عدد من صناديق الاستثمار العقاري في بورصة هونج كونج تنشر التقارير المالية: أداء قطاع التجزئة تحت الضغط، ويتطلع إلى تقدم الربط المتبادل

خلال فترة انعقاد جلسة المجلس الوطني الشعبي، قال النائب في البرلمان الوطني الصيني وعضو مجلس تشريع هونغ كونغ تشن جونجي إن إدراج صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ضمن آلية الربط بين الأسواق، وإدخال السيولة من البر الرئيسي، وتنشيط سوق REITs في هونغ كونغ، سيؤدي إلى توسيع نطاق الربط بين الأسواق. أثار هذا التصريح مجددًا اهتمام السوق بمستقبل تطوير REITs في هونغ كونغ.

في الآونة الأخيرة، كشفت العديد من صناديق REITs المدرجة في سوق هونغ كونغ عن نتائجها السنوية، ومن البيانات يتضح أن أداءها لا يزال مقيدًا بفترة الركود في قطاع التجزئة، لكن انخفاض تكاليف التمويل بشكل ملحوظ قدم دعمًا معينًا للأداء، مما جعل السوق تتطلع إلى اقتراب تنفيذ آلية الربط بين REITs.

الركود في قطاع التجزئة يضغط على العوائد

في الفترة الأخيرة، أعلنت صناديق REITs المدرجة في سوق هونغ كونغ عن تقاريرها المالية. من بينها، حققت شركة ليندز العقارية (00823.HK) أرباحًا قدرها 7.023 مليار دولار هونغ كونغ في النصف الأول من السنة المالية 2025/2026، بانخفاض طفيف بنسبة 1.8% على أساس سنوي؛ وبلغ صافي إيرادات العقارات 5.178 مليار دولار هونغ كونغ، بانخفاض 3.4% على أساس سنوي؛ وبلغ إجمالي التوزيعات 3.283 مليار دولار هونغ كونغ، بانخفاض 5.6%؛ وبلغت حصة التوزيع لكل وحدة من الصندوق 126.88 سنت هونغ كونغ، بانخفاض 5.9%.

ذكر فريق إدارة الشركة في التقرير المالي أن ارتفاع التكاليف، وضعف رغبة المستهلكين، وتزايد المنافسة في السوق، أدت إلى استمرار الضغط على التجار، خاصة في قطاعات التجزئة العامة، والسوبر ماركت، والمطاعم الصينية. على الرغم من ملاحظة علامات على انتعاش السوق والأجواء الاستهلاكية في هونغ كونغ، إلا أن استعادة مبيعات التجار وتحويلها إلى زيادة في إيرادات الإيجارات يتطلب وقتًا.

وفي الواقع، هذه مشكلة تواجهها جميع صناديق REITs المدرجة في سوق هونغ كونغ. في ظل هذا السياق، سجلت معظم صناديق REITs التي أعلنت عن نتائجها انخفاضًا في الأرباح والدخل القابل للتوزيع.

على سبيل المثال، صندوق كوينفورست للأصول (00778.HK) انخفض إجمالي أرباحه بنسبة 3.7%، وصافي إيرادات العقارات بنسبة 5.2%، وإجمالي التوزيعات بنسبة 0.1%، وبلغت حصة التوزيع لكل وحدة 35.22 سنت هونغ كونغ، بانخفاض 1% على أساس سنوي؛ وصندوق كوانجون للأصول (02778.HK) انخفضت إيرادات الإيجارات بنسبة 9%، وصافي إيرادات العقارات بنسبة 11.4%، والدخل القابل للتوزيع بنسبة 10.4%، وحصة التوزيع لكل وحدة 12.63 سنت هونغ كونغ، بانخفاض 11.2%؛ وسجل صندوق العقارات الشمسية (00435.HK) انخفاضًا في إجمالي الأرباح وصافي إيرادات العقارات بنسبة 4.8% و5.3% على التوالي، وانخفض الدخل القابل للتوزيع بنسبة 2.1%، وكانت حصة التوزيع لكل وحدة 18.2 سنت هونغ كونغ.

ومع ذلك، في ظل هذا الاتجاه التنازلي، كان صندوق “شونفنغ فندق” (02191.HK) هو الوحيد الذي حقق نموًا إيجابيًا. أظهرت التقارير السنوية أن أرباحه السنوية بلغت 460 مليون دولار هونغ كونغ، بزيادة 2%؛ وصافي إيرادات العقارات 384 مليون دولار هونغ كونغ، بزيادة 6.2%؛ وإجمالي التوزيعات 240 مليون دولار هونغ كونغ، بزيادة 2.4%. ويعزى ذلك بشكل رئيسي إلى خصوصية محفظة أصوله، التي تتكون من أربع عقارات لوجستية حديثة، تشمل عقارات في كوينغتشي هونغ كونغ، وشنغهاي، وفوشان، وويهو في آنهوي، والتي كانت جميعها من تطوير مجموعة شونفنغ، وتستخدم لدعم عمليات شركاتها اللوجستية، وتظهر خصائص مقاومة للدورات الاقتصادية تختلف تمامًا عن REITs قطاع التجزئة الاستهلاكية.

وبفضل انخفاض أسعار الفائدة بين البنوك في هونغ كونغ، انخفضت تكاليف التمويل بشكل عام، مما أصبح أحد العوامل الرئيسية لدعم الأداء. وفقًا لهيئة الأوراق المالية في هونغ كونغ، يجب على REITs توزيع ما لا يقل عن 90% من دخلها السنوي على المساهمين كأرباح، مما يحد من الأموال المتاحة لإعادة الاستثمار، وبالتالي فهي حساسة جدًا لتغيرات تكاليف التمويل.

على سبيل المثال، أظهر التقرير السنوي أن صندوق يوشوي للعقارات (00405.HK) استغل انخفاض أسعار الفائدة السوقية، وقام بتحسين هيكل التمويل بشكل استباقي، حيث انخفض متوسط معدل الفائدة المدفوعة خلال العام إلى 3.77%، بانخفاض 76 نقطة أساس عن العام السابق؛ وانخفض معدل تكلفة التمويل في نهاية الفترة إلى 3.61%، وهو أدنى مستوى خلال الثلاث سنوات الماضية، مما وفر حوالي 150 مليون يوان من تكاليف التمويل على مدار العام. ويعد صندوق يوشوي للعقارات أول REIT مدرج في هونغ كونغ يستثمر في العقارات في البر الرئيسي للصين.

بالإضافة إلى ذلك، انخفضت التكاليف الفعلية للتمويل لصناديق كوينفورست إلى 3.5%، وانخفض متوسط تكلفة التمويل لصندوق العقارات الشمسية من 4.2% إلى 3.5%، مما أدى إلى توفير كبير في تكاليف الفوائد، عوضًا بشكل فعال عن انخفاض صافي إيرادات العقارات.

تزايد الاهتمام بعملية الربط بين REITs

منذ إعلان هيئة الأوراق المالية في الصين في 19 أبريل 2024 عن إدراج REITs ضمن آلية الربط بين بورصات شنغهاي، وشنتشن، وهونغ كونغ، حظيت العملية باهتمام كبير. وأعربت مختلف الأوساط في هونغ كونغ عن تطلعاتها الحارة في عدة مناسبات علنية.

في يونيو من العام الماضي، خلال مؤتمر منتدى المتداولين الآسيوي السنوي وقمة تداول الأسهم 2025، كشف رئيس هيئة الأوراق المالية في هونغ كونغ، هوانغ تيانيو، أن الهيئتين ستدرسان في المستقبل تحسين آلية الربط بين الأسواق بشكل شامل، مع نية إدراج منتجات إضافية مثل صناديق REITs، وصناديق المؤشرات المتداولة (ETFs)، وسندات الائتمان.

وفي 25 فبراير 2026، أعلن وزير المالية في حكومة هونغ كونغ، تشن ماو بو، خلال مناقشة ميزانية الحكومة للسنة المالية 2026-2027 في البرلمان، عن سعي الحكومة إلى تنفيذ إدراج REITs ضمن آلية الربط بين الأسواق بأسرع وقت ممكن.

حتى الآن، هناك 11 صندوق REITs مدرجًا في هونغ كونغ. من حيث القيمة السوقية، تبلغ القيمة الإجمالية لهذه الصناديق 142.7 مليار دولار هونغ كونغ، وأكبرها صندوق ليندز العقاري بقيمة 96.7 مليار دولار، وهو أول REIT يُدرج في هونغ كونغ؛ يليه صندوق كوانجون للأصول وصندوق كوينفورست للأصول، بقيم سوقية تتجاوز المئة مليار دولار؛ وأصغرها صندوق فوهوا للأصول (01881.HK) بقيمة حوالي 1.1 مليار دولار هونغ كونغ.

إدراج REITs ضمن آلية الربط بين الأسواق، من ناحية، يعزز سيولة سوق REITs في هونغ كونغ، ويؤدي إلى إعادة تقييم طويلة الأمد للقيم السوقية، ومن ناحية أخرى، يوفر للمستثمرين في البر الرئيسي خيارات أكثر. خلال العامين الماضيين، زادت تفضيلات المستثمرين في البر الرئيسي للأصول ذات العائدات العالية، ومع ارتفاع تقييمات أصول الأسهم ذات العائدات العالية في سوق A، أصبحت عوائد توزيعات REITs في سوق هونغ كونغ جذابة بشكل كبير لرأس المال في البر الرئيسي.

وقال وانغ غوه لونغ، الرئيس التنفيذي لمجموعة ليندز، إن “إدراج REITs ضمن آلية الربط بين الأسواق هو اختراق كبير في سوق رأس المال، وله تأثيرات استراتيجية عميقة.” وأضاف أن ذلك يساعد على تعزيز مكانة هونغ كونغ كمركز مالي دولي، ويدخل في السوق عدد كبير ومتزايد من المستثمرين الأفراد والمؤسسات من البر الرئيسي، مما يسهم في زيادة النشاط السوقي وتحسين السيولة بشكل عام.