بيع العقارات الفاخرة بالمزاد العلني ينهار الأسعار، المنازل الجديدة تواجه ضغطاً شديداً

السوق المفتوحة، بالنسبة للعديد من شركات العقارات، تعتبر فرصة سهلة للفوز، وأيضًا عقبة في الطريق.

إذا حصلت على أرضك المفضلة، فقد تجد نفسك في موقف صعب لا مفر منه.

مقياس اختبار العقارات الجديدة

مع دخول مارس، بدأت مبيعات العقارات الجديدة في Shenzhen تتسارع.

جميع المناطق تتلقى تدريجيًا مشاريع نموذجية للموافقة على البيع المسبق.

مؤخرًا، مشروع لينفياي هونشان الجديد في لونغهوا، والذي يقع في منطقة هونشان، في مرحلة الاستعداد النهائي.

وفقًا لمصادر السوق، من المتوقع أن يتم افتتاح مركز التسويق وغرفة العينة في أواخر مارس، وأن يتم إصدار الشهادات ودخول السوق بحلول نهاية مارس.

هذا المشروع فاز به لينفياي في مزاد من 65 جولة في العام الماضي مقابل 1.212 مليار يوان، بزيادة قدرها 46.6%.

مساحته الإجمالية حوالي 10,000 متر مربع، ومساحة البناء المخططة حوالي 43,000 متر مربع، ومساحة البناء القابلة للاحتساب حوالي 34,000 متر مربع، بنسبة كثافة بناء 3.09، ونسبة المساحات الخضراء 32.49%. يتضمن حوالي 27,000 متر مربع سكني، و500 متر مربع تجاري، و100 متر مربع مكاتب.

تصميم المشروع عبارة عن حديقة على السطح بأسلوب الحدائق العلوية، ويتكون من 3 أبراج رئيسية ومباني ملحقة.

إحداها تتكون من وحدة واحدة و2، وتبلغ ارتفاعها حوالي 80 مترًا من 25 طابقًا، مع مصعدين و6 وحدات في كل طابق؛ والأخرى تتكون من وحدة واحدة و3، وتبلغ ارتفاعها حوالي 53 مترًا من 16 طابقًا، مع إجمالي 332 وحدة سكنية و360 موقف سيارات.

نظرًا لأن نسبة الكثافة في المشروع حوالي 3.09 فقط، وهو مشروع جديد بكثافة منخفضة، ويُبنى وفقًا للوائح البناء الجديدة في Shenzhen، يُعتبر أول مشروع من نوعه في هونشان والمناطق المحيطة به وفقًا للمعايير الجديدة 2.0.

لذا، سيكون هذا المشروع أيضًا نموذجًا لمشاريع العقارات الجديدة في منطقة لونغهوا، خاصة في منطقة هونشان النشيطة، وهو مشروع يأتي بعد دخول مشروع هونشان هافو في أبريل 2025 إلى السوق.

مشروع هونشان هافو بشكل عام ليس كبيرًا، حيث تبلغ مساحته حوالي 5,000 متر مربع، ومساحة البناء حوالي 35,900 متر مربع، بكثافة بناء عالية تصل إلى 5.17، ويحتوي على مبنى واحد للبيع العادي، وآخر للسكن بعد إعادة التوطين، حيث يشكل الأخير تقريبًا نصف الوحدات، مع نسبة مواقف أقل من 1:1. كان يُطلق عليه سابقًا “مشروع البعوض”.

يحتوي على 184 وحدة سكنية فاخرة بمساحات تتراوح بين 62 و78 مترًا مربعًا، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 80,500 يوان/متر مربع، مع سعر إجمالي يتراوح بين 4.89 و6.52 مليون يوان، وحقق المشروع نجاحًا في البيع خلال ساعات، ليصبح ثاني مشروع في Shenzhen يحقق ذلك في نفس العام.

السوق يصف المشروع بأنه “آخر قطعة سكنية في منطقة هونشان، بعد هذه المنطقة لن تتكرر”.

لكن، من الواضح أن مشروع لينفياي هونشان الجديد على وشك الدخول إلى السوق، مما كسر هذا الإجماع.

وهذان المشروعان، يقعان أيضًا في منطقة هونشان، ويقدمان منتجات مماثلة.

مشروع لينفياي هونشان الجديد يختلف تمامًا عن هونشان هافو، من حيث الحجم، والكثافة، وتصميم الوحدات، والتخطيط، والخدمات، وهو مشروع سكني تجاري بحت، ويُعلن عنه بأنه “رائد في اللوائح الجديدة في Shenzhen” و"بيت جيد للشباب الذين يفهمون أسلوب الحياة الجديد".

لذا، على الرغم من أن حجم المشروع صغير، إلا أن السوق سيعتبر لينفياي هونشان الجديد علامة على تبادل المشاريع القديمة والجديدة في لونغهوا، وسيُنظر إلى أدائه في المبيعات والسوق على أنه مقياس لنجاح السوق.

مفتاح التسعير

لكن، السوق المفتوحة، حتى مع ارتفاع التوقعات، يواجه العديد من التحديات.

أولاً، هوية المشروع نفسها.

من ناحية المنتج، يقع المشروع على قطعة أرض مثلثية، محاطة بالطرق والمساكن.

لتناسب شكل الأرض، تم ترتيب الأبراج بشكل خطي، وبعض الوحدات تتعرض لضوء النهار والرؤية بشكل محدود بسبب القرب، وأقرب مسافة بين الأبراج والمساكن المجاورة لا تتجاوز 16.63 مترًا.

وبينما يبعد البرج 1 والوحدة 2 عن الوحدة 3 حوالي 18.51 مترًا، قد تكون نوافذ الطوابق تحت العاشرة تطل على شرفات المساكن المجاورة، مما يقلل من الخصوصية.

المجتمع صغير، ومساحته حوالي 10,900 متر مربع، ولا يوجد حدائق أرضية بين الأبراج الثلاثة؛

على الرغم من أن المخطط يتضمن 360 موقف سيارات، بنسبة مواقف إلى وحدات حوالي 1:1.08 (مقابل 332 وحدة سكنية)، إلا أن هناك 8 مواقف لذوي الاحتياجات الخاصة و108 مواقف مزودة بشواحن للسيارات الكهربائية.

تصميم الوحدات محدود، حيث أن مجموعة لينفياي تقدم 3 غرف بمساحة 69 مترًا مربعًا، و4 غرف بمساحة 99 مترًا مربعًا، مما يملأ فجوة نقص الوحدات الصغيرة في المنطقة، لكن أصغر الوحدات قد تكون ضيقة من حيث المساحة.

ثانيًا، تكلفة الأرض واضحة أمامنا.

إذا أردنا حساب الأمر، فإن احتمالية نجاح مشروع لينفياي هونشان الجديد ليست عالية جدًا.

أولاً، تم شراء قطعة الأرض A817-0619 في لونغهوا بمبلغ 1.212 مليار يوان، بزيادة قدرها 46.6%، وسعر المتر المربع للبناء 44,500 يوان، وهو أعلى سعر في المنطقة.

لو أضفنا تكاليف البناء، والضرائب، وتكاليف التمويل، والتشغيل، فإن سعر البيع المضمون يحتاج أن يكون على الأقل 65,000 يوان/متر مربع، وإذا أراد المشروع تحقيق أرباح أكبر، فسيحتاج إلى بيع الوحدات بسعر يتجاوز 70,000 يوان/متر مربع.

ثانيًا، السوق نفسه يعرض أدلة على ذلك.

مقارنة بأسعار العقارات الجديدة في المناطق المجاورة:

• في ديسمبر 2024، مشروع “شين يي يي يوي فو” (المرحلة الثالثة) يتضمن 246 وحدة بمساحات بين 99 و168 مترًا مربعًا، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 72,100 يوان/متر مربع، وسعر البيع يتراوح بين 6.36 و13.17 مليون يوان.

• في يونيو 2024، مشروع “شين يي يي يوي فو” (المرحلة الثانية) يضم 252 وحدة، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 69,100 يوان/متر مربع، وسعر البيع بين 6.12 و12.93 مليون يوان.

• في يونيو 2023، مشروع “شين يي يي يوي فو” (المرحلة الأولى) يضم 358 وحدة، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 71,900 يوان/متر مربع، وسعر البيع بين 5.33 و14.84 مليون يوان، ولا تزال هناك 139 وحدة غير مباعة حتى 17 مارس.

• في يناير 2021، مشروع “شان يو هونشان لي” يضم 152 وحدة، بمساحات بين 54 و99 مترًا مربعًا، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 73,900 يوان/متر مربع، وسعر البيع بين 4.76 و7.65 مليون يوان. إذا تم افتتاح لينفياي هونشان الجديد بسعر 70,000 يوان/متر مربع، سيكون من الصعب على السوق استيعابه.

وفي عام 2022، تم بيع وحدة بمساحة 90.82 مترًا مربعًا في مشروع “شان يو هونشان لي” بسعر 530 ألف يوان، وسعر البيع الفعلي 519 ألف يوان، أي حوالي 57,100 يوان/متر مربع.

وفي 2011، تم بيع شقة بمساحة 65 مترًا مربعًا في مشروع “جين دي شان تان داو” بسعر إجمالي حوالي 3.07 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 47,300 يوان/متر مربع. وفي أكتوبر 2022، تم بيع وحدة بمساحة 89 مترًا مربعًا بسعر حوالي 4.4 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 49,100 يوان/متر مربع.

وفي 2016، تم بيع وحدة بمساحة 89.05 مترًا مربعًا في مشروع “نجوم هوب” بسعر 5.68 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 63,785 يوان/متر مربع، مع عرض سعر 6.25 مليون يوان، ومدة البيع 210 أيام؛ ووحدة أخرى بمساحة 86.79 مترًا مربعًا، تم بيعها في يناير 2023 بسعر 5.68 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 65,446 يوان/متر مربع، مع عرض سعر 6 ملايين يوان، ومدة البيع 152 يومًا.

أما في 2012، تم بيع وحدة بمساحة 88.05 مترًا مربعًا في مشروع “جون دي يوان زو” بسعر حوالي 6.29 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 71,414 يوان/متر مربع، مع عرض سعر 6.6 مليون يوان، ومدة البيع 55 يومًا؛ ووحدة بمساحة 143.34 مترًا مربعًا، تم بيعها في ديسمبر 2021 بسعر حوالي 9.44 مليون يوان، وسعر الوحدة حوالي 65,844 يوان/متر مربع، مع عرض سعر 10 ملايين يوان، ومدة البيع 255 يومًا.

لو تم بيع لينفياي هونشان الجديد بسعر 70,000+ يوان/متر مربع، سيكون أعلى من أسعار البيع الثانية في السوق الثانوية لمشاريع مثل “جين دي شان تان داو” و"نجوم هوب".

وبالمقارنة، هذه المناطق ذات المجتمع الناضج، والقريبة من المترو، والمناظر الأوسع، والخدمات المستقرة، تقع على قطعة أرض مثلثية، وتحيط بها مساكن عشوائية، وأقرب مسافة بين الأبراج والمساكن حوالي 16 مترًا، وتجاور طريق مينتانغ، مع ضوضاء محتملة.

بنفس السعر، كيف ستختار السوق؟

الحد الأدنى لتوقعات العقارات الجديدة

لكن، الأهم من ذلك، هو ظهور بعض العقارات الممتازة في المزادات القضائية في المناطق المركزية.

الضغط السوقي الأكبر الآن ليس من المنافسين للعقارات الجديدة، بل من أسعار المزادات على بعض الأحياء الراقية، التي تضع توقعات السوق النفسية عند مستوى منخفض.

على سبيل المثال، في منطقة “شينميه لو” (Xiangmi Lake) الفاخرة في فوتيان، سعر المزايدة على قطعة أرض تبلغ حوالي 20 مليون يوان/متر مربع، في ديسمبر، تم بيع وحدة بمساحة 160.42 مترًا مربعًا بسعر إجمالي 26.95 مليون يوان، أي حوالي 168,000 يوان/متر مربع.

وفي المقابل، على منصة مزادات علي بابا، تم عرض وحدة بمساحة 203.62 مترًا مربعًا، بسعر بداية 15.04 مليون يوان، وسعر المزايدة النهائي حوالي 75,000 يوان/متر مربع، حتى مع تقييم بقيمة 18.8 مليون يوان، فإن السعر التقديري للمتر المربع هو فقط 92,332 يوان، وهو أدنى سعر مزاد على الإطلاق في هذا الحي، وأقل من سعر الشراء الأصلي للمالك.

وفي فبراير 2024، تم المزايدة على وحدة بمساحة 133 مترًا مربعًا في نفس الحي بسعر حوالي 150,000 يوان/متر مربع.

وفي أغسطس 2023، تم بيع وحدة بمساحة 203 مترًا مربعًا بسعر 51.8 مليون يوان، أي بسعر 255,200 يوان/متر مربع، وهو أعلى سعر على الإطلاق في الحي.

خلال عامين، انخفضت الأسعار بشكل كبير.

وليس فقط في “شينميه لو”، بل أيضًا في مناطق “باوآن” و"نشان" الراقية، حيث تتغير أسعار المزادات أيضًا.

على سبيل المثال، في منطقة “هوياو” (Huaqiao) في نشان، في 16 مارس، تم مزاد وحدة بمساحة 144.61 مترًا مربعًا بسعر بداية 7.605 مليون يوان، وتقييم 9.506 مليون يوان، وسعر مزاد نهائي 9.543 مليون يوان، أي حوالي 65,992 يوان/متر مربع.

وفي منطقة “شينياو” (Shenyan) في باوآن، تم مزاد وحدة بمساحة 334.34 مترًا مربعًا بسعر بداية 17.54 مليون يوان، وتقييم 21.92 مليون يوان، وسعر مزاد 52,450 يوان/متر مربع، وهو أقل من التقييم بنسبة 80%.

وفي منطقة “شينياو” أيضًا، ستُعرض وحدة بمساحة 353.91 مترًا مربعًا للمزاد، بسعر بداية 24.36 مليون يوان، وتقييم 30.44 مليون يوان، وسعر تقديري 86,024 يوان/متر مربع.

هذا يعني أن أسعار المزادات على العقارات الراقية في مراكز فوتيان، نشان، وباوان تتراوح بين 70,000 و90,000 يوان/متر مربع.

إذن، بالنسبة للسوق، رسالة واحدة فقط في أذهان المشترين:

“شينميه لو” و"هوياو" كلها بين 70,000 و90,000 يوان/متر مربع، فكيف يمكن أن يبيع لونغهوا هونشان بسعر 65,000 إلى 70,000 يوان/متر مربع؟ وإذا كان مشروع هونشان الجديد سيُباع بسعر 70,000+ يوان/متر مربع، فلماذا يدفع الناس هنا؟

البيع بأسعار منخفضة يعني خسارة محتملة، وتدفق نقدي غير مستقر؛ وإذا كان السعر غير تنافسي، فلن يصوت السوق.

لذا، تسعير لينفياي هونشان الجديد هو المفتاح.

إذا اعتمدنا مباشرة على مستوى 70,000+ يوان/متر مربع، فسيكون في المنطقة الأكثر إحراجًا في السوق.

وللسوق، يتطلب الأمر أن يكون جودة التسليم أعلى وأكثر صرامة من الماضي.

المشروع مدعوم من لينفياي، وكانت سمعة الشركة جيدة نوعًا ما، لكن خلال السنوات الأخيرة، ظهرت بعض الأصوات المشككة.

على سبيل المثال، مشروع “لينفياي بينيو” في هيفي، كمشروع تحسين عالي الجودة، تم تسليمه في 2024، وواجهت تقارير عن 95 مشكلة أثناء الفحص، مثل التصدعات، التسرب، وتشققات السقف.

وفي Shenzhen، تم تسليم مشروع “لينفياي زين زو” في لونغهوا في يناير، لكن فحوصات طرف ثالث أظهرت وجود مشكلات مثل تلف خزائن الحمام، غطاء الشفاط بدون صمام عكسي، انحراف الباب، وتصدعات في الجدران.

وفي مارس من العام الماضي، كان من المقرر تسليم مشروع “لينفياي يوشانج” في Guangming، لكن اشتكى الملاك من عدم تطابق المواصفات.

الأهم من ذلك، أن تقرير أداء مجموعة لينفياي يُظهر أنه من المتوقع أن تتكبد الشركة خسارة لأول مرة في 2025، مع خسارة تصل إلى 10 مليارات يوان، بسبب سوء الأداء.

وقد حققت الشركة خسائر متتالية لثلاث سنوات، مع تدهور التدفق النقدي، مما يدل على أنها لم تعد الشركة المستقرة كما كانت.

في ظل هذه الظروف، إذا كانت توقعات الشركة أن تستخدم مواد عالية الجودة، وتنفذ أعمال البناء بدقة، وبدون التهاون، فإن المشترين المحتفظين بالنقد بحاجة إلى نوع من المقامرة.

المؤلف | سمكة القرش السكران