تسريع وتيرة التحول من المتوقع أن يفتح آفاقًا لنموذج جديد لتطوير العقارات

صحيفة الأوراق المالية فريق تغطية الاجتماعات الوطنية تشن شاو

في 5 مارس، افتتحت الدورة الرابعة للجنة الوطنية الثانية عشرة لنواب الشعب الصيني في قاعة الشعب الكبرى، وأشار رئيس مجلس الدولة لي تشيانغ خلال تقرير عمل الحكومة إلى أن هناك جهودًا مستمرة لتحقيق استقرار سوق العقارات، وتعزيز بناء نظام أساسي وسياسات مرافقة لتطوير نماذج جديدة لتطوير العقارات.

وفي مقابلة مع مراسلي صحيفة الأوراق المالية، رأى خبراء أن التوجيه الرئيسي لسياسات العقارات هذا العام أصبح أكثر وضوحًا: أولاً، من خلال نظام “القائمة البيضاء” وغيرها من التدابير، تستمر في الحيلولة دون مخاطر تعثر الديون، مع التركيز على استقرار سوق العقارات؛ ثانيًا، دفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم وآمن ومريح وذكي وصديق للبيئة، مع تحسين جودة المساكن وخدمات الممتلكات، وتسريع تحول الصناعة وترقيتها؛ ثالثًا، تنشيط الموارد المخزنة من خلال تحديث المدن، وإطلاق إمكانات الطلب على الإسكان، مع تحسين وظائف المدن، وتعزيز نماذج جديدة لتطوير العقارات بشكل متعمق.

تسريع تصفية المخاطر الصناعية

لقد مر أكثر من أربع سنوات على تعديل قطاع العقارات، حيث بدأ حجم السوق وكمية المعاملات يعودان تدريجيًا إلى نطاق عقلاني.

قال لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز أبحاث سياسات الإسكان في مقاطعة قوانغدونغ، في مقابلة مع مراسلي صحيفة الأوراق المالية، إن المخاطر في قطاع العقارات قد خفت بعد العمل المستمر سابقًا على ضمان تسليم المساكن، وحل مخاطر ديون شركات التطوير العقاري.

وأضاف لي يوجيا أن، وفقًا للتصريحات ذات الصلة خلال جلسة المجلس الوطني لنواب الشعب هذا العام، فإن الخطوة التالية ستولي مزيدًا من الاهتمام بالتنسيق بين الأهداف، بحيث تركز على استقرار السوق على المدى القصير وتقليل المخاطر، وفي الوقت نفسه، تدفع بشكل طويل الأمد نحو نماذج وأنظمة جديدة لتطوير العقارات؛ مع التركيز على السيطرة على الزيادات وتقليل المخزون، مع الاهتمام أيضًا بتحسين العرض وتنشيط المخزون.

وفي إطار هذه السياسات، يُنظر إلى تعزيز دور نظام “القائمة البيضاء” في نظام ضمان تسليم المساكن على أنه إجراء مهم للحفاظ على استقرار سوق العقارات بشكل مستمر.

وأظهرت بيانات وزارة الإسكان والبناء الحضري والريفية التي أُعلنت في أكتوبر من العام الماضي أن حجم الموافقات على قروض مشاريع قائمة في نظام “القائمة البيضاء” لآليات تمويل العقارات الحضرية قد تجاوز 7 تريليون يوان. ومع دعم هذه الآليات، تتسارع عملية تصفية المخاطر في القطاع.

ويعتقد العديد من الخبراء أن، مع استقرار بيئة التمويل، من خلال السيطرة على العرض الجديد وتسريع تصفية المخزون، يمكن أن يتحسن بشكل أكبر توازن العرض والطلب في السوق.

من ناحية العرض، بدأت المناطق المختلفة في تعديل وتيرة إمدادات الأراضي بشكل استباقي. ووفقًا لبيانات معهد أبحاث الصين، خلال الشهرين الأولين من هذا العام، انخفضت مساحة الأراضي السكنية المباعة في 300 مدينة على مستوى البلاد بنسبة تقارب 30% مقارنة بالعام السابق.

وتوقع مسؤول من معهد أبحاث الصين أن، “من المتوقع أن يستمر عرض الأراضي السكنية في 2026 في خصائص ‘تحسين الجودة وتقليل الحجم’، خاصة في المناطق ذات المخزون الكبير، حيث قد يتقلص العرض الإضافي للأراضي أكثر، مما يساهم من المصدر في تحسين توازن السوق.”

وفي هذا الصدد، قال زعيم لجنة المؤتمر السياسي الوطني، رئيس مجلس إدارة مجموعة شيانغ جيانغ المحدودة، دي مي تشينغ، إنه فيما يتعلق بتوفير الأراضي، يمكن تعديل وتيرة الإمداد بشكل ديناميكي وفقًا لدورة تصفية المخزون التي تستغرق 18 شهرًا، ويمكن إيقاف إمدادات الأراضي السكنية الجديدة في المدن التي تتجاوز دورة التصفية فيها 24 شهرًا، مع السماح أيضًا بتحويل الأراضي التجارية غير المستغلة إلى استخدام سكني، بشرط توافقها مع التخطيط، لتعزيز توازن السوق بشكل أفضل.

ويُنظر أيضًا إلى تنشيط الأصول المخزنة كمسار مهم لـ"خفض المخزون". وبلغ معدل الفائدة على إعادة إقراض الإسكان الميسر في بداية عام 2026 إلى 1.25%، مما قد يوفر مزيدًا من الدعم المالي لشراء الحكومات للأراضي السكنية القائمة لاستخدامها في الإسكان الميسر.

وفي الوقت الذي يتم فيه تعديل جانب العرض، تتواصل السياسات الخاصة بالطلب بشكل مستمر، مع التركيز على تحسين ضمانات الإسكان للأسر المتزوجة حديثًا والأسر ذات الأطفال، ودعم تحسين احتياجات الإسكان للأسر متعددة الأطفال، وتعميق إصلاح نظام صندوق الادخار الحكومي للإسكان.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد يي جو للإسكان في شنغهاي، إن إصلاح نظام صندوق الادخار الحكومي للإسكان يُعتبر أداة مهمة لتنشيط الطلب على الإسكان. من خلال زيادة حدود قروض الصندوق، وتقديم دعم مالي من خلال الفوائد الحكومية، وتوجيه توزيع الإسكان الميسر بشكل مناسب للأسر المتزوجة حديثًا والأسر ذات الأطفال والمهاجرين الجدد، يمكن أن يقلل من عتبة شراء المنزل، ويشجع المزيد من الناس على الانتقال من “المدينة المستقرة” إلى “مدينة الاستقرار”.

دفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم

وفي الوقت الذي يسعى فيه السوق إلى الاستقرار، يسرع قطاع العقارات أيضًا من وتيرة التحول نحو التنمية عالية الجودة. وفي رأي الصناعة، فإن إعادة التذكير بـ"البيوت الجيدة" هذا العام، مع التركيز على الدفع المنظم، من المتوقع أن يعزز تطبيق المعايير ذات الصلة بشكل أكبر.

قال يياو جينزو، نائب رئيس لجنة نواب الشعب، ورئيس مجلس إدارة شركة بكين 58 للمعلومات التقنية، إن تطور الإسكان في بلادنا قد تحول من “هل يوجد” إلى “هل هو جيد”، وأن بناء “بيوت جيدة” هو خيار ضروري لتلبية احتياجات المعيشة، ودفع التحول الصناعي، وتنشيط الطلب الداخلي. وأضاف أن، مع الاستمرار في تعزيز معايير بناء “البيوت الجيدة”، ينبغي أيضًا إنشاء نظام أكثر كمالًا للإفصاح عن المعلومات، من خلال زيادة الشفافية، لتوجيه الصناعة نحو التطوير نحو الجودة.

وفي الواقع، أصبح “البيت الجيد” أداة رئيسية للفوز بالسوق بالنسبة لشركات التطوير العقاري. ووفقًا لبيانات معهد أبحاث 58 أنجيو، بحلول عام 2025، ستتميز المشاريع في المناطق المركزية، بالإضافة إلى نسبة التملك، بخصائص أساسية لـ"البيت الجيد" مثل الأمان، والراحة، والبيئة الخضراء، والذكاء، مع استمرار تحسين التفاصيل، وإضافة خدمات الطرف الثالث مثل الرعاية الصحية، وتربية الأطفال، والخدمات المنزلية، لتشكيل نمط سكني متكامل يجمع بين “الأجهزة + الخدمات”.

وفي رأي يياو جينزو، فإن “البيت الجيد” سيقود أيضًا جولة جديدة من تحسين الجودة في قطاع التطوير، ويدفع صناعة البناء نحو الاتجاه الأخضر، والصناعي، والذكي، مع تعزيز تكامل سلاسل الصناعة للمواد الجديدة، والمعدات، والتقنيات الجديدة.

قال مسؤول في شركة تطوير عقاري: “المنافسة في السوق الآن لم تعد تقتصر على السعر، بل تشمل المنتجات والخدمات بشكل متكامل.” وأوضح أن المشترين الآن يركزون بشكل أكبر على جودة السكن وتجربة المجتمع، وأن على شركات التطوير أن تكسب ثقة العملاء من خلال سمعة طويلة الأمد للمنتجات وخدماتها.

وفيما يخص “العيش بشكل جيد”، تزداد أهمية أنظمة الخدمات ذات الصلة. وتبرز خدمات الممتلكات، التي تعتبر جزءًا مهمًا من جودة السكن، بشكل متزايد. وقال بينغ يو، نائب مدير قسم خدمات الممتلكات بمعهد أبحاث الصين، إن خدمات الممتلكات تعتبر من العناصر المهمة التي تعكس جودة حياة السكان، وأنه في ظل التوجيه السياسي المستقبلي، يمكن استكشاف نماذج تشغيلية جديدة بالتنسيق بين الأطراف، وتنظيم سلوك شركات الممتلكات، وتشجيعها على تقديم خدمات قيمة مضافة للمجتمع.

التقدم المنهجي في تحديث المدن

وفي الوقت الذي يدفع فيه “البيوت الجيدة” لترقية جودة الصناعة، أصبح تحديث المدن أيضًا ركيزة مهمة لنموذج جديد لتطوير العقارات.

وقد اقترح تقرير العمل الحكومي أن يتم دفع تحديث المدن بشكل عالي الجودة، وتنفيذ تجديد المناطق القديمة، والأحياء الحضرية، وغيرها بشكل ثابت، مع تنشيط استخدام الأراضي المخزنة والمباني غير المستغلة.

قال تشوي جي، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في معهد يي جو للإسكان في شنغهاي، إن مقارنة التصريحات المتعلقة بتحديث المدن في تقارير العمل الحكومي خلال السنوات الثلاث الماضية، من “التنفيذ التدريجي” إلى “الاستمرار في الدفع”، ثم إلى “الدفع عالي الجودة” في 2026، يعكس أن تحديث المدن في بلادنا يتجه من مرحلة الاستكشاف التجريبي إلى مرحلة التقدم المنهجي.

وفي رأي غوي شيانغ يو، مدير مركز أبحاث التمويل العقاري بكلية وودووك المالية بجامعة تسينغهوا، فإن تحديث المدن هو المسار الرئيسي لتنشيط الأصول المخزنة بشكل منسق. وقال إن، “بغض النظر عن الأحياء الحضرية القديمة، أو المناطق السكنية القديمة، أو العقارات التجارية غير المستغلة، أو الأراضي غير المستعملة، يمكن إعادة توزيع الوظائف والمساحات الاقتصادية من خلال آليات التحديث.”

وتسارعت وتيرة تحديث المدن بشكل ملحوظ في مختلف المناطق، حيث أطلقت العديد من المناطق خطط تحديث المدن. على سبيل المثال، أصدرت بكين قائمة أولى لمشاريع تحديث المدن لعام 2026، والتي تشمل 1321 مشروعًا، مع استثمار مخطط يبلغ 1049.5 مليار يوان، وهو أعلى مستوى في السنوات الأخيرة من حيث العدد والحجم.

وفي الوقت نفسه، تتجه الموارد المالية بشكل مستمر نحو مجال تحديث المدن. ففي عام 2025، أصدرت اللجنة الوطنية للتنمية والإصلاح قائمة مشاريع صناديق الاستثمار العقاري في البنية التحتية (REITs) للقطاع، والتي توسع نطاق إصدار صناديق الاستثمار العقاري في البنية التحتية ليشمل مرافق التحديث الحضري، بما في ذلك المناطق القديمة، ومشاريع تجديد المصانع القديمة، ومشاريع مرافق التحديث الشاملة التي تغطي أنواعًا متعددة من الأصول، مما يوسع بشكل مباشر قنوات التمويل طويلة الأجل والمنخفضة التكلفة، ويجذب المزيد من رأس المال المجتمعي.

وبفضل الدعم السياسي والمالي، تتزايد حماسة الجهات الفاعلة في السوق للمشاركة في تحديث المدن. ويشارك العديد من شركات التطوير العقاري في تحديث المدن من خلال نماذج البناء نيابة عن الغير. ووفقًا لبيانات مركز أبحاث كيرري، في الفترة من 2024 إلى 2025، فاز العديد من الشركات الكبرى في مجال البناء بمشاريع تحديث المدن أو تجديد الأحياء القديمة، بما في ذلك شركة جرين سيت للتشييد والإدارة.

وفي رأي تشن ويغو، الأمين العام ورئيس مجلس إدارة شركة الصين للبناء الثالثة، أن تحديث المدن يحتاج إلى تعزيز ثلاثة مجالات إضافية. على مستوى السياسات، يجب تسهيل السياسات والآليات الخاصة بتنفيذ المشاريع، وإصدار لوائح وطنية موحدة، وتحديد واضح للعلاقات بين الأطراف، ودمج السياسات المبعثرة، وتطوير آليات تنسيق متعددة القطاعات. بالإضافة إلى ذلك، يجب إنشاء آلية توازن مستدامة على مدار الدورة الكاملة للمشروع، لحل مشكلات قيود قوة التطوير، وارتفاع تكاليف التحديث، وصعوبة التوازن بين الحماية والتنمية. وعلى مستوى الابتكار التكنولوجي، يجب تعميم أنظمة البناء الحديثة، وترويج تقنيات البناء المعيارية، وتعزيز تطبيق التقنيات الجديدة في البناء الذكي والصناعي، وتشجيع تطوير صناعة الأجهزة المنزلية الذكية على نطاق واسع.

ويعتقد الخبراء أن، مع خروج قطاع العقارات تدريجيًا من فترة التعديل، فإن الصناعة ستتخلى عن نمط النمو القديم الذي يعتمد على التداول العالي، والرافعة المالية العالية، والديون المرتفعة. وفي المستقبل، ستصبح التنمية العقارية أكثر تركيزًا على العودة إلى جوهر السكن، من خلال تعزيز إدارة المخاطر، وتحسين جودة الإسكان، ودفع تحديث المدن عالي الجودة، بهدف تشكيل نموذج تنمية جديد يركز على العرض ذو الجودة العالية ويعمل بشكل أكثر استقرارًا.