حوار حصري مع عضو اللجنة الوطنية للمؤتمرات الاستشارية، نائب وزير الإسكان والبناء السابق جيانغ وان رونغ: يقترح إصدار "قانون إدارة مبيعات الإسكان" في أقرب وقت ممكن، والعمل على تعميم نظام بيع الوحدات المكتملة تدريجياً، وزيادة عتبات البيع قبل الاكتمال للوحدات السكنية التجارية

المشكلة السكنية تتعلق بكل أسرة.

في 5 مارس، قدمت تقرير عمل الحكومة المثير للاهتمام، الذي يركز على استقرار سوق العقارات. من خلال تنفيذ سياسات حسب المدينة، للسيطرة على الزيادة، وتقليل المخزون، وتحسين العرض، واستكشاف قنوات متعددة لتنشيط العقارات المخزنة، وتشجيع شراء العقارات المخزنة بشكل رئيسي لضمان السكن، وتعميم إصلاح نظام صندوق الإسكان التعاوني، وتحسين عرض الإسكان المضمون، وتسريع ترميم المباني القديمة.

وفي الوقت نفسه، يتم العمل على بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، من خلال تنفيذ مشاريع تحسين جودة المنازل وخدمات إدارة الممتلكات. كما يتم تعزيز دور نظام القائمة البيضاء لضمان تسليم المنازل، وتجنب مخاطر التخلف عن السداد. ويتم التقدم بشكل عميق في بناء نظام أساسي وسياسات داعمة لنموذج جديد لتطوير العقارات.

كيف نفهم النموذج الجديد لتطوير العقارات؟ وما هي السمات البارزة لهذا النموذج؟ وما هي التوصيات لبناء نظام أساسي وسياسات داعمة لهذا النموذج؟ مع هذه الأسئلة، خلال انعقاد جلسة المؤتمر الوطني، أجرى مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” (NBD) مقابلة مع عضو اللجنة السياسية الوطنية الرابعة عشرة، ونائب وزير وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية السابق، جيانغ وانرونغ.

منذ انضمامه إلى وزارة البناء عام 1988، قضى جيانغ وانرونغ قرابة 40 عامًا في نظام الإسكان والتنمية الحضرية. شغل مناصب مدير إدارة العقارات، ونائب مدير إدارة الإسكان والعقارات، وبعد تشكيل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في 2008، تولى إدارة قسم تنظيم سوق العقارات، مما أتاح له فهمًا عميقًا لملمس وأمراض سوق العقارات. بعد تعيينه نائبًا للوزير في 2019، كان مسؤولًا عن ضمان السكن، وتنظيم سوق العقارات، حتى استقالته في 2025.

خلال المقابلة، عبّر جيانغ وانرونغ عن رأيه في المقترحات التي قدمها. قال بصراحة، إنه في ظل تغيرات سوق العقارات، حيث يقارب حصة معاملات العقارات المستعملة نصف السوق، فإن التشريعات القانونية المتعلقة بصفقات العقارات المخزنة على مستوى الدولة بحاجة ماسة إلى تحسين. لذلك، اقترح أن يدرج مجلس الدولة تنظيم إدارة بيع الإسكان في خطة التشريع، وأن يُصدر بسرعة؛ من خلال تحسين نظام بيع العقارات، وإنشاء نظام إفصاح المعلومات، وتسجيل العقود عبر الإنترنت، وغيرها من الأنظمة السبعة، لتعزيز الأساس القانوني لنموذج جديد لتطوير العقارات.

NBD: قدم التقرير هذا العام، من خلال تعزيز بناء نظام أساسي وسياسات داعمة للنموذج الجديد لتطوير العقارات. هل يمكنك أن تشرح فهمك لهذا النموذج، خاصة نظام البيع؟

جيانغ وانرونغ: اقترحت الدورة الرابعة والعشرون للحزب أن يتم تسريع بناء نظام إسكان متعدد الأطراف، يوفر من خلاله ضمانات متعددة القنوات، ويجمع بين الإيجار والشراء. وأكدت “مقترحات الخطة الخمسية الخامسة عشرة” الصادرة عن اللجنة المركزية للحزب الشيوعي الصيني على ضرورة تسريع بناء نموذج جديد لتطوير العقارات، وتحسين أنظمة تطوير، وتمويل، وبيع العقارات.

حالياً، تتغير علاقة العرض والطلب على السكن في بلادنا، حيث ستصل نسبة معاملات العقارات المستعملة إلى حوالي 45% بحلول 2025، وتجاوزت معاملات العقارات المستعملة في مدن مثل بكين وشنغهاي معاملات العقارات الجديدة، مما يشير إلى أن نمط التداول الذي كان يركز على العقارات الجديدة يتجه نحو توازن بين العقارات الجديدة والمستعملة. لكنني أعتقد أن التشريعات القانونية على مستوى الدولة المتعلقة بصفقات العقارات المخزنة لا تزال غير مكتملة.

كما أن سوق العقارات الجديدة يواجه مشاكل مثل ضعف الرقابة على الأموال، وعدم الشفافية، وعدم انتظام المعاملات، وارتفاع مخاطر التسليم. بعض شركات التطوير العقاري تتلاعب بشكل غير قانوني بأموال المعاملات، مما يؤدي إلى عدم اكتمال تسليم العقارات في الوقت المحدد، ويثير اهتمام المجتمع؛ وبعض الشركات تروج بشكل كاذب، وتختلق وتوزع معلومات غير صحيحة عن أسعار العقارات، وتضخم الأسعار بشكل متعمد، أو تتواطأ، وتتحكم في أسعار السوق، أو تتجاهل عيوب العقارات الجوهرية، مما يضر بحق المستهلكين في المعرفة، ويثير نزاعات اجتماعية.

حالياً، القوانين واللوائح المتعلقة بالعقارات تشمل قانون إدارة العقارات الحضرية، و"لوائح إدارة تطوير وتشغيل العقارات الحضرية"، و"لوائح تأجير السكن"، و"لوائح إدارة الممتلكات"، لكن القوانين الخاصة ببيع الإسكان على نطاق واسع، والتي تنظم بشكل خاص عمليات البيع، تظل إدارية ذات مستوى أدنى، وتفتقر إلى العقوبات القوية.

وفي إطار مهمة الإصلاح، أعدت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في 2017 مسودة “لوائح إدارة تأجير وبيع الإسكان (مشروع استشارة عامة)”، وطرحتها للمجتمع، وأخذت في الاعتبار الآراء المختلفة، وتم تقسيمها إلى “لوائح إدارة تأجير السكن” و"لوائح إدارة بيع الإسكان". الآن، صدرت “لوائح إدارة تأجير السكن”، ويُقترح أن يدرج مجلس الدولة “لوائح إدارة بيع الإسكان” في خطة التشريع، وأن يُصدر بسرعة.

نصيحة: التدرج في تطبيق نظام بيع العقارات الجاهزة، مع رقابة صارمة على عمليات البيع المسبق للعقارات

NBD: إذا تم إصدار “لوائح إدارة بيع الإسكان” بسرعة، ما هي الجوانب التي ينبغي أن تركز عليها في تصميم النظام، لضبط سوق البيع العقاري، وحماية حقوق جميع الأطراف في المعاملة؟

جيانغ وانرونغ: أعتقد أنه يمكن أن يتم ذلك من خلال الجوانب التالية:

أولاً، توسيع نطاق التشريع ليشمل الحاجة القانونية في مرحلة تحسين جودة العقارات المخزنة. لمواكبة التغيرات الجديدة في سوق المعاملات العقارية، يجب أن يُدرج بيع العقارات المخزنة ضمن نطاق تطبيق اللوائح، مع تحسين أنظمة المعاملات للعقارات المخزنة والجديدة، وإنشاء نظام قانوني شامل يغطي كلا النوعين.

ثانياً، تحسين نظام بيع العقارات، وتنظيم سوق المعاملات. التدرج في تطبيق البيع الجاهز، وتطوير نظام تسجيل لبيع العقارات الجاهزة. رفع معايير البيع المسبق للعقارات، وتعزيز رقابة على أموال البيع المسبق، بحيث لا يُسمح باستخدام الأموال إلا لمشاريع التطوير، ويجب أن تُصرف وفقًا لتقدم العمل.

ثالثاً، إقامة نظام معاملات باسم حقيقي، لضمان صحة ودقة المعاملات. يجب على البائعين، والمشترين، ووسطاء العقارات، والمهنيين العاملين في القطاع، استخدام أسمائهم الحقيقية أو أسماء الشركات، وأرقام الهوية، وغيرها من المعلومات الشخصية، عند نشر معلومات البيع، أو طلب الشراء، أو توقيع العقود، أو تسجيلها عبر الإنترنت.

رابعاً، إقامة نظام إفصاح عن المعلومات، لتعزيز الشفافية. يجب على شركات التطوير العقاري الإفصاح عن معلومات الترخيص المسبق أو تسجيل البيع، وموقع العقار، والأسعار، والمساحة، والرهون العقارية، وغيرها من المعلومات. ويجب على البائعين للعقارات المخزنة الإفصاح عن الحالة الطبيعية للعقار، وملكيته، والرهون، والقيود على الحقوق، والمعلومات التي تؤثر على السعر. ويجب على إدارة سوق العقارات نشر معلومات البيع، والتحقق من صحة العقارات المخزنة، ومراقبة القطاع.

خامساً، إقامة نظام تسجيل العقود عبر الإنترنت، وتعزيز دور الحكومة في الرقابة. تعزيز بناء منصة إدارة معاملات العقارات، وإنشاء قاعدة بيانات موحدة للعقارات، وتحسين إدارة المعلومات الأساسية، وتسجيل العقود عبر الإنترنت، ورقابة الأموال، ومراجعة الأطراف، والإفصاح عن المعلومات، والمراقبة الإحصائية. يجب أن تتم جميع عمليات البيع للعقارات من قبل الشركات، ووسطاء العقارات، أو البيع الذاتي، عبر منصة موحدة، مع استخدام نماذج عقود قياسية.

سادساً، إقامة نظام تسليم العقارات، لتحسين جودة التسليم. يجب على شركات التطوير العقاري تسليم العقارات في الوقت المحدد، وفقًا للعقد، بعد استيفاء شروط الاستخدام. عند تقديم نماذج عرض، يجب أن توضح جودة العقار، والأجهزة، والتجهيزات، وما إذا كانت تتطابق مع النموذج، وإذا لم يُذكر، فيجب أن يكون العقار مطابقًا للنموذج.

سابعاً، إقامة نظام إدارة الائتمان، لتعزيز النزاهة في القطاع. إنشاء آلية مشتركة لمكافأة الملتزمين، ومعاقبة المخالفين، وربط سجل الائتمان الخاص بالمهنيين، مع أنشطة البيع، والتمويل، والائتمان، والتقييم الائتماني، وإعلان النتائج للمجتمع بشكل دوري.

من خلال خمسة مجالات، يتم دفع بناء “بيوت جيدة” على طول السلسلة بالكامل

NBD: تم ذكر بناء “بيوت جيدة” في تقرير الحكومة للسنة الثانية على التوالي. هل يمكنك أن تذكر الأعمال التي قامت بها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية خلال العام الماضي، فيما يخص بناء “بيوت جيدة”؟

جيانغ وانرونغ: استجابة لتوقعات الناس الجديدة، وبتنسيق بين الحكومة، والشركات، والمجتمع، ركزت الوزارة على خمسة مجالات: المعايير، والتصميم، والمواد، والبناء، والصيانة، لدفع بناء “بيوت جيدة” بشكل كامل.

صور من مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” تشن لي.

على وجه التحديد، أولاً، من خلال تحسين المعايير. في مارس العام الماضي، أصدرت الوزارة المعيار الوطني الإجباري “مواصفات مشاريع الإسكان”، الذي رفع جودة السكن من خلال تحسين ارتفاع الطوابق، وعزل الجدران والأرضيات، ووسائل الراحة، وأنظمة التدفئة والتكييف في المناطق المختلفة. في ديسمبر، أصدرت الوزارة “آراء حول تحسين جودة الإسكان”، التي حددت أهداف وتوجيهات تطوير “بيوت جيدة”، وزادت من التنسيق، ودفعت العمل بقوة.

ثانياً، من خلال تحسين التصميم. استمرت الوزارة في تنظيم مسابقة تصميم “بيوت جيدة” على مستوى البلاد، واختارت أكثر من 80 عملاً فائزًا من حوالي 2000 مقترح، بما في ذلك تصميم منازل جديدة وتجديد منازل قديمة، لتوجيه المصممين والطلاب الجامعيين لتلبية احتياجات السكن المتنوعة، وتصميم منازل ذات تصاميم مبتكرة، بحيث يكون كل متر مربع مستغلًا بشكل فعال، ويحقق قيمة مقابل السعر.

ثالثاً، من خلال تحسين المواد. سرّعت الوزارة تطوير مواد بناء جديدة، باستخدام أساليب مثل “الترشيح والتحدي”، لدعم أكثر من 50 نوعًا من المواد الجديدة، وتحسين خصائص العزل، والمقاومة للماء، والبيئة، مع تعزيز البناء الأخضر، واستكشاف تطبيقات التكنولوجيا الحديثة، مثل الإنترنت وأجهزة الاستشعار.

رابعاً، من خلال تحسين البناء. استثمرت الوزارة في دور الشركات، وشجعت الشركات الكبرى على تطوير أنظمة بناء “6633” (ستة مبادئ، وستة وقاية، وثلاثة توفير، وثلاثة ضرورات)، و"365" (ثلاثة استخدامات، وستة مزايا، وخمسة دعم). ووسعت استخدام البناء الذكي، والبناء الأخضر، والتجميع، لضمان جودة المشاريع.

وأخيرًا، من خلال تحسين الصيانة. عملت على إنشاء أنظمة لفحص سلامة المباني، وصناديق تمويل إدارة سلامة المباني، وتأمين سلامة المباني على مدى الحياة. كما نفذت تحسين خدمات إدارة الممتلكات، واستكشفت نماذج “خدمات الممتلكات + خدمات الحياة”، لدعم “خدمات الممتلكات في المنازل”، ومعالجة الأمور الصغيرة التي تهم الناس، لبناء منازل سعيدة ومريحة.

دفع تطبيق تقنيات الذكاء الاصطناعي، وإنترنت الأشياء، وغيرها من التقنيات الجديدة إلى المنازل والمباني

NBD: اقترح التقرير أن يتم تنظيم بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، مع تعزيز السلامة، والراحة، والبيئة، والذكاء. ما الذي ينبغي أن تركز عليه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في هذا المجال؟

جيانغ وانرونغ: حاليًا، بدأ بناء “بيوت جيدة” في التبلور، وأصبح مفهومًا اجتماعيًا. وأعتقد أن الوزارة يجب أن تواصل العمل، وتدفع بشكل منظم، لبناء منازل عالية الجودة تلبي تطلعات الناس.

على وجه التحديد، أولاً، تنفيذ مشروع تحسين جودة المنازل. دفع الجهات المحلية لتطبيق “آراء تحسين جودة الإسكان”، والاستمرار في تحسين المعايير، والتصميم، والمواد، والبناء، والصيانة، من خلال إنشاء أنظمة دعم وآليات عمل. إصدار وتعميم “دليل بناء بيوت جيدة”، وترويج نتائج مسابقات التصميم، وتوجيه ممارسات البناء، بحيث تُبنى منازل جديدة “جيدة”، وتُعاد ترميم المنازل القديمة بشكل علمي، لتلبية احتياجات السكن المتنوعة.

ثانيًا، تعزيز البحث والتطوير في تكنولوجيا “البيوت الجيدة”. استنادًا إلى احتياجات السكن، تنفيذ مشاريع تكنولوجية، وتطوير تقنيات رئيسية لتحسين جودة السكن، لبناء مشاريع “بيوت جيدة” مستقبلية. إنشاء قاعدة بيانات للإنجازات التكنولوجية، وجمع وتوزيع قائمة تقنيات مفيدة وفعالة، ودفع نتائج الابتكار إلى الميدان العملي، لمساعدة الناس على السكن المريح.

ثالثًا، ترقية سلسلة صناعة الإسكان. من خلال بناء “بيوت جيدة”، فتح مسارات جديدة للتحول الصناعي. اختيار مناطق ذات أساس عمل، وتطوير تجمعات صناعية تشمل مواد البناء، والتشطيب، والأثاث، والأجهزة المنزلية، وتحويل شركات التطوير العقاري، والبناء، إلى مزودي حلول “بيوت جيدة”، مع ابتكار أنظمة منتجات وخدمات جديدة. استغلال تطبيقات التكنولوجيا في الإسكان، ودفع الذكاء الاصطناعي، وإنترنت الأشياء، وغيرها من التقنيات، لتدخل المنازل والمباني، وتحقيق تطبيقات تجارية، وتحويل الإسكان إلى منصة رئيسية للتكنولوجيا المتكاملة.