مركزها المالي مستقر، وأكد وصول بعض مكاتب العائلات من الشرق الأوسط إلى هونغ كونغ، مع تزايد الطلب على التحوط العالمي.

ما هي حقيقة سوق العقارات في دبي؟ هل تتجه رؤوس الأموال بشكل كبير نحو هونغ كونغ؟ ولتوضيح الحقيقة، قام مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” مؤخرًا بمقابلة عدد من العاملين في سوق العقارات بدبي، والمقيمين، وخبراء الصناعة، لاستعادة الصورة الحقيقية للسوق.

الشائعات على الإنترنت حول “انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50%” غير صحيحة

بعد اندلاع الصراع، انتشرت على منصات التواصل الاجتماعي العديد من الادعاءات مثل “انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50%”، و"بيع مشاريع رئيسية مثل نخلة جميرا وبرج خليفة بنصف السعر"، و"احتجاز المستثمرين الصينيين". وادعى بعض وسائل الإعلام أن “سوق العقارات في دبي عادت إلى ما كانت عليه قبل عام 2020 خلال ليلة واحدة”.

وبالتحقيق من مصادر متعددة، تبين أن هذه الشائعات مبالغ فيها بشكل كبير، وأن المناطق الرئيسية في دبي لم تشهد انخفاضًا كبيرًا في الأسعار، ولا توجد حالات بيع بنصف السعر.

وفي الواقع، أصبح رأس المال الصيني قوة مهمة في سوق العقارات بدبي منذ سنوات. على مدى السنوات الماضية، كانت دبي بمثابة ميناء ثري يبحر فيه الأثرياء من جميع أنحاء العالم، لجعلها مكانًا لتخصيص أصولهم.

وتُظهر البيانات الرسمية أن هناك العديد من المطورين الصينيين النشطين في دبي، مثل شركة “جيمونث” و"مستقبل العالم"، كما تشارك شركات صينية مثل “مؤسسة البناء” و"سي تي سي" بشكل عميق في مشاريع معالم المدينة.

ووفقًا لتقارير وسائل الإعلام، استنادًا إلى بيانات دبي الرسمية، فإن المشترين الصينيين شكلوا في عام 2025 حوالي 14% من المستثمرين العقاريين الأجانب في دبي، وبلغت نسبة بعض المشاريع الشعبية بين الصينيين والآسيويين 20-30%.

وقال سون تشيانغ، الذي يعمل في سوق العقارات بدبي منذ أكثر من عشر سنوات، “الحديث عن انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50% مبالغ فيه تمامًا، والصورة التي تظهر على الإنترنت غير حقيقية”. وأضاف أن أسعار العقارات في دبي لم تشهد انخفاضًا واضحًا، وأن النظام المعيشي والأمن وتوريد المواد لا تزال طبيعية، لكن الحرب أفسدت خطط بعض المستثمرين المحتملين.

وتابع قائلاً: “بدأ سوق العقارات في دبي بداية جيدة هذا العام، لكن بعد اندلاع الحرب في 28 فبراير، تأثرت بعض المعاملات بشكل طفيف”.

وأشار إلى أن هناك عميلًا صينيًا وصل إلى دبي في 27 فبراير، ودفع عربون الشراء في صباح اليوم التالي، وعندما علم بالأحداث في ذلك المساء، طلب استرداد المبلغ، مما أدى إلى إلغاء العديد من الصفقات التي كانت على وشك الاكتمال.

وبحسب توم هو، وكيل العقارات المخضرم في دبي، فإن المناطق الفاخرة مثل برج خليفة ونخلة جميرا لم تتأثر بشكل كبير، وما زالت الأسعار ثابتة؛ بينما المناطق البعيدة عن مركز المدينة، والتي تبعد حوالي 30 دقيقة بالسيارة، شهدت انخفاضًا طفيفًا بنسبة حوالي 5%، ولكنها لم تصل إلى مستوى “نصف السعر” الذي تتداوله الشائعات.

وتؤكد بيانات السوق أن هذا الاتجاه مستمر.

وفقًا لإدارة الأراضي في دبي (DLD) التي أعلنت في فبراير، بلغ حجم مبيعات العقارات في دبي في فبراير حوالي 16979 صفقة، بزيادة قدرها 5.1% على أساس سنوي؛ ومتوسط سعر العقار 1740 درهمًا لكل قدم مربعة (حوالي 39500 يوان للمتر المربع)، بزيادة 12.2% على أساس سنوي.

لكن البيانات التي حصل عليها مراسل “المعاش اليومي” من منصة معلومات السوق العقارية “مراقب العقارات” أظهرت أن عدد صفقات الشقق في دبي خلال الفترة من 16 فبراير إلى 17 مارس بلغ 10604 صفقة، بانخفاض سنوي قدره 22.67%. ومتوسط سعر الشقة 2,055,730 درهمًا (حوالي 385,600 يوان)، بانخفاض 0.88%، ومتوسط السعر لكل قدم مربعة 1949 درهمًا (حوالي 39,400 يوان)، بانخفاض 3.53%.

ومن بين العقارات، توجد شقة واحدة بمساحة حوالي 51.84 مترًا مربعًا (558 قدمًا مربعة) في رأس الخيمة، بسعر حوالي 1,232,903 درهم (حوالي 2.31 مليون يوان)، أي حوالي 4.46 يوان للمتر المربع.

قالت توم هو، وهي وكيلة عقارات معتمدة من إدارة الأراضي في دبي، إن خلال الأسابيع الثلاثة منذ تصاعد الصراع في الشرق الأوسط، على الرغم من أن حجم المعاملات قد تأثر، إلا أن الأسعار لم تنخفض بشكل كبير. واعتبرت أن الشائعات عن “نصف أسعار العقارات” غير صحيحة تمامًا.

لكن الحرب أثرت على عملها بشكل مباشر.

وقالت: “أنا الآن بصراحة أقول لك، نحن في حالة تقاعد تقريبًا”. وأوضحت أن لديها عادةً حوالي 5 استفسارات يوميًا، وتحقق مبيعات لا تقل عن 3 عقارات شهريًا، وفي موسم الذروة تصل إلى أكثر من 10. لكن خلال الأسابيع الثلاثة الماضية، لم تبيع سوى عقار واحد، وقالت: “الكثير من زملائي لم يحققوا أي مبيعات”.

وأكدت أن هذا لا يعني أن الأسعار انخفضت بشكل كبير، وقالت: “لماذا أبيع الآن بخسارة نصف السعر؟ الحرب استمرت ثلاثة أسابيع، ولا أستطيع أن أبيع بخسارة كهذه الآن”. وأشارت إلى أن العقارات المؤجرة لم تتأثر، والإيجارات مستقرة.

وأضافت أن حوالي 90% من عمليات البيع متوقفة حاليًا، وأن المشترين يتخذون موقف الانتظار والمراقبة، لكنها ذكرت أن بعض المستثمرين الذين يثقون في سوق دبي على المدى الطويل لا يزالون يقتنصون الفرص، وقالت: “الأسبوع الماضي، اشترى عميل قديم لي عقارًا بملايين الدولارات، وطلب مني شراء عقار آخر”.

التحول من العقارات قيد الإنشاء إلى العقارات الجاهزة كمصدر رئيسي للاستثمار

قالت ليلي (اسم مستعار)، التي تقيم في دبي منذ 16 عامًا وتعمل في تجارة المصابيح، إن أسعار العقارات في دبي لا تزال قوية، لكن الحرب أدت إلى حالة من الانتظار بين البائعين والمشترين.

وأوضحت السيدة لُو، التي تقيم في دبي منذ سنوات وتعمل في القطاع المالي، أنها بدأت منذ نهاية 2025 في دراسة مناطق مثل داماك هيلز وJLT، وكانت الأسعار لا تزال مرتفعة، لكن تأثير الصراع دفعها إلى إيقاف جميع خطط الشراء.

وترى أن المناطق مثل جبل علي، والمطار، ومركز دبي المالي العالمي (DIFC) معرضة للخطر بشكل أكبر، وقد تنخفض قيمتها بشكل واضح، وأن تحديد ما إذا كانت الأسعار قد وصلت إلى القاع يعتمد على مدة استمرار الصراع.

قالت شركة “تيا فان تاي” (First Pacific Davis) في تقريرها إن الأزمة الحالية لم تؤثر على أساسيات سوق دبي العقاري. ففي عام 2025، بلغت معاملات العقارات أكثر من 270 ألف صفقة، بقيمة إجمالية قدرها 917 مليار درهم، بزيادة 20% على أساس سنوي، وكان بداية 2026 جيدة أيضًا.

وأضافت أن السوق يتغير أيضًا في تفضيلات المستثمرين، حيث كانت نسبة العقارات قيد الإنشاء حوالي 60-70% قبل الأزمة، لكنها أصبحت الآن تمثل 70-80% من عمليات الشراء، وأصبحت العقارات الجاهزة الخيار الأول للمستثمرين. ولا تزال نسبة الإيجار والبيع في المناطق الرئيسية مستقرة، حيث تصل نسبة الإيجار إلى حوالي 7% في منطقة “موانئ الأعمال”، وتصل في وسط دبي إلى 7.2-7.4%. ولم تظهر ظاهرة بيع جماعي واسعة، حيث أن حوالي 30% من المستثمرين يغيرون أصولهم بسبب المخاطر قصيرة الأ termijn، حسب قولهم.

وبعض المشترين يتنظرون الوقت المناسب، وقالت ليلي: “أشعر أن حجم المعاملات انخفض، لكن الأسعار لم تنخفض، وأفكر أنه إذا انخفضت الأسعار، فسوف أشتري بأسعار منخفضة، لكن لا أرى حتى الآن أي إشارات على انخفاض الأسعار”.

قالت توم هو: “متوسط سعر العقارات في دبي خلال السنوات الأخيرة كان حوالي 4 ملايين يوان للصفقة، ويمكن شراء عقار بمساحة تتراوح بين 80 و200 متر مربع بهذا السعر، سواء في وسط المدينة أو في المناطق الأبعد قليلاً، لأن شراء عقار بأكثر من 4 ملايين يوان يمكن من التقدم بطلب للحصول على تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات، وهذا جذب الكثير من المستثمرين الدوليين”.

السلطات تؤكد: “بعض مكاتب العائلات من الشرق الأوسط وصلت إلى هونغ كونغ”

وفي الوقت نفسه، أصبحت هونغ كونغ، بفضل بيئتها المالية المستقرة، ونظامها التنظيمي المتكامل، وارتباطها بسوق الصين الداخلية، وكونها حلقة وصل عالمية، خيارًا مفضلًا لرؤوس الأموال العالمية في ظل اضطرابات الجغرافيا السياسية.

وفي 15 مارس، صرح لوك تشنغ يوي، رئيس الشؤون المالية والخزانة في هونغ كونغ، أن استقرار مركزها المالي يتعزز باستمرار، وأكد أن بعض مكاتب العائلات من الشرق الأوسط وصلت إلى هونغ كونغ، مع تزايد الطلب على التحوط.

وأشار إلى أن الحكومة ستواصل ضمان استقرار السوق المالي، وتحسين خدمات إدارة الأصول، وإرسال رسالة إلى العالم بأن “هونغ كونغ هي أنسب منصة لإدارة الأصول”، وأنها تطمئن رؤوس الأموال القادمة، وأكد أن بعض مكاتب العائلات من الشرق الأوسط وصلت إلى هونغ كونغ، وأن المؤسسات القانونية والبنوك تلقت استفسارات حول ذلك.

ولجذب المزيد من مكاتب العائلات العالمية، تعمل هونغ كونغ على تحسين السياسات بشكل مستمر.

وقال لوك تشنغ يوي: “لقد اقترحت وزارة المالية مشروع قانون لزيادة نطاق الإعفاءات الضريبية لمكاتب العائلات والصناديق المؤهلة، لتشمل المعادن الثمينة والأصول الرقمية”.

وفي تقرير لبنك سيتي في مارس 2026، أشار إلى أن عدم استقرار المنطقة في الشرق الأوسط سيستمر في دفع بعض رؤوس الأموال للتحوط، حيث شهد الأسبوع الأول من مارس تدفقًا صافياً يزيد عن 300 مليار دولار هونج كونجي إلى هونغ كونغ؛ كما ارتفعت نسبة استحواذ صناديق السيادة من الشرق الأوسط على الاكتتابات العامة الأولية في سوق هونغ كونغ من 18% إلى 39.2%. ويُتوقع أن يؤدي تدفق الأموال والكوادر إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية والمكاتب.

كما أن مراجعة “المعاش اليومي” أظهرت أن العديد من عمليات الاكتتاب العام في سوق هونغ كونغ شهدت مؤخرًا مشاركة مكاتب السيادة من الشرق الأوسط (مثل جهاز الاستثمار في أبوظبي، وصندوق قطر للاستثمار، وصندوق الكويت للاستثمار، ومؤسسة مبادلة)، حيث شاركت شركات مثل “شركة يي يو” و"ميديكال فورتشون" و"دونغ بنغ" كمستثمرين أساسيين، في مجالات الذكاء الاصطناعي، والطاقة الجديدة، والتصنيع المتقدم، والاستهلاك، والمالية.

على سبيل المثال، شركة “دونغ بنغ” شاركت كمستثمر أساسي في طرحها العام الأولي في يناير، مع جهاز أبوظبي للاستثمار (ADIA)، وبلغت قيمة الاكتتاب 165 دولار هونج كونجي للسهم، وبلغت حصتها حوالي 5.06 مليار دولار هونج كونجي.

هل تغيرت أولويات المستثمرين في الشراء؟

قال هوانغ لي تشونغ، رئيس شركة “جيشن إنترناشونال كابيتال”، إن التوترات في الشرق الأوسط في المدى القصير دفعت بعض رؤوس الأموال للتحوط وزيادة استثماراتها في هونغ كونغ، لكن هذا لا يعني أن رأس المال كله انتقل، وإنما هو تدفق إضافي.

وأضاف أن سوق دبي المالي ومشاعر السوق شهدت انتعاشًا واضحًا قبل 10 مارس، بسبب توقعات بأن “الصراع قد يتراجع بسرعة”، مما يدل على أن العامل الرئيسي في قرارات المستثمرين هو مدة استمرار الحرب، وليس نفي دائم للأصول في دبي أو الشرق الأوسط.

وأشار إلى أن أساسيات سوق العقارات في دبي قوية، وأن عام 2025 شهد رقمًا قياسيًا في حجم المعاملات، وأن بعض الأموال التي تم تدفقها ستعود بعد انتهاء الحرب، خاصة مع مزاياها مثل عدم وجود ضرائب، ونسبة الإيجار والبيع المرتفعة، والإمكانات طويلة الأمد.

لكن، تغيرت بشكل جذري استراتيجيات الأصول لدى العملاء ذوي الثروات العالية.

قال هوانغ لي تشونغ: “كان المستثمرون يركزون على بيئة الضرائب المنخفضة، ويهدفون إلى تعظيم العائد بعد الضرائب، وهذه كانت الميزة الأساسية لجذب رؤوس الأموال العالمية إلى دبي”. لكنه أضاف أن في ظل حالة عدم اليقين الجيوسياسي الحالية، يركز الأثرياء أكثر على العائد بعد المخاطر، وسيولة الأصول، واليقين، وإدارة الأصول العائلية، وأن قدرة الأصول على التداول، والتسوية، والتمويل، والوراثة أصبحت أكثر أهمية من الضرائب المنخفضة، رغم أنها لا تزال مهمة.

وقال زون لين: “قبل الأزمة، كانت سوق دبي نشطة جدًا، وكانت العقارات الممتازة في المناطق المركزية تتخلص بسرعة، وكانت العقارات قيد الإنشاء والبيع المسبق تحظى بشعبية، وكان المستثمرون يتبعون الاتجاه”. لكنه أضاف أن بعد الأزمة، سيصبح المشترون أكثر انتقائية، وسيتم التركيز على المناطق المركزية والعقارات الجاهزة ذات الجودة العالية، وأن سوق دبي سيتجه تدريجيًا نحو الأسواق الناضجة مثل هونغ كونغ ولندن، مع تزايد الفروق في الأسعار بين المناطق المركزية وغير المركزية.

وتؤكد ملاحظات العاملين المقيمين في دبي أن هذا التحول في المنطق السوقي أكثر وضوحًا.

قال سون تشيانغ: “بعد اندلاع الصراع، انخفض عدد عملائي بأكثر من النصف، ومعظم الصفقات الآن تأتي من المستثمرين الذين يعتقدون أن السوق فرصة، والجميع ينتظرون وضوح الوضع”. وأضاف: “قبل شهر، كنت أبيع بسهولة 30 إلى 50 عقارًا، والآن، إنجاز بعض الصفقات هو إنجاز كبير، والكثير من العملاء، حتى لو كانوا ينوون الشراء، يكررون الاستفسار عن تطورات الوضع، ولا يجرؤون على اتخاذ خطوة”.

أما ليلي، التي عادت إلى بلادها بسبب الحرب، فقالت إن دبي تفتقر إلى الإنتاج الحقيقي، وأن الحرب أفسدت تمامًا استقرار المدينة، وأن مستقبل سوق العقارات غير واضح.

وقالت: “إذا انتهت الحرب خلال شهر أو شهرين، ربما تعود دبي إلى مكانتها كملاذ آمن في الشرق الأوسط، وهناك أمل في الانتعاش؛ لكن إذا استمرت الحرب، فسيكون من الصعب أن تتعافى”. ورغم أنها تتطلع إلى الشراء بأسعار منخفضة، إلا أنها وضعت توقعات واضحة، وقالت: “سوف أشتري إذا انخفض السعر بنسبة 30%، وهذا يعكس حذر المستثمرين الحالي”.