تسريع تصفية المخزون 22 مقاطعة تخفض نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: زانغ مين

في 16 مارس، أصدر المكتب الرئيسي للبنك الشعبي الصيني في شنغهاي إشعارًا يفيد بأنه تم تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “العقارات التجارية والسكنية المختلطة”) لتكون لا تقل عن 30%. يهدف هذا الإجراء إلى تعزيز سرعة التخلص من المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية، وتحفيز نشاط السوق بشكل أكبر.

في 15 يناير من هذا العام، قال المتحدث باسم البنك الشعبي ونائب المحافظ زو لان، بالتعاون مع الهيئة العامة للرقابة المالية، إنه تم خفض نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30٪، لدعم تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية. بعد يومين، أصدر الوزارتان معًا إشعارًا يوضح تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية لتكون لا تقل عن 30%.

قبل ذلك، كانت نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض العقارات التجارية تبلغ 50%. وفي التنفيذ العملي، كانت بعض البنوك تفرض نسبة تصل إلى 60% أو أكثر. لذلك، يُنظر إلى هذا الإجراء على أنه إشارة مهمة لتقليل المخزون في العقارات التجارية.

وفقًا لتقارير صحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، حتى الآن، قامت 22 منطقة إدارية على مستوى المقاطعة بتخفيض الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية. كما أصدرت بعض المقاطعات والمدن إجراءات أخرى لدعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

وتوضح هذه الإجراءات أن وتيرة تقليل المخزون في العقارات التجارية تتسارع.

مدة التخلص من المخزون أطول من السكني

العقارات التجارية تشمل بشكل عام المكاتب والمحلات التجارية وغيرها من العقارات ذات الملكية التجارية. وعلى عكس السكن، فإن ملكية العقارات التجارية عادةً ما تكون لمدة 40 أو 50 سنة، وتكون الأعباء الضريبية والرسوم عليها عادة أعلى من السكن.

وبسبب عوامل متعددة، فإن حجم المخزون من العقارات التجارية في الصين كبير حاليًا. وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، حتى نهاية فبراير من هذا العام، بلغ مساحة العقارات المعروضة للبيع من نوع العقارات التجارية حوالي 800 مليون متر مربع، منها 190 مليون متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية، أي حوالي 23.9%. وفي نفس الوقت، لا تزال هناك حوالي 710 ملايين متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية قيد الإنشاء.

نظرًا لوجود قيود أكثر على شراء العقارات التجارية مقارنة بالسكن، فإن عتبة الشراء أعلى، ومدة التخلص من المخزون أطول. وفقًا لمعدل البيع المتوسط خلال الـ12 شهرًا الماضية، فإن مدة التخلص من مخزون المكاتب (حسب مساحة المعروض حتى نهاية فبراير من هذا العام) تقدر بحوالي 28 شهرًا، بينما تتجاوز مدة التخلص من العقارات التجارية 30 شهرًا.

وفي المقابل، فإن مدة التخلص من العقارات السكنية تبلغ حوالي 7 أشهر فقط.

وأشارت إحصائية من شركة خدمات العقارات الدولية “سيبو وورلد” إلى أن العرض الجديد للمكاتب في 10 مدن على مستوى البلاد من المتوقع أن يصل إلى 4.7 مليون متر مربع هذا العام، بزيادة طفيفة بنسبة 7% على أساس سنوي، وأنه من المتوقع أن يتراجع تدريجيًا إلى 4.2 مليون متر مربع و3.5 مليون متر مربع في عامي 2027 و2028 على التوالي. أما بالنسبة للعقارات التجارية بالتجزئة، فمن المتوقع أن يكون العرض الجديد في أهم 8 مدن على مستوى البلاد 4.39 مليون متر مربع و3.56 مليون متر مربع على التوالي، مع استمرار الوفرة، مع زيادة المساحات المعروضة في شنغهاي، قوانغتشو، هانغتشو، نانجينغ وتيانجين مقارنة بالسنتين السابقتين.

وفي السنوات الأخيرة، ظهرت أصوات متكررة تدعو لتعزيز التدخلات السياسية ودفع تقليل المخزون في العقارات التجارية.

خلال جلسة “الاجتماعين” هذا العام، اقترح عضو اللجنة السياسية الوطنية ورئيس مجموعة نون هاي، ليو يونغهاو، تحسين التخطيط والتوزيع، وتقليل نسبة الأراضي التجارية الجديدة. ودعم تنشيط الأصول التجارية المخزنة، وتحسين سياسات “التجارة إلى سكن”، وتخفيف القيود على الشقق فيما يتعلق بالتعليم، والإقامة.

قال ليو يونغهاو إن تغيرات في التركيبة السكانية وظهور التسوق عبر الإنترنت تقلل من دور التجارة التقليدية. وأكد أنه بالإضافة إلى اتخاذ إجراءات لتفريغ المخزون، فإن “التخطيط الجديد يجب أن يأخذ في الاعتبار تغيرات الأشكال الاقتصادية، ويجري بعض التعديلات بشكل مناسب، وألا يتم التخطيط للكثير من الأنشطة التجارية.”

إطلاق السياسات الداعمة تدريجيًا

قبل تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى، تم إصدار العديد من السياسات لدعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

في سبتمبر 2025، أصدر المكتب العام لمجلس الدولة رأيًا بعنوان “إعلان حول تحرير إمكانات الاستهلاك الرياضي وتعزيز تطوير صناعة الرياضة عالية الجودة”، الذي يشجع على استخدام المصانع والمباني التجارية ومستودعات التخزين لإنشاء مساحات رياضية.

في 28 نوفمبر 2025، أعلنت لجنة تنظيم الأوراق المالية عن استشارة عامة بشأن إطلاق نموذج تجريبي لصناديق استثمار العقارات غير السكنية. يهدف هذا النموذج إلى فتح قنوات التمويل لحقوق ملكية العقارات التجارية، وتوفير حلول مالية موحدة لتنشيط الأصول المخزنة.

ومنذ بداية هذا العام، استمرت الإشارات الإيجابية في الظهور.

في 5 مارس، أصدر وزارة الموارد الطبيعية والإدارة الوطنية للغابات والأراضي العشبية إشعارًا يوضح أن الأراضي الجديدة ستُخصص بشكل أولوي للمشاريع الكبرى والتنمية الاجتماعية، مع عدم استخدامها بشكل عام لتطوير العقارات التجارية ذات الطابع التجاري.

وفي خطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” التي أُعلنت هذا الشهر، تم التأكيد على دفع تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتنشيط استخدام العقارات التجارية المخزنة والمباني التجارية غير المستعملة. كما ذكرت الخطة أن العمل على تمديد حقوق استخدام الأراضي الصناعية والتجارية سيتم بشكل قانوني وآمن.

ويعتقد المحللون أن ذلك لا يعني فقط تعديل العرض، بل من المتوقع أن تتسارع عملية تنشيط العقارات التجارية غير المستعملة.

على مستوى الحكومات المحلية، أصدرت العديد من المدن مؤخرًا سياسات داعمة لدفع تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية.

على سبيل المثال، تسمح شنغهاي باستخدام المباني التجارية والفنادق، والبحث والتطوير، والثقافة والرياضة، والخدمات الطبية، والتعليم، والإيجار السكني (بما في ذلك شقق المواهب) لأغراض متعددة؛ وطرحت هانغتشو سياسات لإصلاح الأراضي التجارية والصناعية، مع تحديد آليات فعالة لإعادة استخدام المساحات المخزنة، والسماح بتغيير الاستخدام المؤقت للمباني.

وفيما يخص تقديم الدعم المالي، تمنح ووهان 50% من قيمة ضريبة العقارات عند شراء العقارات التجارية الجديدة؛ وتقدم نانجينغ دعمًا بقيمة 10,000 يوان لشراء العقارات التجارية التي تتجاوز 100 متر مربع.

وأشارت شركة “سي ديك” للأبحاث إلى أن استكشاف طرق تنشيط العقارات التجارية غير المستعملة سيكون محورًا رئيسيًا للسياسات هذا العام، مع توقع المزيد من المحاولات من قبل الحكومات المحلية.

وفيما يتعلق بتخفيض نسبة الدفعة الأولى بشكل كبير، قالوا إن ذلك سيساعد على المدى القصير في تخفيف ضغط المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية، وتحسين التدفق النقدي للشركات العقارية؛ وعلى المدى الطويل، سيوفر دعمًا ماليًا لتنشيط الأصول المخزنة.

لكن، أشاروا إلى أن هذا الإجراء لا يمثل إشارة إلى انعكاس شامل في السوق. مقارنةً بالرهن العقاري السكني، لا تزال قروض العقارات التجارية تختلف بشكل واضح من حيث نسبة التمويل، والفائدة، ومدة القرض، كما أن البنوك ستتخذ قرارات حذرة بشأن نسبة الدفعة الأولى استنادًا إلى وضع مخاطر العملاء. والأهم من ذلك، أن نشاط السوق في العقارات التجارية يعتمد بشكل أساسي على حالة الاقتصاد الحقيقي، ولتحقيق تحفيز “الأصول الصامتة”، لا بد من عودة ثقة السوق وازدهار الاقتصاد الحقيقي بشكل متزامن.