خمسة اتجاهات في العقارات كشفتها تقارير بيكه المالية

تقرير مالي ليس مجرد فحص صحي لشركة واحدة، بل هو مقياس لدرجة حرارة القطاع بأكمله.

في 16 مارس، أصدرت شركة 贝壳 نتائجها السنوية لعام 2025، حيث زاد صافي الإيرادات بنسبة 1% ليصل إلى 94.6 مليار يوان، وانخفض إجمالي قيمة المعاملات للعقارات القائمة بنسبة 4.2% على أساس سنوي، وانخفض إجمالي قيمة المعاملات للعقارات الجديدة بنسبة 8.2% على أساس سنوي. بالطبع، هناك جانب إيجابي، حيث سجلت مبيعات العقارات المستعملة رقمًا قياسيًا جديدًا، وارتفعت نسبة إيرادات الأعمال غير العقارية إلى 41%، وحقق قطاع التأجير أول ربح له. في ظل التعديل العميق في سوق العقارات، فإن الإشارات التي ينقلها هذا التقرير المالي تستحق الانتباه.

بالنسبة للماضي، حيث كانت السوق تعتمد على “الافتتاح، البيع، التوسع”، الآن يبدو أن القطاع يعود إلى جوهر السكن، وإلى المشكلات التي تواجه كل أسرة: كيف يتم استبدال المنزل، كيف يكون الإيجار أكثر راحة، كيف نقلل من الأخطاء في التجديد، ومع وجود الكثير من المعلومات، من نصدق؟

في مؤتمر نتائج الأداء، قال 彭永东، المؤسس المشارك، ورئيس مجلس الإدارة، والرئيس التنفيذي لشركة 贝壳: “لقد حدثت العديد من التغيرات في السوق خلال العام الماضي.” من خلال النظر إلى أداء 贝壳 الذي يبدو متشتتًا، يمكن التنبؤ بخمسة اتجاهات في قطاع العقارات.

بحلول 2025، ستصل نسبة إيرادات الأعمال غير العقارية في 贝壳 إلى 41%، وسيحقق قطاع التأجير أول ربح له.

نشاط سوق العقارات لم يعد يعتمد بشكل رئيسي على “إيقاع المشاريع الجديدة”

لفترة طويلة، طالما كانت هناك إمدادات كافية من المشاريع الجديدة، وكان المطورون يطلقون مشاريع بشكل مكثف، كان السوق يشتعل. الآن، تتغير هذه القاعدة.

بحلول 2025، بلغ صافي إيرادات أعمال العقارات القائمة لدى 贝壳 25.02 مليار يوان، بانخفاض قدره 11.3%. ومع ذلك، سجلت معاملات العقارات المستعملة على المنصة رقمًا قياسيًا جديدًا، بزيادة قدرها 11% على أساس سنوي. ومن البيانات في مدن مختلفة بعد العام، بدأ سوق العقارات المستعملة يحتل مكانة رئيسية، حتى أن نظام التوقيع الإلكتروني في شنغهاي تعطل مؤخرًا.

هذا يمثل نقطة تحول مهمة. عندما تتباطأ الاستثمارات في تطوير العقارات الجديدة، يبرز سوق العقارات المستعملة بشكل غير معلن.

وهذا يعني أن سوق العقارات في المدن المركزية في الصين قد انتقل من “عصر النمو الإضافي” إلى “عصر المخزون”. لم تعد العقارات المستعملة مجرد تكملة للعقارات الجديدة، بل أصبحت تتساوى معها.

كما أشار 彭永东 في مؤتمر الأداء، “هيكل المعاملات يتغير. نسبة معاملات العقارات المستعملة في السوق العقاري الإجمالي تزداد باستمرار، وسجلت معاملات السوق الوطنية رقمًا قياسيًا جديدًا.”

هذا التحول الهيكلي يؤثر مباشرة على أن النشاط السوقي لم يعد يعتمد على إمدادات المشاريع الجديدة، بل يعتمد على كفاءة تداول المخزون. بالنسبة للمستهلكين، فإن الطلب على تحسين المنازل من خلال البيع والشراء، أصبح القوة الدافعة الرئيسية للصفقات.

من “الاستثمار في العقارات” إلى “السكن الجيد”

بالعودة إلى تقرير 贝壳 نفسه، بعد أن أكمل سوق العقارات تحول هيكل المعاملات، تتغير أيضًا خريطة الأعمال. بعد أن بلغت نسبة إيرادات “الأعمال غير العقارية” 33.8% في 2024، ارتفعت في 2025 إلى رقم قياسي جديد عند 41%. وهو الرقم الأكثر إشراقًا في هذا التقرير المالي.

قبل أربع سنوات، كانت 贝壳 شركة تعتمد بشكل شبه كامل على معاملات العقارات. الآن، أكثر من 40% من الإيرادات تأتي من خدمات التجديد، والتأجير، والخدمات المنزلية.

وراء ذلك، توجد تغييرات عميقة في مفاهيم المستهلكين. عندما يصبح “عدم المضاربة على العقارات” مفهومًا راسخًا، لم يعد المستهلكون يكتفون بـ"امتلاك منزل"، بل يفضلون دفع ثمن “جودة التجديد” و"خدمات الإيجار الطويل". وصف 彭永东 ذلك قائلاً: “الطلب على السكن المريح والمريح مستقر جدًا.”

ومن الجدير بالذكر أن قطاع التأجير حقق لأول مرة ربحًا سنويًا، وهو أمر يستحق الانتباه. بنهاية 2025، تجاوز حجم العقارات التي تديرها 贝壳 700 ألف وحدة، بزيادة 62%، وارتفعت هامش الربح إلى 8.6%. هذا يعني أن الشقق طويلة الأمد لم تعد مجرد “مصاريف بلا نهاية”، بل أصبحت نموذجًا تجاريًا قابلًا للتنفيذ. بالإضافة إلى ذلك، فإن قطاع التجديدات المنزلية أيضًا يتحسن، حيث بلغت إيراداته 15.4 مليار يوان، وارتفعت نسبة هامش الربح إلى 31.4%.

من الواضح أن السرد الجديد للعقارات يعيد صياغة المفهوم، من “شراء منزل” إلى “العيش بشكل جيد”، وأصبحت خدمات التجديد والإيجار مسارات نمو ثانوية. وراء رغبة المستهلكين في الدفع مقابل “الجودة” و"الخدمة"، يكمن انتقال قيمة القطاع من التوفيق بين المعاملات قصيرة الأمد إلى إدارة دورة حياة السكن على المدى الطويل. في جوهره، هو عودة تاريخية للعقارات من منطق “الأصول المالية” إلى منطق “خدمات السكن”.

الشراء ليس نقص المعلومات، بل نقص “الأمان”

حاليًا، يشعر وكلاء السوق من الصف الأول أن، مع وفرة المعلومات وتكاليف التجربة العالية، يقع المشترون في أزمات قرار عميقة. الجميع يبحث عن معاملات “مؤكدة”.

قال 彭永东: “السلوكيات التجارية تتغير أيضًا. المعلومات العقارية أصبحت أكثر ثراءً، لكن قرارات المعاملات العقارية أصبحت أكثر تعقيدًا.” وأضاف أن مدة إتمام عمليات البيع والشراء تتطول، وتكلفة التجربة والخطأ تزداد، ويصبح القرار أكثر حذرًا. كانت معاملات العقارات سابقًا “قرارات خفيفة”، والآن تشبه إعادة هيكلة أصول عائلية بحذر شديد.

هذه الكلمات تعبر عن تغير جوهري في منطق خدمة القطاع. بالنسبة للمشترين والبائعين، قرار شراء أو بيع منزل غالبًا ما يتضمن خطة مالية وخيارات أسلوب حياة لعشر سنوات قادمة.

رغم أن تعقيد قرار المعاملة يزداد، إلا أن حاجة المشترين للأمان، والاحترافية، والشفافية، والخدمات الموثوقة لم تتغير أبدًا. اقترحت 贝壳 “وجهة نظر سوق محايدة”، كمقاومة للاندفاع وراء السوق، وتقديم معلومات ونصائح موضوعية وعقلانية وشاملة. ويجب على الوكلاء ألا يقتصروا على أن يكونوا مجرد “مصورين” أو “معلنين” للعرض، بل يساعدوا المستهلكين على فهم وضعهم، ويحولوا وضعهم إلى أسئلة اختيارية، ويقدموا لهم أساسات لاتخاذ القرار أو نصائح.

رغم تزايد وفرة المعلومات، فإن قرار المعاملة العقارية أصبح أكثر تعقيدًا.

وداعًا لـ"الاعتماد على الحجم"، القطاع يبدأ في السعي لـ"زيادة الإنتاجية لكل وحدة"

في ظل تغير القرارات، تتغير أيضًا منطق النمو في قطاع الخدمات السكنية.

على مدى العشرين عامًا الماضية، اعتاد القطاع العقاري على نمط “الرافعة المالية العالية، الدوران السريع، الحجم الكبير”. لكن تقرير 贝壳 يرسل إشارة مختلفة تمامًا: “ليس فقط الحجم هو المعيار”. وهو يدفع القطاع للتحول من النمو السريع إلى النمو عالي الجودة.

قال 彭永东 بوضوح: “ترقية استراتيجيتنا، من الاعتماد على حجم الفروع والعقارات، إلى الاعتماد على الكفاءة وخلق القيمة المستدامة.” وأضاف: “في الماضي، كنا نركز على عدد الفروع، وتغطية العقارات، وحجم الفرص التجارية؛ أما الآن، فنركز أكثر على مدى تأكيد المعاملات، ودقة التوافق، وتحسين الاقتصاد الوحدوي.”

توضح بيانات 2025 ذلك بشكل جلي، حيث ارتفع متوسط المعاملات المستعملة لكل وكيل غير مرتبط بـ链家 بنسبة 6%، من أقل من معاملتين في 2022 إلى أكثر من 3 معاملات؛ وارتفع متوسط عدد الطلبات التي يتلقاها مدير المشاريع في مجال التجديدات المهنية بأكثر من 100% شهريًا، وارتفعت حجم العقارات التي يديرها مديرو الأصول بنسبة تزيد على 40%، وكلها وصلت إلى أرقام قياسية.

وهذا يعني أن الإنتاجية لكل وحدة أصبحت مقياسًا جديدًا، وهو تحول عميق في فلسفة الإدارة. عندما يتوقف السوق عن النمو الأحادي، فإن الحجم وحده لم يعد ضمانًا للأمان، بل إن نماذج الاقتصاد الوحدوي القوية والكفاءة التشغيلية الصحية هي التي تتيح عبور الدورات.

لا يمكن تجاهل الذكاء الاصطناعي، ولا يمكن استبدال الإنسان

هناك إشارة أخرى مهمة في هذا التقرير، وهي الذكاء الاصطناعي. خلال العامين الماضيين، تتحدث جميع القطاعات تقريبًا عن الذكاء الاصطناعي، والعقارات ليست استثناء.

في الواقع، لا يمكن تحقيق التنمية عالية الجودة في القطاع العقاري بدون دعم الذكاء الاصطناعي. القدرة الرقمية، وتطبيق تقنيات الذكاء الاصطناعي، ستصبح عناصر أساسية للمنافسة. حاليًا، تم دمج الذكاء الاصطناعي في قرارات التقييم، ودعم التسعير، وإدارة الإيجارات وغيرها من العمليات الحيوية. وهو الاتجاه الأكثر عمقًا الذي يمكن استكشافه في تقرير 贝壳، وهو أيضًا الموضوع الأكثر تكرارًا في حديث الإدارة خلال المؤتمر.

مع موجة الذكاء الاصطناعي، يخشى الكثير من العاملين أن يُستبدلوا. رد 彭永东: “صفقة العقارات ليست سلعة قياسية، فهي تتضمن حسابات عقلانية وكثيرًا من الأحكام العاطفية. تحتاج إلى دعم البيانات، ولكن أيضًا إلى تجربة فعلية على أرض الواقع.” وأضاف: “يمكن للذكاء الاصطناعي أن يجعل الجزء العقلاني أكثر عقلانية، ويعزز قيمة الجزء العاطفي الذي يجب أن يتحمله الإنسان. يمكن للآلات معالجة البيانات، لكن الأحكام والتفسيرات والثقة الحقيقية غالبًا ما تتطلب الإنسان.”

استنادًا إلى هذا الإدراك، اختارت 贝壳 مسار “التعاون بين الإنسان والآلة”. في معاملات العقارات، أنشأت 贝壳 نظام “مختبر الذكاء الاصطناعي”، لمساعدة الوكلاء على توليد محتوى تسويقي تلقائيًا، وتقديم رؤى واستراتيجيات للعملاء؛ وفي قطاع الإيجار، يشارك الذكاء الاصطناعي في تحديد أسعار العقارات، وتنسيق المخزون، حيث زادت كفاءة استلام العقارات بنسبة 13% في المناطق التجريبية، وارتفعت نسبة نجاح الإيجار باستخدام التسعير الذكي بنسبة 5.3% مقارنة بالتسعير اليدوي؛ وفي مجال التجديدات المنزلية، استخدم أكثر من 2.5 مليون مستخدم تطبيق 贝壳 وMini Program لتوليد تصاميم ديكورات، حيث تجاوز عدد الصور المولدة 70 مليون صورة.

المبدأ الأساسي لـ 贝壳 هو: “لا يمكن تجاهل الذكاء الاصطناعي، ولا يمكن استبدال الإنسان.” البنية الذكية للمنصة هي “مساعد القيادة” في عمليات الخدمة، حيث تُترك معالجة البيانات المملة للأنظمة، ويظل الإنسان هو اللاعب الرئيسي في دائرة اتخاذ القرار. يمكن للآلات حساب الاحتمالات والنماذج، لكن الحكم والتفسير والاختيار الحقيقي يتطلب الإنسان.

وهذا يعني أن المنافسة في قطاع خدمات العقارات في المستقبل ستتحول من “حرب الأفراد” إلى “تعاون الإنسان والآلة”. و贝壳 ستعمل على “إعادة هيكلة التدريب والمنطق الأساسي للمنافسة، لبناء قدرات على التعامل مع التكنولوجيا الجديدة”، لمرافقة العاملين الراغبين في التطور “لتطوير قدراتهم الجديدة”.

من خلال تقرير 贝壳، يمكن ملاحظة أن القطاع يمر بتحول جماعي. من العقارات الجديدة إلى المستعملة، ومن المعاملات إلى الخدمات، ومن الحجم إلى الكفاءة، ومن الخبرة إلى الذكاء الاصطناعي. كل اتجاه يشير إلى نفس المسار: أن العقارات تتغير من منطق “الشراء والبناء والبيع” إلى منطق “المعاملات والخدمات والتجديد”، لتصبح منظومة بيئية دائرية.

نص\袁秀丽

تحرير 岳彩周

مراجعة 穆祥桐