هل تم تقييم أراضي الموقع المرتفع بشكل سلبي؟ هل تواجه مركز يوز للعقارات حقاً ضغوطاً؟

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · ما المعنى الاستراتيجي وراء استحواذ يويشو ديولونغ على الأراضي بشكل معاكس للدورة الاقتصادية؟

المنتج | شبكة الصين للبحوث

المراجعة | لي شياو يان

في نهاية فبراير 2026، تم بيع قطعة أرض في مارش في منطقة جزر نهر اللؤلؤ في قوانغتشو بسعر إجمالي قدره 23.6 مليار يوان، مع معدل زيادة على السعر المعلن يزيد عن 26%، حيث استحوذت يويشو ديولونغ على هذه القطعة الحصرية من قلب المدينة، محطمة الرقم القياسي لسعر المتر المربع للمساكن في قوانغتشو، مما عزز ثقة السوق بشكل كبير. وفي ذات الوقت تقريبًا، خفضت موديز تصنيف الشركة العائلي إلى Ba2، مما أثار مناقشات في السوق حول سلامتها المالية ومنطق استثماراتها.

كونها شركة حكومية مركزية مملوكة لبلدية قوانغتشو، فإن استحواذ يويشو ديولونغ على الأراضي بهذه الحدة يعكس إيمانًا راسخًا بقيمة المدينة، وهو أيضًا مسؤولية تتعلق بالتخطيط المعاكس للدورة الاقتصادية وخدمة تنمية المدينة. خلال فترة التعديل العميق في القطاع، تعتمد يويشو على أساس مالي متين، وتستخدم الأصول الأساسية كركيزة، وتدعمها مزايا تمييزية، وتسعى لتحقيق توازن بين الضغوط قصيرة الأمد والقيمة طويلة الأمد، مما يظهر مرونتها وثقتها في عبور الدورات الاقتصادية.

إن بيع قطعة الأرض في مارش يعكس بشكل مركز قيمة الأراضي في المنطقة المركزية في قوانغتشو، وهو أيضًا خطوة حاسمة في استراتيجية يويشو ديولونغ. تبلغ قيمة الصفقة الإجمالية 23.6 مليار يوان، مع سعر بناء للمتر المربع حوالي 85 ألف يوان، وتشمل خطة التطوير مساكن عالية الجودة، وفنادق خمس نجوم، وتجارات فاخرة، وخدمات تعليمية عامة، ومرافق بيئية، مع استثمار إجمالي من المتوقع أن يتجاوز 40 مليار يوان. بعد الانتهاء، ستصبح هذه القطعة علامة بارزة في مثلث نهر اللؤلؤ الذهبي، وتكمل المشهد الحضري للمنطقة. من منظور تنمية المدينة، يملأ هذا المشروع فجوة في أعلى مستويات الاستهلاك في جنوب الصين، ويدفع بمستوى المنطقة للارتقاء، ويتماشى مع استراتيجية قوانغتشو لبناء مدينة مركز استهلاكي دولي، مع قيمة اقتصادية واجتماعية طويلة الأمد واضحة.

بالطبع، هناك مخاوف موضوعية من ضغط التمويل وفترة استرداد رأس المال للمشروع، لكن لا ينبغي تضخيمها بشكل مفرط. فخفض التصنيف من قبل موديز يركز على أن مستوى الرافعة المالية القصيرة الأمد لا يزال مرتفعًا، وأن وتيرة تقليل الدين تتباطأ، مع توضيح أن النظرة المستقبلية تم تعديلها من سلبية إلى مستقرة، وهو إشارة مهمة جدًا: إذ أن المؤسسات تعترف بعدم وجود مخاطر نظامية في سداد يويشو، وأنها تتخذ موقفًا حذرًا فقط بشأن وتيرة تحسين المؤشرات المالية، وليس نفي السلامة التشغيلية العامة للشركة.

وتؤكد البيانات المالية على أن يويشو لديها هامش أمان في السيولة قصيرة الأمد. حتى نهاية يونيو 2025، بلغ النقد والأصول النقدية على الميزانية حوالي 42.253 مليار يوان، وتغطي ديون قصيرة الأجل بقيمة حوالي 25.39 مليار يوان، بمعدل تغطية نقدي يبلغ 1.7 مرة؛ واستنادًا إلى استبعاد المبالغ المسبقة التحصيل، فإن نسبة الدين إلى الأصول بلغت 64.6%، ونسبة الدين الصافي إلى حقوق الملكية 53.2%، مع الالتزام المستمر بالحدود التنظيمية. تمتلك الشركة 7 سندات بالدولار الأمريكي بإجمالي 1.729 مليار دولار، ومتوسط تكلفة التمويل الموزون فقط 3.16%، وهو أدنى مستوى في القطاع، مع قنوات تمويل مفتوحة وتكاليف قابلة للسيطرة، مما يقلل بشكل كبير من خطر انقطاع التدفق النقدي على المدى القصير.

وفي عام 2025، سجل صافي الربح الأساسي تراجعًا سنويًا، وهو تحدٍ مشترك في دورة الانكماش القطاعي، وليس نتيجة لخلل في إدارة الشركة. في ظل تراجع السوق بشكل عام، حافظت يويشو على نشاطها في الاستحواذ على الأراضي، حيث استثمرت حوالي 126.95 مليار يوان منذ بداية 2024، بنسبة استحواذ إلى مبيعات قدرها 56%. وعلى الرغم من أن النسبة تبدو مرتفعة، إلا أنها في الواقع مخزون أصول عالية الجودة في وقت انخفاض أسعار الأصول، وهو استثمار استراتيجي من قبل شركة مملوكة للدولة. تشكل نسبة الأعمال التجارية في قطعة مارش حوالي 70%، مما يطيل دورة استرداد رأس المال، لكن مع الاعتماد على قدراتها التشغيلية التجارية المتقدمة وموارد الدولة، يمكن أن تؤدي إلى دخل ثابت من الإيجارات والتشغيل على المدى الطويل، مما يعوض تقلبات دورة تطوير المساكن، ويبني هيكل ربحية أكثر توازنًا.

تواصل يويشو التركيز على استحواذ الأراضي في قوانغتشو، وليس توسعًا أعمى، بل اختيار عقلاني يستند إلى أساسات المدينة ومزاياها التنافسية. ففي عام 2025، استحوذت على 9 قطع أراضٍ بقيمة إجمالية قدرها 10.616 مليار يوان، لتحتل المركز الأول في المدينة، وتمثل 21% من إجمالي معاملات الأراضي السكنية في قوانغتشو، وهي الشركة الوحيدة التي تجاوزت مبيعاتها المليار يوان في ذلك العام. هذا التركيز على المدن الرئيسية ينبع من قوة الاقتصاد في قوانغتشو، حيث تجاوز عدد الشركات العاملة فيها 4.2 مليون، وبلغ رصيد الودائع بالعملات المحلية والأجنبية حوالي 9.83 تريليون يوان، وبلغ إجمالي الصادرات والواردات 1.2 تريليون يوان، مع أعلى معدل نمو للصادرات على مستوى المقاطعة، مما يوفر دعمًا قويًا لطلب السوق على العقارات عالية الجودة.

وبمقارنة مع شركات التطوير العقاري الأخرى، تمتلك يويشو نموذج TOD غير قابل للتكرار وميزة موارد مساهمي مترو الأنفاق، مما يضمن معلومات وتكاليف وضمانات تصريف الأراضي عند الاستحواذ على محطات النقل السريع. في عام 2025، تم الاستحواذ على أراضٍ في جيهها وووانغان، وتانغشا، وتقع جميعها في المناطق الوظيفية المركزية للمدينة، متوافقة مع اتجاهات تدفق السكان وتوسع المدينة. كما أن أداء المبيعات يعكس فعالية التخطيط: مشروع يويشو في باي يونغ يوي، الذي تم افتتاحه بالكامل، ومشروع لونغ يوي في شيقوان، الذي تم بيعه خلال نصف عام، وبيعت في مشروع بوي يوي بيو، أعلى وحدة بمبلغ 62.59 مليون يوان، وسجلت المبيعات التعاقدية السنوية 106.2 مليار يوان، مما يظهر قوة المنتج واعتراف السوق خلال دورة الانكماش.

كما أن هيكل الأراضي يعزز بشكل أكبر حدود الأمان. حيث أن 94% من الأراضي المخزنة لدى يويشو تقع في مدن من المستوى الأول والثاني، مع وجود حصة كبيرة في قوانغتشو، مما يعزز قدرة مقاومة المخاطر مقارنة بأسواق المستوى الثالث والرابع. على الرغم من أن التركيز على مناطق محددة قد يبدو محدودًا، إلا أنه في الواقع استراتيجية مركزة على استغلال المزايا والتعمق في القاعدة الأساسية، مما يحقق تأثيرات حجمية في استثمار الموارد، وتأثيرات على العلامة التجارية، وكفاءة التصريف، وهو يتوافق تمامًا مع فلسفة الإدارة الحكيمة للشركات المملوكة للدولة.

وفي الوقت الحالي، تواجه يويشو تحدي التوازن المشترك الذي يواجه الشركات المملوكة للدولة خلال فترة التحول في القطاع: من ناحية، الالتزام بمسؤوليتها الاجتماعية في استقرار أسعار الأراضي، وتحفيز التجديد الحضري، وتحسين وظائف المدينة؛ ومن ناحية أخرى، الحفاظ على مستوى أرباح الشركات المدرجة وصحتها المالية. هذا الموقف المزدوج ليس أزمة تشغيلية، بل هو خيار حتمي في مرحلة التنمية عالية الجودة. تستخدم يويشو استحواذاتها على الأراضي لتهدئة التوقعات السوقية، وتلتزم بضوابط مالية لاحتواء المخاطر، وتقدم منتجات عالية الجودة لتلبية الطلب، وتبحث عن مسار عملي بين المسؤولية والربحية.

أما على المدى الطويل، فإن قيمة قطعة مارش ستتراكم مع مرور الزمن. وباعتمادها على الدعم الشامل من مجموعة يويشو التي تتجاوز تريليون يوان، بالإضافة إلى الحواجز الثلاثة الأساسية المتمثلة في التشغيل التجاري، وتطوير TOD، والائتمان الحكومي، فهي قادرة على تخفيف ضغط التدفق النقدي المتوسط، ودفع المشروع نحو التنفيذ السلس. ومع استمرار الطلب على المساكن والتجارة عالية الجودة في المنطقة المركزية في قوانغتشو، من المتوقع أن تتجاوز معدلات التصريف والتشغيل التوقعات، مما يساهم في تحسين المؤشرات المالية تدريجيًا، ويخفض معدل الرافعة المالية بشكل مستمر.

إن تعديل التصنيف هذا هو انعكاس طبيعي لوتيرة الأداء المالي القصيرة الأمد، وليس نفيًا للقيمة طويلة الأمد. فشركة يويشو ديولونغ تعتمد على الأصول الأساسية كدرع، وعلى الانضباط المالي كأساس، وعلى المشاركة في بناء المدينة كمهمة، وتتصرف بشكل استباقي ودقيق خلال فترة التعديل في القطاع، مما يعكس مسؤولية الشركات المملوكة للدولة، ويعزز قدراتها على المدى الطويل.

وعلى السوق أن تتجاوز تقلبات البيانات قصيرة الأمد، وأن تركز على المنطق طويل الأمد للمدن الأساسية والأصول الأساسية والقدرات الأساسية. إن اختيار يويشو ديولونغ هو تعبير عن الثقة بمستقبل قوانغتشو، وفهم لاتجاهات القطاع. ففي مرحلة التحول من التوسع في الحجم إلى تحسين الجودة، فإن الشركات التي تلتزم بالجوهر وتدير بشكل مستقر ستتمكن من عبور الدورات الاقتصادية، وتحقيق قيمة طويلة الأمد.