منغ شياوسو: يُقترح إيقاف المبيعات العقارية القضائية مؤقتًا، حيث أن المبيعات العقارية القضائية تخلق تأثير التسعير الحدّي على أسعار العقارات

سؤال AI · من هو مينغ شياو سو وكيف يحدد القيمة الأساسية لثقة السوق العقارية؟

【ملاحظة المحرر】 مع انطلاق جلسة البرلمان الوطني لعام 2026، دخلت الصين رسميًا في “وقت الاجتماعات”. في عام بداية “الخطة الخمس عشرة”، يُتوقع بشكل كبير جلسة البرلمان الوطني لهذا العام، حيث يُعد تحديد الأهداف والسياسات لعام 2026 محورًا رئيسيًا. تقدم وسائل الإعلام المالية والتقنية والسيارات في Tencent خطة خاصة بعنوان “الجلسة · مراقبة عميقة”، تركز على السنوات الخمس القادمة، وتستمع إلى أصوات نواب الشعب، وأعضاء اللجنة السياسية، والخبراء والأكاديميين من مختلف القطاعات، وتخطط لمستقبل الاقتصاد الصيني.

نص · يوان شياولي
تحرير · ليو بينغ

عام 2026 هو بداية “الخطة الخمس عشرة”، وهو أيضًا عام تأكيد الطلب بعد التعديلات العميقة التي شهدها قطاع العقارات في الصين. في 5 مارس، أشار تقرير عمل الحكومة إلى “التركيز على استقرار سوق العقارات”، مما وضع نغمة العمل للعام بأكمله.

“الثقة أغلى من العملة والذهب”، لقد أصدرت السياسات الحالية العديد من الإجراءات، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة." عند سؤاله عن رأيه في سوق العقارات الحالي، أجاب مينغ شياو سو، الذي شارك في تصميم خطة الإصلاح العقاري عام 1998، والذي كان من دعاة “نظام المسارين في الإسكان”، وهو رئيس سابق لمجموعة الصين العقارية، بهذه العبارة.

حكم مينغ شياو سو على سوق العقارات، لا يقتصر على البيانات قصيرة الأمد من حيث الارتفاع والانخفاض، بل يتجاوز الدورة الزمنية ليشمل النظام وتطور الصناعة على المدى الطويل. يتوقع أن يحقق سوق العقارات في 2026 “وقف الانخفاض واستقرار”، وربما “الاستقرار والانتعاش”، والمفتاح هو استعادة الثقة. ومن وجهة نظره، فإن الخطوة الأولى والأكثر إلحاحًا لاستعادة الثقة هي إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق.

تشير بيانات معهد أبحاث مؤشر العقارات إلى أن متوسط سعر المساكن المستعملة في مائة مدينة على مستوى البلاد في يناير 2026 انخفض بنسبة 0.85% مقارنة بالشهر السابق، و8.67% على أساس سنوي، وعلى الرغم من تقلص حجم الانخفاض، إلا أن السوق لا تزال تسعى لتحقيق التوازن من خلال “تبادل السعر مقابل الحجم”. أشار مينغ شياو سو إلى أن وراء ظاهرة “زيادة الحجم وانخفاض السعر”، يكمن فخ “تحديد السعر الحدودي”: فصفقة منزل منخفض السعر بالمزاد القضائي يمكن أن تخفض تقييم الحي بأكمله، مما يؤدي إلى مزيد من التخلف عن السداد، ويخلق دورة شريرة من “المزاد القضائي → انخفاض الأسعار → مزيد من المزادات”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” إن تثبيت المنازل المباعة بالمزاد القضائي هو الخطوة الأولى لاستقرار الثقة.

استقرار السوق هو مجرد خطوة أولى، وإعادة بناء الثقة الحقيقية تتطلب جهودًا دقيقة من السياسات. يعتقد مينغ شياو سو أن “الخطة الخمس عشرة” ستكون السنوات الخمس الحاسمة لتحول قطاع العقارات الصيني من “التوسع في الحجم” إلى “التركيز على الجودة”. وأكبر تحول في السياسات هو العودة إلى نظام “السكن المزدوج بين السوق والضمان”، بعد أن كان التركيز المفرط سابقًا على سوق العقارات التجارية، وهو أيضًا المسار الأساسي لبناء نموذج جديد لتطوير العقارات.

وفي هذا الاتجاه، قدم اقتراحات إصلاح من عدة أبعاد تشمل النظام، والتمويل، وتخزين الأراضي.

على مستوى النظام، يجب تسريع إزالة القيود غير المعقولة، وأكد على أن “القيود على الشراء، والأسعار، والبيع” يجب أن تُطبق بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة ضرورة رفع الحظر عن تحويل العقارات التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

على مستوى التمويل، يدعو مرة أخرى إلى إنشاء “بنك الإسكان الوطني”، باستخدام صندوق التوفير العام كمصدر رئيسي لرأس المال، وتوسيع جذب التمويل المجتمعي، وتشكيل دورة “ودائع وقروض” صحية، لتوفير قروض طويلة الأجل ومنخفضة الفائدة للمواطنين الجدد والأسر الشابة. كما يقترح تنفيذ سياسة دعم شراء المنازل من خلال خصم الفائدة، بحيث تستفيد منها فئات جديدة من المشترين، وأيضًا الأسر ذات الديون العقارية القائمة التي تواجه صعوبات، لمساعدتهم على تجاوز الأزمة. وأوضح أن هذه ليست سياسة دائمة، وإنما فترة سماح لمدة عامين إلى ثلاثة أعوام، وعندما تستعيد الاقتصاد وتستقر سوق العمل، سيكون بإمكان السكان الاستمرار في سداد القروض. يعتقد أن هذا الإجراء يمكن أن يثبت أسعار السوق العقارية ويمنع دخول المزيد من المنازل إلى المزاد القضائي.

وفيما يتعلق ببطء آلية التخزين الحالية، اقترح مينغ شياو سو أن الحل يكمن في إنشاء هيئة وطنية لتخزين الإسكان، تسمى “مؤسسة التخزين العقاري الوطنية” (中储房). وأشار إلى أن المنصة الوطنية يمكن أن تتعامل مع نقص التمويل عند استحواذ الحكومات المحلية على الأراضي، من خلال قروض بنكية لزيادة قدرات التخزين. وأكد على ضرورة تشجيع كل من “مؤسسة التخزين الوطنية” و"مؤسسة التخزين للأراضي" والمشاركة المجتمعية، لتشكيل نمط متنوع من التخزين، وتعزيز التنمية الصحية لقطاع العقارات.

أما على المدى الطويل، فإن تحديث المدن يُعتبر أداة مهمة لتنشيط المخزون خلال “الخطة الخمس عشرة”. يرى أن أكبر تحدٍ هو كيفية تنشيط الدافع الداخلي للسكان، وتشكيل دورة تمويلية “مشاركة الأرباح وتحمل التكاليف”. وحذر من أن نمط البناء العالي الكثافة السابق قد يترك مشاكل يصعب حلها مستقبلًا، ويجب التفكير فيه مبكرًا.

وفيما يخص إصلاح نظام بيع المنازل الحالية، يرى أن الانتقال من نظام البيع المسبق إلى البيع الفوري يجب أن يكون تدريجيًا، ويمكن أن يبدأ بمشاريع الإسكان المضمون، ثم يُعمم تدريجيًا.

وفي توقعاته لعام 2026، يصف أن السوق العقارية ستكون “عام استقرار وانخفاض”، و"عام إعادة بناء الثقة". فقط من خلال استقرار المنازل المباعة بالمزاد القضائي، وزيادة بناء الإسكان المضمون، وإزالة القيود غير المعقولة، وإنشاء بنك الإسكان الوطني، ستعود الثقة إلى السوق.

وفيما يلي مشاركة مينغ شياو سو حول “نمط السوق العقاري الجديد في الخطة الخمس عشرة”:

01

“خلال فترة الخطة الخمس عشرة، سيعود سوق العقارات إلى نظام “السكن المزدوج بين السوق والضمان” الحقيقي”

بحلول 2026، يمكن أن يتوقف الانخفاض ويستقر السوق، بل ويبدأ في الانتعاش

سؤال 1: سيد مينغ، مرحبًا، هذا العام هو بداية خطة الخمس عشرة، ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية تؤكد على “تعزيز التنمية عالية الجودة للعقارات” و"العمل على بناء نموذج جديد لتطوير العقارات". كيف ترى الوضع الحالي لمكانة سوق العقارات في الدورة الجديدة للخطة الخمس عشرة؟ وما هو أكبر تحول في سياسات العقارات خلال “الخطة الخمس عشرة”؟

مينغ شياو سو: “الخطة الخمس عشرة” ستكون السنوات الحاسمة لتحول سوق العقارات الصيني من “التوسع في الحجم” إلى “التركيز على الجودة”. التحديات الحالية، قد حددتها جلسة العمل الاقتصادية المركزية، التي قالت إن “معظمها مشاكل في التطور والتحول، ويمكن حلها من خلال الجهود”. هذا التصنيف ينقل رسالة واضحة من الثقة: أن الصعوبات هي ألم في مرحلة التحول، وليست أزمة لا يمكن تجاوزها. إن الصراحة في مواجهة المشاكل وتصميم الحلول هو أساس ثقتنا.

برأيي، أكبر تحول في سياسات العقارات خلال “الخطة الخمس عشرة” هو العودة إلى نظام “السكن المزدوج بين السوق والضمان”، بعد أن كان التركيز سابقًا مفرطًا على سوق العقارات التجارية، وهو أيضًا المسار الأساسي لبناء نموذج جديد لتطوير العقارات. في الماضي، تراجع بناء الإسكان المضمون، مما أدى إلى تدفق الطلب بشكل كبير نحو سوق العقارات التجارية، مما زاد من تقلبات الأسعار. الآن، حددت الحكومة بناء الإسكان المضمون في 35 مدينة ذات كثافة سكانية تزيد على 3 ملايين، وهو تصحيح مهم لضمان تطبيق نظام “السكن المزدوج”.

سؤال 2: كثيرًا ما تذكر أن استقرار سوق العقارات يعتمد على استعادة الثقة. في يناير 2026، شهدت مدن مثل بكين، شنغهاي، وشنزن زيادة كبيرة في مبيعات العقارات المستعملة وتقلص في انخفاض الأسعار، من وجهة نظرك، هل بدأت الثقة السوقية تتعافى؟ وما هو الإجراء الأكثر إلحاحًا لاستقرار الثقة وتحقيق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟

مينغ شياو سو: من مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 3: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

سؤال 4: ذكرت أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، فهل تعتقد أن الثقة السوقية بدأت تتعافى، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 5: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

سؤال 4 (مكرر): ذكرت أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، فهل تعتقد أن الثقة السوقية بدأت تتعافى، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 6: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

(مكرر) سؤال 4: كيف ترى أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 7: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

سؤال 4 (مكرر): كيف ترى أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 8: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

(مكرر) سؤال 4: كيف ترى أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 9: اقترحت خطة “الخطة الخمس عشرة” ضرورة “تنظيف القيود غير المعقولة على استهلاك الإسكان”. برأيك، ما هي هذه القيود غير المعقولة التي لا تزال قائمة؟

مينغ شياو سو: حاليًا، أغلب قيود الشراء على العقارات في المدن الكبرى قد أُلغيت، وما تبقى هو في بعض المناطق المحددة. برأيي، يجب تطبيق قيود “الشراء، والأسعار، والبيع” بشكل كامل على مجال الإسكان المضمون، وليس من الضروري الاستمرار في تطبيق قيود على سوق العقارات التجارية، خاصة رفع الحظر عن تحويل الأراضي التجارية إلى سكنية، وتنشيط الأراضي غير المستغلة.

بالنسبة لقيود شراء العقارات التجارية، أود أن أشير إلى أن القيود على بيع العقارات التجارية والمكاتب لا تزال صارمة جدًا جدًا. في ظل سياسة “الحد من شراء العقارات التجارية”، زادت بعض المدن من عرض الأراضي التجارية والمكتبية بشكل مفرط، مما أدى إلى فائض في المخزون وخلل في العرض والطلب. الآن، حان الوقت لحل هذه المشكلة من خلال تحويل الأراضي التجارية والمكتبية إلى سكنية، وهو الحل الأمثل لتفكيك تراكم المخزون، وزيادة المعروض من الإسكان المضمون، وتحقيق فوائد متعددة.

سؤال 4 (مكرر): كيف ترى أن استقرار أسعار العقارات يعتمد على استعادة الثقة، وما هو الإشارة التي يمكن أن تعطينا إياها عن موعد استقرار السوق بشكل حاسم؟

مينغ شياو سو: من خلال مؤشرات التطور في بداية 2026، يبدو أن سوق العقارات مؤهل تمامًا لـ"وقف الانخفاض واستقرار السوق"، وإذا كانت السياسات تتخذ الإجراءات المناسبة، فربما تبدأ في الانتعاش. الإجراءات التي يجب اتخاذها، قد صدرت بالفعل، ويمكن القول إن “كل شيء جاهز”، وما ينقص الآن هو “الرياح الشرقية”، وهذه “الرياح” هي الثقة.

“الثقة أغلى من العملة والذهب” — قالها قادة الصين خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، ولا تزال ذات صدى اليوم.

من أين تأتي الثقة؟ وكيف نحقق “وقف الانخفاض واستقرار السوق”؟ أعتقد أن الإجراء الأكثر إلحاحًا هو إيقاف تأثير المنازل المباعة بالمزاد القضائي على السوق. فالمنازل المباعة بالمزاد تخلق تأثير “تحديد السعر الحدودي”: صفقة منزل منخفض السعر بالمزاد يمكن أن تحدد تقييم الحي بأكمله، وتخفض تقييم العقارات المجاورة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الضمانات البنكية، وزيادة التخلف عن السداد، وتكرار دورة “المزاد → انخفاض الأسعار → مزادات أكثر”. “هذا ليس استقرارًا للسوق، بل هو سحب للدماء من السوق.” من المفرح أن ظاهرة المزادات القضائية بدأت تتراجع، بفضل ضبط النظام القضائي لنفسه، بالإضافة إلى جهود المدن لمكافحة الشائعات المتعلقة بالعقارات، مما يقلل من أصوات التشاؤم ويعيد الثقة تدريجيًا.

سؤال 10: خلال فترة “الخطة الخمس عشرة”، يُنظر إلى تحديث المدن كوسيلة استراتيجية لتعزيز المخزون. برأيك، ما هي العقبات الرئيسية في الأراضي، والتخطيط، والتمويل التي تحتاج إلى حل سياسي لتمكين تحديث المدن من أن يكون محركًا جديدًا للاستثمار العقاري؟

مينغ شياو سو: حاليًا، تطور المدن انتقل من “توسع كبير في الحجم” إلى “تحسين الجودة والكفاءة للمخزون”. الاعتماد السابق على بيع الأراضي الجديدة، والهدم والتوسع، لم يعد ممكنًا. لذلك، لكي يصبح تحديث المدن محركًا جديدًا، فإن أكبر “عقدة” هي كيفية تنشيط الدافع الداخلي للسكان، وتشكيل دورة تمويلية “مشاركة الأرباح وتحمل التكاليف”.

برأيي، “التحديث الذاتي، والهدم وإعادة البناء” هو المفتاح لهذا التحول التاريخي. جوهره: لا يضيف عبء ديون حكومية كبير، ولا يعتمد على استرداد سريع للأرباح من العقارات، لكنه يحسن حياة الناس مباشرة. لتحقيق هذا النموذج، يجب حل ثلاثة “عقبات”:

أولًا، عقدة التوافق. يختلف السكان بشكل كبير في العمر، والظروف الاقتصادية، وحقوق الملكية، مما يصعب التوصل إلى اتفاق حول المساهمة، وتصميم الوحدات. لذلك، على الحكومات المحلية أن تبتكر أساليب إدارة، وتوجه السكان نحو “تحسين جماعي ذاتي”. تجربة قرية Zhejiang الجديدة في هانغتشو، التي تعتمد على “زيادة السعة دون زيادة الوحدات”، تعتبر نموذجًا جيدًا.

ثانيًا، عقدة التمويل. يتحمل السكان جزءًا من تكاليف البناء، مما يضغط على الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط. الاعتماد فقط على التمويل الذاتي غير كافٍ، ويجب أن تتدخل الحكومة وتوفر دعمًا ماليًا، وتدخل مؤسسات بناء محترفة. نموذج “التمويل المهني + الدعم المالي” في منطقة Yuhua في تشانغشا، الذي يتيح لمؤسسات ذات سمعة جيدة أن تقدم خدمات البناء الكاملة، مع دعم مالي من الحكومة، هو مثال عملي.

ثالثًا، عقدة السياسات. القوانين الحالية المتعلقة بالتخطيط، والأراضي، والأنظمة، تركز على التطوير الجديد، وتفتقر إلى مرونة في تحديث المخزون. لذلك، يجب على الحكومات المحلية أن تبتكر سياسات، مثل نموذج Jing Song في بكين، من خلال تحويل حقوق الملكية، وتحويل التوقعات المستقبلية لقيمة الأصول إلى حوافز حالية للمساهمة.

لكن هناك عقدة أعمق تتطلب تفكيرًا: نمط البناء العالي الكثافة الذي اتبعناه في الماضي يترك مشاكل يصعب حلها لاحقًا. على سبيل المثال، حي Hongfu في Taipu، هونغ كونغ، الذي يتسم بكثافة عالية، بعد أن يتقدم في العمر، لا يمكن جذب استثمارات خارجية للتحديث، ويضطر السكان إلى تمويل “الهدم وإعادة البناء” بأنفسهم، وفي النهاية، تتولى الحكومة هونغ كونغ استرداد كامل التكاليف بقيمة 6.8 مليار دولار هونغ كونغي وتحويله إلى مساحة خضراء.

هذا النموذج في هونغ كونغ تم نسخه في مدن أخرى، وعندما تصبح المباني القديمة، لن يكون بالإمكان دائمًا توسيع المباني أو تجديدها عبر زيادة الكثافة. في تلك المرحلة، ستصبح عملية “الهدم وإعادة البناء” التقليدية هي السائدة، وتحتل جزءًا كبيرًا من تحديث المدن في الصين.

لذا، لكي يصبح تحديث المدن محركًا جديدًا، لا يكفي التركيز على التقنيات الحالية، بل يجب التفكير مبكرًا في نمط التنمية، وتجنب تراكم الأعباء القديمة التي يصعب التعامل معها لاحقًا.

بالطبع، لدي ثقة في مستقبل السوق. مع تحسن الاقتصاد، وعودة القوة الشرائية، ستتدفق المزيد من رؤوس الأموال السوقية إلى مجال التحديث، لتحقيق تكامل بين “التنمية الخارجية” و"التنمية الداخلية". لكن قبل ذلك، يجب أن نعمل بجد، ونتأكد من أن “مشاركة السكان في التحمل” تسير على الطريق الصحيح.

سؤال 11: منذ العام الماضي، يُذكر “بيت جيد” مرارًا وتكرارًا. عندما يصل التركيب السكاني إلى الذروة، وتجاوز المخزون 95%، ولا يفي بمعايير “البيت الجيد”، يتحول المطورون من “التحول السريع” إلى مسار “البيت الجيد”، ويواجهون ألم التحول الأكبر، فما هو التحدي الأكبر الذي يواجهونه؟

مينغ شياو سو: على مدى سنوات، كان بناء المساكن في الصين يركز إلى حد كبير على الجودة. حينها، شاركت في “تجربة بناء الأحياء السكنية الوطنية”، التي دعت إلى أن تكون الوحدات السكنية “مساحات صغيرة، ووظائف كاملة، وأسعار منخفضة، وجودة عالية”، مما ساعد على تحسين جودة المساكن بشكل كبير.

الآن، يجب أن نلبي تطلعات الناس لحياة أفضل، من خلال بناء “مساكن آمنة، مريحة، خضراء، وذكية”. “البيت الجيد” يتطلب تعزيز جودة البناء، وتوظيف التكنولوجيا، وتحسين الخدمات، ويستلزم من شركات العقارات أن تركز على تحسين المنتج بدقة. ويجب أن يُبنى الإسكان المضمون أيضًا ليكون “بيتًا جيدًا”، فـ"البيت الجيد" لا يقتصر على العقارات التجارية فقط.

هناك قول شائع، وهو أن أكثر من 95% من المخزون لا يفي بمعايير “البيت الجيد”، لا أملك إحصائية دقيقة للتحقق من صحة هذا الرقم، لكن إذا كان قريبًا من الحقيقة، فذلك يدل على أن الحاجة إلى تحسين وتحديث المنازل الحالية هائلة، وأن مساحة تحديث المدن ستكون واسعة جدًا في المستقبل.

من هذا المنظور، فإن بناء “بيت جيد” لا يحدد فقط اتجاه صناعة العقارات، بل يفتح أيضًا سوقًا واسعة لتحديث المدن.

سؤال 12: من المتوقع أن يتجه سوق العقارات تدريجيًا نحو “بيع المنازل الفورية”. كخبير شارك في دفع نظام “البيع المسبق للعقارات”، كيف ترى نظام “البيع الفوري”؟ وإذا تم تطبيقه بشكل كامل، كيف سيؤثر على السيولة المالية للمشاريع العقارية، ومنطق إمداد الأراضي؟

مينغ شياو سو: أنا من دعاة التمويل العقاري عبر الرهن، لكن لست من مؤيدي نظام البيع المسبق. فالنظام المسبق كان موجودًا قبل الإصلاح العقاري، خلال فترات “الإنشاء المشترك” و"الإنشاء الموحد"، حين كانت الوحدات تُشترى مسبقًا من قبل الوحدات الوظيفية.

نظام البيع المسبق مرتبط بشكل وثيق بتمويل العقارات على نطاق واسع، حيث ساعد على حل مشكلة نقص التمويل، وسرع في توفير العقارات، وخلق ظروفًا للبنوك للدخول في السوق العقارية.

إذا قررنا الانتقال إلى نظام “البيع الفوري”، فلابد من تعديل نظام التمويل البنكي، بحيث يتحول من تمويل المشترين إلى تمويل الشركات المطورة، وتقاسم المخاطر بشكل أكبر. كما يجب أن نعيد النظر في نظام تخصيص الأراضي، مثلاً، بالسماح للشركات بدفع ثمن الأراضي عند البيع، وليس قبل ذلك.

يجب أن نأخذ بعين الاعتبار أن الانتقال من نظام المسبق إلى البيع الفوري يتطلب خطوات تدريجية، وليس قرارًا فجائيًا. فإجراء تغييرات مفاجئة قد يهدد السيولة المالية للمطورين، ويزيد من مخاطر البنوك. فحاليًا، عادةً، يتم استرداد الأموال خلال سنة تقريبًا من شراء الأراضي، لكن مع البيع الفوري، سيتطلب الأمر وقتًا أطول، ربما ثلاث سنوات، مما يغير من منطق إمداد الأراضي، ويجعل الشركات ذات الملاءة المالية القوية فقط قادرة على التوسع، ويضعف قدرة السوق على التطوير.

كما أن دفع ثمن الأراضي مقدمًا يضيف أعباء مالية كبيرة على المطورين، مما يرفع تكلفة العقارات النهائية، ويؤدي إلى زيادة أسعار البيع على المستهلكين.

لذا، أرى أن تطبيق نظام البيع الفوري يجب أن يكون تدريجيًا، ويبدأ بمشاريع الإسكان المضمون، خاصة تلك التي تتطلب استثمارًا أقل في الأراضي، ثم يُعمم تدريجيًا. كما أن سوق العقارات المستعملة، التي تُباع حاليًا بشكل كبير، هي في الواقع عقارات فورية، ويجب أن نعتبرها جزءًا من عملية الانتقال