سوق العقارات في قوانغتشو وشنتشن وراء "الربيع الصغير": المنازل المستعملة تصبح القوة الرئيسية، وسوق المنازل الجديدة يظهر اتجاهات متباينة

مارس هو عادة موسم الذروة التقليدي في سوق العقارات، ودرجة “الثلاثة ذهبية وأربعة فضية” ترتبط مباشرة باتجاه السوق على مدار العام.

في الآونة الأخيرة، خرج سوق العقارات في قوانغتشو وشنتشن من انخفاض المبيعات بعد عطلة عيد الربيع، حيث ارتفعت أعداد الزائرين والمبيعات بشكل متزامن، واستمر دفء السوق في الانتشار.

زار مراسل “الاقتصاد اليومي” (المشار إليه فيما بعد بالمراسل أو الصحفي) بعض المشاريع العقارية، وتحدث مع وكلاء العقارات وعدة مؤسسات بحثية، وتبين أن موسم الربيع الصغير في سوق قوانغتشو وشنتشن قد بدأ فعليًا. وفي الوقت نفسه، شهدت المنطق السوقية تغييرات ملحوظة: بعض العقارات ذات الأسعار المنخفضة (وصف للعقارات ذات القيمة العالية مقارنة بأسعار السوق في نفس المنطقة والنوع) بدأت تتلاشى تدريجيًا، وتقل مساحة التفاوض مع البائعين.

مخزون وسائل الإعلام في “الاقتصاد اليومي” تصوير: تشن رونغهاو

ومن الجدير بالذكر أن كل من قوانغتشو وشنتشن أظهرتا تفوقًا واضحًا في سوق العقارات المستعملة، وأصبحتا القوة الرئيسية في هذا الانتعاش “الربيعي الصغير”. أما سوق العقارات الجديدة، فشهدت تباينًا، حيث انخفضت عروض الشقق الجديدة في شنتشن مقارنة بالعام الماضي، بينما كانت العقارات الفاخرة في المنطقة المركزية في قوانغتشو مشتعلة، ولا تزال العقارات الأساسية تعتمد على التخفيضات لزيادة المبيعات. يمكن القول إن سوقي العقارات الجديدة والمستعملة قد قلبتا الأدوار، وأعيد تشكيل هيكل العرض، مما يُعد السمة الأبرز لهذا الموسم “الربيعي الصغير”.

العقارات المستعملة تتصدر شعار “الربيع الصغير”

في هذا الموسم من سوق العقارات في قوانغتشو وشنتشن، تتصدر العقارات المستعملة المشهد، وقد تم إعادة كتابة المنطق الأساسي للسوق.

من البيانات إلى الشعور المباشر، تهيمن العقارات المستعملة على وتيرة الانتعاش.

كانت شنتشن أول من أطلق موجة الانتعاش، وأصبحت المحرك الرئيسي لهذا الانتعاش. أظهرت مراقبة فروع “Le You Jia” أن حجم العقود في سوق العقارات المستعملة بعد عيد الربيع زاد بنسبة 132% مقارنة بالفترة السابقة، مسجلة أعلى قيمة منذ نهاية مارس 2024. وحتى فبراير 2026، ارتفعت متوسطات أسعار مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن إلى 62,000 يوان للمتر المربع.

تشير بيانات معهد “Beike” إلى أن الفترة من 2 إلى 8 مارس شهدت زيادة بنسبة 118% في حجم العقود في سوق العقارات المستعملة في شنتشن مقارنة بالأسبوع السابق، وحقق حجم المبيعات في 8 مارس أعلى مستوى خلال عام، مع استمرار الارتفاع لمدة أسبوعين متتاليين.

بالإضافة إلى ذلك، تعافت الحالة المزاجية للسوق بشكل متزامن. ووفقًا لأحدث البيانات التي نشرتها معهد “Beike” في شنتشن، انخفضت كمية العقارات المعروضة للبيع في فبراير بنسبة 3.3% مقارنة بالعام الماضي، مع انخفاض واضح في عمليات البيع غير العقلانية، وبدأ السوق يدخل مسارًا صحيًا من “توقعات متزايدة - تحسين العرض - استقرار الأسعار”.

قال ليونغ آن ينغ، وكيل عقارات مخضرم في منطقة يوانلين في شنتشن، في 14 مارس: “الآن، تتعافى العقارات ذات المناطق التعليمية الممتازة والعائد الإيجاري العالي بشكل واضح، مثل العقارات في منطقة لييوان، حيث زاد الطلب على العقارات الثلاثية في حي يوانلين، والتي تقع في مدارس لييوان وHongling، بعد العطلة.”

وأشار ليونغ إلى أن سرعة مبيعات العقارات “الصفقة” في سوق العقارات المستعملة قد تقلصت إلى فترة قصيرة جدًا، بل إن بعض العقارات المعروضة للبيع لم يتم عرضها لأكثر من أسبوع وتُباع. وقال: “على سبيل المثال، مشروع Hanling Yard في فوتيان، وهو عبارة عن شقة كبيرة بمساحة حوالي 108 متر مربع، سعر البيع العام من قبل المالك يتجاوز 8.2 مليون يوان، وهناك بعض الملاك الذين يسرعون في البيع، مع سعر عرض يبلغ 7.55 مليون يوان، ويمكن أن يُباع خلال حوالي أسبوع.”

وفي الواقع، توجد ظواهر مماثلة في لوهو، شنتشن. بعد ارتفاع حجم المبيعات في سوق العقارات المستعملة، بدأ الملاك المعروضون في السوق يشعرون بالاستقرار، ولم يعودوا مستعجلين للبيع، وتقل مساحة التفاوض بشكل واضح.

كمثال، في إحدى الشقق التي زارها الصحفي في نهاية العام الماضي في منطقة Cuizhu Yuan في لوهو، بمساحة 47.84 متر مربع، كان سعر العرض السابق 2.45 مليون يوان، وأفاد الوسيط أن السعر الأدنى المتوقع يمكن أن ينخفض إلى 2.3 مليون يوان. ولكن في مارس من هذا العام، أخبر الوسيط أن السعر الأدنى للبائع هو 2.37 مليون يوان.

سوق العقارات المستعملة في قوانغتشو يشهد أيضًا انتعاشًا قويًا.

تشير بيانات منصة “Beike” إلى أن 8 مارس شهد بيع 247 وحدة من العقارات المستعملة في قوانغتشو، بزيادة 25.4% مقارنة بالأسبوع السابق؛ وخلال الأسبوع (2-8 مارس)، تم بيع 849 وحدة، بزيادة 118.8% مقارنة بالأسبوع السابق. بعد عيد الربيع، تم إطلاق الطلب بشكل مكثف، وارتفعت أعداد الزيارات في مكاتب الوساطة بشكل مستمر، وارتفع مؤشر مديري العقارات في قوانغتشو إلى 71.78، مما يعكس ثقة قوية في موسم “الربيع الصغير”.

وفي رأي لي يو Jia، الباحث الرئيسي في مركز أبحاث سياسات الإسكان في قوانغتشو، فإن سوق العقارات في قوانغتشو وشنتشن يظهران سمة أساسية وهي أن “العقارات المستعملة أفضل من الجديدة”، حيث انخفضت عروض العقارات الجديدة بشكل ملحوظ مقارنة بالعام الماضي، واستمرت الحالة المزاجية في التحسن، مما يعزز طلب التبديل بين العقارات القديمة والجديدة، ويدعم تدفق السوق بشكل تدريجي.

وقال شو شياوبينغ، رئيس معهد “Beike” في شنتشن، إن هذا الانتعاش ليس مجرد رد فعل مؤقت بسياسة قصيرة الأمد، بل هو نتيجة تفاعل عدة عوامل تشمل تحسين السياسات، واستعادة الثقة، وتفريغ الطلب على السكن، مع استمرار زيادة حجم العقارات المستعملة وارتفاع مبيعات العقارات الجديدة، مما يجعل أساس “الربيع الصغير” أكثر رسوخًا.

السوق العقارية الجديدة تظهر اتجاهات هيكلية

على عكس الازدهار الشامل للعقارات المستعملة، لم يشهد سوق العقارات الجديدة في قوانغتشو وشنتشن ارتفاعًا عامًا، بل هو نوع من “السوق الهيكلية”.

على سبيل المثال، في قوانغتشو، سجل سوق العقارات الفاخرة أرقامًا قياسية متتالية، مما أدى إلى زيادة الاهتمام بالمشاريع الجديدة في المناطق المحيطة. في فبراير، تم بيع قطعة أرض في منطقة Tianhe بمبلغ 23.604 مليار يوان، مع هامش ربح قدره 26.60%، وسعر المتر المربع حوالي 85,500 يوان، وهو أعلى سعر على الإطلاق في قوانغتشو.

وفي 2 مارس، تم بيع وحدة بمساحة 670 متر مربع في برج Poly Yuexi Bay في منطقة Zhujiang New Town بمبلغ 1.87 مليار يوان، بسعر تقريبي 280,000 يوان للمتر المربع، محطماً الرقم القياسي المحلي لأعلى سعر لمشروع سكني فاخر؛ وفي 9 مارس، تم بيع خمس وحدات فاخرة في مشروع Galaxy Bay Peninsula مقابل 7.187 مليار يوان، مع ارتفاع كبير في الطلب على العقارات الفاخرة في المنطقة المركزية.

أما عن سوق العقارات الأساسية، فشهدت انخفاضًا واضحًا في الأسعار، حيث قال وكيل العقارات في قوانغتشو، Luo Jiamin، إن العديد من العقارات الأساسية في المدينة تُباع الآن بأسعار مخفضة، حيث يتم تقديم خصومات وعروض خاصة لجذب المشترين، وقال: “على سبيل المثال، سعر العقارات غير النهائية في Galaxy Bay Half Mountain في Huangpu انخفض إلى 19,000 يوان للمتر المربع، مع تقديم خطط مختلفة للتشطيب، سواء كانت غير مجهزة أو بتشطيبات فاخرة.” وأضاف: “كما أن خصم 14% على عقارات Tianfu في Xinjie، مع سعر يبدأ من 38,000 يوان للمتر المربع، يعكس واقعية السوق، وإذا لم يتم تقديم أسعار ثابتة أو خصومات حقيقية، فسيكون من الصعب البيع حتى مع وجود الكثير من المشترين المحتملين.”

ووفقًا لبيانات “Zhongyuan” حتى نهاية فبراير 2026، فإن مخزون العقارات في قوانغتشو بلغ 14.164 مليون متر مربع، بانخفاض قدره 13,000 متر مربع عن يناير، مع انخفاض مستمر في المخزون خلال الأشهر الأربعة الماضية، نتيجة لانخفاض المعروض الجديد، حيث يركز السوق على استهلاك المخزون المتبقي.

وفي سوق شنتشن، منذ بداية عام 2026، لوحظ تباطؤ واضح في وتيرة العرض. وفقًا لإحصائيات “Meilian Property”، حصلت تسعة مشاريع سكنية على تصاريح بيع مسبق هذا العام، وهو أقل بكثير من 12 مشروعًا في نفس الفترة من العام الماضي.

وبسبب بطء وتيرة دخول العقارات الجديدة إلى السوق، وعدم قدرة السوق على تحقيق تأثير تجميع كبير، فإن حجم المبيعات الإجمالي للعقارات الجديدة أقل بشكل ملحوظ من العقارات المستعملة، ويظهر السوق نمطًا هيكليًا يتمثل في ارتفاع الأسعار في المناطق الرئيسية، مع زيادة المعروض في المناطق الأساسية، وتبادل السعر مقابل الحجم في المناطق ذات الطلب الأساسي.

ووفقًا لبيانات “Zhongyuan” حتى 12 مارس، بلغ إجمالي مبيعات الشقق السكنية في شنتشن 964 وحدة، و1703 وحدات تم نقل ملكيتها من العقارات المستعملة.

على الرغم من أن مبيعات العقارات الجديدة في شنتشن أقل من العقارات المستعملة، إلا أن المراسل لاحظ أنه بعد بداية مارس، أطلقت العديد من المشاريع حملات ترويجية، مثل مشروع HongRongYuan GuanCheng في لونغها، الذي باع 41 وحدة خلال يومي 7 و8 مارس، ومشروع Ocean City·Chengming Jiayuan الذي تم حجز 39 وحدة قبل أسبوع، و"Pengchen Yunzhu" الذي باع 32 وحدة خلال أسبوع واحد.

وتتوقع أبحاث “Zhongzhi” أن السوق في المدن المركزية، مع دخول الأراضي ذات الجودة العالية التي تم طرحها في 2025، وزيادة جهود الترويج من قبل بعض الشركات العقارية، ستشهد انتعاشًا تدريجيًا في الطلب خلال مارس، وأن سوق “الربيع الصغير” في المدن المركزية لا يزال يستحق التوقع.