خفض شنغهاي نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى

المصدر: صحيفة الاقتصاد المرجعي الكاتب: ليانغ تشيان يي جيان

في 16 مارس، أصدرت فرع بنك الشعب الصيني في شنغهاي بالتعاون مع إدارة الرقابة المالية الوطنية في شنغهاي إشعارًا، يقضي بتعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “المنازل التجارية والسكنية”) في شنغهاي ليكون لا يقل عن 30% اعتبارًا من 16 مارس 2026. ويجب على المؤسسات المالية تحديد نسبة الدفعة الأولى لكل قرض بشكل معقول بناءً على ظروف التشغيل ومخاطر العملاء وغيرها من العوامل. هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها تعديل سياسة قروض العقارات التجارية في شنغهاي منذ أكثر من عشر سنوات، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى.

في يناير من هذا العام، أصدر بنك الشعب الصيني وإدارة الرقابة المالية الوطنية إشعارًا بعنوان “تعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية”، نص على أن “نسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك المنازل التجارية والسكنية) تُعدل لتكون لا تقل عن 30%”، وأشار إلى أن “وفقًا لمبدأ تطبيق السياسات حسب المدينة، يتم تحديد الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لكل مدينة بشكل مستقل بناءً على الحد الأدنى الموحد على مستوى البلاد.”

وقال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي، إن “السياسة الجديدة تقلل من عتبة الدخول للاستثمار والتشغيل، والهدف الرئيسي هو تنشيط الأصول التجارية والسكنية القائمة.” وأوضح أن هذا التعديل له تأثير واضح في تقليل الأعباء. على سبيل المثال، عقار تجاري بقيمة إجمالية 500 مليون يوان، قبل تنفيذ السياسة الجديدة، كان على المشتري دفع 250 مليون يوان كدفعة أولى، وبعد التعديل انخفضت إلى 150 مليون يوان، مما يقلل بشكل مباشر من ضغط التدفق النقدي بمقدار 100 مليون يوان.

وأضاف يان يويجين أن هذا التغيير سيساعد على تحرير الطلب من المستثمرين الذين كانوا مقيدين بمعايير رأس المال، خاصة مع عودة نشاط سوق العقارات المستعملة، مما يتوقع أن يؤدي إلى زيادة استفسارات المشاريع التجارية والمكتبية في المناطق المركزية في شنغهاي على أساس شهري.

وأشار زانغ ووجينغ، المدير العام لبيانات شنغهاي في معهد أبحاث الصين، إلى أن متوسط الإيجارات ونسبة الإشغال للعقارات التجارية والمكتبية في شنغهاي شهدت تراجعًا خلال السنوات الماضية، مما أدى إلى ضعف ثقة السوق وتقليل حجم الصفقات، وارتفاع مخزون العقارات التجارية والمكتبية بشكل مستمر. وخفض نسبة الدفعة الأولى من 50% أو أكثر إلى 30% أو أقل هو وسيلة لخفض عتبة الدخول وتحفيز الطلب المحتمل، مما يساعد شركات التطوير على تسريع تصفية العقارات التجارية وتقليل الضغط على المخزون.

وقال زانغ بو، رئيس معهد أبحاث 58 أنجيو، إن السياسة الجديدة ستتفاعل مع سياسات تنشيط المخزون غير السكني ودعم تحديث المباني التجارية في شنغهاي، مما يسهل على المستثمرين الصغار والمتخصصين في التشغيل التأجير دخول سوق التحويل التجاري إلى تأجير طويل الأمد، كما يقلل من الضغط المالي على شركات التطوير لتحويل العقارات التجارية إلى شقق للإيجار الطويل. ويدعم ذلك من خلال التمويل تحويل العقارات التجارية إلى وحدات سكنية للإيجار الطويل، تلبية لزيادة الطلب على الإيجار السكني.

وأعرب لي هان، أحد العاملين في سوق العقارات في شنغهاي والمتابع لأسواق بورودونغ، عن اعتقاده أن خفض نسبة الدفعة الأولى سيعزز بشكل رئيسي مبيعات الشقق الفندقية. وقال: “حاليًا، من الصعب تصفية المحلات التجارية، لكن الشقق الفندقية ذات الموقع الممتاز يمكن أن تحقق عائد إيجار بنسبة 3% أو أكثر، مما يجعلها جذابة.” وأوضح أن مشروعًا في منطقة زانجيانغ في بورودونغ، يعرض للبيع، بأسعار تتراوح بين 2 إلى 3 ملايين يوان، مع إيجارات شهرية تتراوح بين 8500 و9000 يوان، وأن خفض الدفعة الأولى بمقدار 50 إلى 60 مليون يوان، مع عدم وجود قيود على الشراء، يجعلها أكثر جاذبية للمشترين من العاملين في المكاتب والمستثمرين.

ومع ذلك، يرى خبراء الصناعة أن التعديلات الحالية رغم أنها تنشط السوق، إلا أنها لن تؤدي إلى انقلاب شامل في سوق العقارات التجارية والسكنية. وقال يان يويجين، إن في ظل الظروف الحالية للسوق العقارية، بما في ذلك ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب، وضغوط الإيجارات، وتخفيف قيود شراء المنازل، فإن تأثير السياسات سيكون متباينًا بشكل هيكلي، ومن الصعب تكرار موجة المضاربة على نمط العقارات السكنية سابقًا.

وأشار يان يويجين إلى أن الهدف من السياسات قد يكون في زيادة سيولة العقارات التجارية والسكنية، وتحفيز استخدامها كـ"حامل صناعي" أو “حامل تجاري وتجزئة”. وأوضح أن انخفاض الرافعة المالية يمكن أن يوجه بعض العقارات نحو مؤسسات أو أفراد لديهم القدرة على الشراء أو التعديل والتشغيل، لتطوير استهلاك جديد أو نمط عمل جديد. خاصة بعد التعديلات الأخيرة على الاقتصاد الصناعي والتجاري، ستظهر طلبات سوقية جديدة على مشاريع تجارية وصناعية حديثة.

وتوقع زانغ بو أن تتبع مدن من الدرجة الأولى مثل بكين على الأرجح، وأنه مع دخول السوق في عصر المخزون، أصبح تنشيط الأصول القائمة في القطاع التجاري والمكتبي هدفًا رئيسيًا للسياسات. وليس فقط أن تعدل المدن الأخرى نسب الدفعة الأولى وفقًا لظروفها السوقية وأهدافها التنظيمية، بل من المحتمل أن تصدر سياسات أكثر استهدافًا لتحقيق أهداف “الحد من النمو، وتقليل المخزون، وتحسين العرض”.