تم نشر المخطط العام لـ "الخمسة عشرة الخمسة" رسمياً، ما هي التغييرات الجديدة التي ستحدث في تطور العقارات خلال السنوات الخمس القادمة؟

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · لماذا تحولت السياسات العقارية إلى التركيز على ضمان معيشة السكان؟

في 13 مارس، تم إصدار خطة الخمس سنوات الخامسة عشرة للتنمية الاقتصادية والاجتماعية لجمهورية الصين الشعبية (ويشار إليها فيما بعد بـ«الخطة»). وفي الفصل الرابع والأربعين «تعزيز التنمية عالية الجودة للعقارات»، حددت «الخطة» مسار العمل المستقبلي للعقارات خلال الخمس سنوات القادمة: تسريع بناء نماذج جديدة لتطوير العقارات، وتحسين نظام الإسكان الذي يضم عدة جهات عرض، وقنوات ضمان متعددة، ونظام الإيجار والشراء معًا، لتحقيق مستوى أعلى من السكن الملائم للمعيشة.

علق رئيس معهد أبحاث أنجوي للبيئة العقارية، زانغ بو، قائلاً: «الهدف الرئيسي في خطة الخمس عشرة سنة هو التخلي عن النهج القديم الذي يركز على الحجم، حيث يعتمد الأمر على توفير الإسكان المضمون لتلبية الاحتياجات الأساسية للمعيشة، مع تركيز السوق على تحسين الجودة، والسير بثبات نحو مسار التنمية عالية الجودة».

وأشار يان يويجين، نائب رئيس معهد يي جو للبحوث العقارية في شنغهاي، إلى أن «المنطق الأساسي يمكن تلخيصه في ثلاثة مستويات، واثنين من الأدوات، وهدف واحد» — وهو بناء نماذج جديدة، وتحسين نظام الإسكان، ورفع مستوى السكن، مع الاعتماد على تحسين نظام الضمان واستقرار السوق كمسارين لتحقيق الهدف النهائي المتمثل في «السكن على مستوى أعلى».

تحتل بناء النماذج الجديدة المرتبة الأولى في عمل العقارات

مقارنةً بالخطة السابقة لمدة خمس سنوات، شهدت خطة الخمس عشرة سنة تعديلًا في التركيز على العمل العقاري، حيث تم وضع المحتوى ذي الصلة ضمن الجزء الثاني عشر من «الخطة»، بعنوان «زيادة جهود ضمان وتحسين معيشة السكان، ودفع الرفاهية المشتركة لجميع الناس بشكل ملموس»، وهو نفس الموقع الذي تم نشر خطة الخمس سنوات الأخيرة في أكتوبر من العام الماضي.

أوضح مسؤول من معهد أبحاث تشونجي أن «خلال فترة الـ14 خمس سنوات، كانت محتويات العقارات تابعة لاستراتيجية تحسين التحديث الحضري، لكن الآن، مع التعديل إلى زيادة ضمان وتحسين معيشة السكان، يتضح أن التوجهات السياسية للعقارات تتغير، مع تركيز أكبر على ضمان وتحسين معيشة الناس، ومن المتوقع أن تتجه السياسات نحو اعتبار قضايا المعيشة من منظور أكثر إنسانية».

ومن الجدير بالذكر أن «الخطة» لم تعد تذكر عبارة «التمسك بأن العقار هو للسكن وليس للمضاربة»، بل ركزت على «تعزيز التنمية عالية الجودة للعقارات». كما دعت إلى تسريع بناء نماذج جديدة لتطوير العقارات، وتحسين نظام الإسكان الذي يضم عدة جهات عرض، وقنوات ضمان متعددة، ونظام الإيجار والشراء معًا، لتحقيق مستوى أعلى من السكن الملائم للمعيشة.

ويرى مسؤول من معهد أبحاث تشونجي أن «خلال فترة الخمس عشرة سنة، أصبح تحويل العقارات من النموذج القديم إلى النموذج الجديد هو الأولوية القصوى، مع دفع القطاع من التوسع في الحجم نحو التنمية عالية الجودة، حيث إن بناء النماذج الجديدة هو الأداة الرئيسية». وأكد أن تقرير عمل الحكومة لعام 2026 قد أشار بوضوح إلى «تعزيز بناء الأنظمة الأساسية والسياسات المساندة لنموذج التنمية العقارية الجديد»، مما يدل على أن المرحلة العميقة من التقدم قد بدأت بالفعل.

كما تم وضع «تحسين نظام الإسكان الذي يضم عدة جهات عرض، وقنوات ضمان متعددة، ونظام الإيجار والشراء معًا» في مكانة بارزة. وأشار محللون إلى أن نظام الإسكان لا يزال محورًا رئيسيًا، لكن الانتقال من «السرعة في التأسيس» خلال فترة الـ14 خمس سنوات إلى «التحسين» خلال فترة الـ15 سنة، قد يعني أن «نظام الإسكان الذي يضم عدة جهات عرض، وقنوات ضمان متعددة، ونظام الإيجار والشراء معًا» قد تم بناؤه بالفعل، وأن «الخطة» ستدخل مرحلة عميقة. بالإضافة إلى ذلك، من حيث الهدف النهائي، من «السكن للجميع، والتوازن بين العمل والسكن» خلال فترة الـ14 خمس سنوات إلى «تحقيق مستوى أعلى من السكن» خلال فترة الـ15 سنة، من المتوقع أن تواصل «الخطة» دفع التحول من «السكن متاح» إلى «السكن الجيد»، مع التركيز على تحسين جودة السكن وبيئة المعيشة، حيث إن بناء «بيوت جيدة» وتقديم «خدمات جيدة» سيكونان تجسيدًا لمستوى أعلى من السكن الملائم للمعيشة، مع توقع أن يشهد القطاع مزيدًا من الفرص التنموية في المستقبل.

تحسين نظام ضمان السكن بشكل أكبر

وفيما يخص تحسين نظام ضمان السكن، حددت «الخطة» مسارات واضحة من أربعة جوانب: أولاً، تحسين عرض الإسكان المضمون؛ ثانيًا، تعزيز إدارة العمليات الكاملة؛ ثالثًا، استكشاف التحول المنظم بين أنواع الإسكان المخصصة للإيجار والبيع؛ رابعًا، تعميق إصلاح صندوق الادخار العقاري.

وأوضحت «الخطة» أن تحسين عرض الإسكان المضمون يتطلب تعزيز ضمان الإسكان للأسر ذات الدخل المنخفض في المدن، وتلبية الاحتياجات الأساسية للطبقة العاملة ذات الدخل المحدود، مع العمل تدريجيًا على حل المشكلات السكنية المرحلية للمواطنين الجدد والشباب. كما شددت على إدارة العمليات الكاملة للإسكان المضمون، من خلال تحسين آليات التقديم، والانتظار، والتخصيص، والاستخدام، والخروج. واستكشاف التحول المنظم بين أنواع الإسكان المخصصة للإيجار والبيع، واستخدامها بشكل منسق. وتعميق إصلاح نظام صندوق الادخار العقاري، وتوسيعه ليشمل مزيدًا من الاستخدام، ودعم العاملين في الوظائف المرنة للمشاركة في نظام صندوق الادخار العقاري.

وأشار مسؤول من معهد أبحاث تشونجي إلى أن التعبير عن عرض الإسكان المضمون قد تغير من «زيادة فعالة» خلال فترة الـ14 خمس سنوات إلى «تحسين»، مما يعكس تغيرًا في النغمة. ووفقًا لبيانات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية، خلال فترة الـ14 خمس سنوات، تم بناء وتوفير أكثر من 11 مليون وحدة (شقة) من الإسكان المضمون، بما يشمل ترميم الأحياء الحضرية القديمة والمباني القديمة، مما استفاد منه أكثر من 30 مليون شخص، وحقق توفيرًا فعالًا للإسكان المضمون. وخلال فترة الـ15 سنة، ستتم مزيد من التحسينات على العرض، مع التركيز على حجم الإسكان المضمون، وهيكله (المناطق والمنتجات)، وجودته، مع مراعاة الظروف المحلية بشكل أكبر.

ومن الجدير بالذكر أن عبارة «استكشاف التحول المنظم بين أنواع الإسكان المخصصة للإيجار والبيع» كانت نادرة في الخطط السابقة. ويعتقد يان يويجين أن النموذج التقليدي كان يحدد استخدام الإسكان المضمون إما للإيجار أو للبيع عند بدء المشروع، لكن الطلب السوقي يتغير ديناميكيًا — ففي بعض المناطق، يكون الطلب على الإسكان المؤجر ممتلئًا، بينما الطلب على الإسكان المخصص للبيع قوي، مما يصعب التكيف مع توزيع الوحدات بشكل مرن. ويعني اقتراح «التحول المنظم» أن إدارة الوحدات السكنية ستتحول من إدارة ثابتة إلى استجابة ديناميكية للطلب، وهو تجسيد وابتكار لنهج «الإيجار والشراء معًا» في مجال الإسكان المضمون.

وأشار زانغ بو إلى أن الإسكان المضمون يمكن اعتباره دعمًا رئيسيًا لدورة جديدة، حيث كانت الأولوية سابقًا للفئات ذات الدخل المتوسط والمنخفض، لكن المرحلة الجديدة تركز بشكل أكبر على تغطية الاحتياجات المتنوعة، من خلال تحويل الوحدات بين الإيجار والبيع، ودعم العاملين في الوظائف المرنة عبر صندوق الادخار العقاري، بهدف حل مشكلات السكن للمواطنين الجدد والشباب بدقة. ويرى أن تنويع المصادر وزيادة الحجم يمكن أن يستهلك الوحدات غير المستخدمة، ويعزز من استقرار معيشة السكان.

دفع تطور السوق العقارية بشكل مستقر وصحي

وفيما يخص دفع تطور السوق العقارية بشكل مستقر وصحي، ركزت «الخطة» على ثلاثة محاور رئيسية: تحسين النظام الأساسي، وآلية التوازن بين العرض والطلب، وترقية الجودة والخدمات.

وأوضحت «الخطة» أن تحسين نظام تطوير العقارات، والتمويل، والمبيعات هو أساس العمل. ويدعم ذلك تطبيق نظام الشركات للمشاريع العقارية ونظام البنوك الرئيسية للتمويل، بهدف تلبية الاحتياجات التمويلية المعقولة للعقارات، ودفع مبيعات العقارات الجاهزة بشكل منظم وفعال. كما يتم تنظيم حجم وتخطيط الأراضي العقارية بشكل يتوافق مع المعروض من الوحدات السكنية، والتغيرات السكانية، وغيرها من العوامل. ويُمنح سلطات واسعة للحكومات المحلية في تنظيم سوق العقارات. كما يتم تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتحفيز إعادة استخدام الوحدات السكنية المعروضة والبيوت التجارية والمكاتب غير المستخدمة. ويُعزز من خلال سياسات تعتمد على الظروف المحلية زيادة عرض الإسكان لتحسين نوعية الحياة. ويُبنى «بيوت جيدة» آمنة ومريحة وذكية، مع تنفيذ مشاريع تحسين جودة المنازل ورفع جودة خدمات إدارة الممتلكات. كما يتم تنظيم سوق الإيجار بشكل منهجي، وتطوير شركات تأجير محترفة ومتخصصة. ويُؤسس نظام لإدارة سلامة المنازل طوال دورة حياتها.

ويرى زانغ بو أن بناء نماذج جديدة لتطوير العقارات سيصبح مؤسسيًا خلال «الخطة»؛ حيث ستتخلى عن المنطق القديم المتمثل في الاعتماد على الرفع المالي المفرط والتداول السريع، وتتجه نحو مسار يركز على معيشة الناس، وتحسين الجودة، والحد من المخاطر. ومن خلال تطبيق نظام مبيعات العقارات الجاهزة، وإدارة السلامة طوال دورة حياة المنزل، والتركيز على بناء «بيوت جيدة» ذكية ومستدامة، ستتم تلبية احتياجات السكان بشكل أفضل، مع تقليل الفجوة بين العرض والطلب.

ويُعد «تحسين نظام تطوير العقارات، والتمويل، والمبيعات» من الأولويات الأساسية. ويعتقد يان يويجين أن شرط استقرار السوق الصحي لا يكمن في استقرار الأسعار على المدى القصير، بل في إرساء نظام أساسي قوي لصناعة العقارات. ويهدف نظام الشركات للمشاريع والبنوك الرئيسية إلى حل المشكلات القديمة المتعلقة باستخدام الأموال وانتقال المخاطر، كما أن دعم تمويل الشركات العقارية يرسل إشارة إلى أن البيئة المالية للعقارات ستصبح أكثر مرونة. أما الترويج التدريجي لمبيعات العقارات الجاهزة، مع التركيز على «الفعالية» و«الانتظام»، فسيغير بشكل جذري بيئة العمل التي تعتمد على التداول السريع.

وفي رأي الخبراء، فإن «التنظيم المنسق لحجم وتخطيط الأراضي العقارية، وتعزيز التوازن بين المعروض من الأراضي والوحدات السكنية، والتغيرات السكانية» هو تجسيد لآلية الربط بين «الناس، المنازل، الأراضي، الأموال». ويُعد «تمكين سلطات الحكومات المحلية من تنظيم السوق بشكل مستقل» استمرارًا لسياسة التوجيه حسب الظروف المحلية، مما يتيح للمحليات تعديل السياسات وفقًا للواقع. ويُشير دعم تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتحفيز إعادة استخدام الوحدات السكنية غير المستخدمة والمكاتب التجارية، إلى أحد أهم الأعمال خلال «الخطة» — وهو إعادة تنشيط الموارد الموجودة. ومع ارتفاع معدل التحضر، وتحول التنمية الحضرية نحو تحسين جودة الوحدات القائمة، ستصبح إعادة استخدام الموارد الحالية نقطة نمو جديدة في القطاع.

وتؤكد عبارة «زيادة عرض الإسكان المخصص للتحسين وفقًا لخصائص المدينة» على أهمية وضع السياسات بشكل دقيق وفقًا لخصائص كل مدينة. وبناءً على اختلاف احتياجات السكان من الإسكان التحسيني، فإن تلبية الطلب بشكل دقيق وزيادة العرض وفقًا للخصائص المحلية ستكون سمة رئيسية خلال «الخطة»؛ حيث ستُركز على تلبية الطلبات بشكل أكثر دقة، مع زيادة العرض بشكل مناسب وفقًا للمتطلبات المحلية. ووفقًا لبيانات معهد الأبحاث، بحلول الربع الثالث من عام 2025، سترتفع نسبة الوحدات بين 120 و144 مترًا مربعًا في 30 مدينة رئيسية إلى 30%، مع سيطرة المنتجات ذات المساحات الكبيرة على سوق الوحدات الجديدة، مع زيادة عامة في الوحدات ذات المساحات فوق 120 مترًا مربعًا، مع ارتفاع ملحوظ في مدن مثل شنغهاي، نانجينغ، تشانغشا، نانشانغ، حيث زادت نسبة الوحدات بين 120 و144 مترًا مربعًا بشكل كبير، كما شهدت مدن مثل شيامن، هيفي، نينغبو، وويشيو زيادة كبيرة في المنتجات التي تزيد عن 144 مترًا مربعًا.

وفيما يخص «بيوت جيدة»، أشار يان يويجين إلى أن إدراجها لأول مرة في الخطة الوطنية يمثل قفزة نوعية من مستوى «المؤهل» إلى «الجودة». وعلى الرغم من أن نظام إدارة السلامة طوال دورة حياة المنزل هو الأقصر من حيث الحجم، إلا أنه يحمل وزنًا كبيرًا، خاصة مع توسع حجم الوحدات القديمة وزيادة عمر المباني، حيث أصبحت إدارة سلامة المنازل قضية ملحة. ويهدف نظام الفحوصات، والتمويل، والتأمين على المنازل الذي تتضمنه «الخطة» إلى بناء نظام شامل لضمان سلامة المنازل طوال دورة حياتها. ويتكون نظام التمويل من حسابات شخصية (صندوق الصيانة) وحسابات عامة (الميزانية الحكومية، وتحصيل عائدات بيع الأراضي، وغيرها)، مما يواصل النظام الحالي ويبتكر دعمًا من التمويل العام، لتوفير دعم كبير لإصلاح المباني القديمة.

ويعتقد معهد أبحاث تشونجي أن «الخطة» بشكل عام تركز على أن يكون «التنمية عالية الجودة» هو الهدف الرئيسي، مع بناء نماذج جديدة كأداة مهمة، مع التركيز على ضمان معيشة الناس، مع مراعاة استقرار السوق والحد من المخاطر. وبالنسبة للصناعة، فإن «الخطة» ستشهد مرحلة حاسمة في التخلي عن النماذج القديمة، والانتقال نحو التنمية عالية الجودة؛ أما بالنسبة للمواطنين، فسيشهدون مرحلة جديدة من تحسين جودة السكن، وتحسين بيئة المعيشة، وتنوع خيارات السكن، وتعزيز حقوقهم.