بيع العقارات الفاخرة بالمزاد العلني ينهار الأسعار، المنازل الجديدة تواجه ضغطاً شديداً

كيف يمكن لـ AI · 联发新澍雅居 كسر دائرة التسعير ذات التكاليف العالية؟

المؤلف |醉酒大鲨鱼

مصدر المقال | 格隆汇楼市

السوق واضح المعالم، بالنسبة للعديد من شركات العقارات، هو إما فرصة سهلة أو عقبة في الطريق.

إذا حصلت على قطعة أرض مميزة، فقد تجد نفسك في موقف لا مفر منه.

مقياس اختبار العقارات الجديدة

مع دخول مارس، بدأت مبيعات العقارات الجديدة في Shenzhen تتسارع.

جميع المناطق تتلقى تدريجياً موافقات على مشاريع نموذجية للمبيعات المسبقة.

وفي الآونة الأخيرة، مشروع 联发红山新澍雅居 في لونغهوا هونشان في مرحلة الانطلاق.

وفقاً لمصادر السوق، من المتوقع أن يتم افتتاح مركز التسويق وغرفة العارضات في أواخر مارس، والحصول على التصاريح ودخول السوق بحلول نهاية مارس.

هذا المشروع فاز بمزاد عام 2022 بـ 12.12 مليار يوان بعد 65 جولة، بزيادة قدرها 46.6%.

مساحته الإجمالية حوالي 10,000 متر مربع، ومساحة البناء المخططة حوالي 43,000 متر مربع، ومساحة البناء القابلة للحساب حوالي 34,000 متر مربع، بنسبة كثافة بناء 3.09، ونسبة المساحات الخضراء 32.49%. يتضمن حوالي 27,000 متر مربع سكني، و500 متر مربع تجاري، و100 متر مربع مكاتب.

تصميم المشروع عبارة عن حديقة على السطح بأسلوب الحدائق العلوية، تتكون من 3 أبراج رئيسية ومباني ملحقة.

أحد الأبراج يتكون من وحدة واحدة و2، 25 طابقاً، ارتفاع حوالي 80 متر، مع مصعدين و6 وحدات في كل طابق؛ البرج الآخر يتكون من 3 وحدات، 16 طابقاً، ارتفاع حوالي 53 متر، ويضم 332 وحدة سكنية مع 360 موقف سيارات.

نظرًا لنسبة الكثافة البنائية التي تبلغ حوالي 3.09، وهو مشروع جديد في منطقة ذات كثافة منخفضة، وبناءً على قواعد البناء الجديدة في Shenzhen، يُعتبر أول مشروع من نوعه 2.0 في منطقة هونشان وما حولها.

لذا، سيكون هذا المشروع أيضًا نموذجياً في منطقة لونغهوا، خاصة في منطقة هونشان النشيطة، وهو مشروع يليه مشروع هونشان هافو الذي دخل السوق في أبريل 2025.

مشروع هونشان هافو ليس كبيرًا، مساحته حوالي 5,000 متر مربع، ومساحة البناء حوالي 35,900 متر مربع، بكثافة بناء عالية تصل إلى 5.17، ويضم مبنى واحد للبيع، وآخر للسكن، مع نسبة سكن إلى مواقف أقل من 1:1، وكان يُطلق عليه سابقًا “مشروع صغير جدًا”.

يوجد 184 وحدة سكنية مفروشة بمساحات تتراوح بين 62 و78 متر مربع، ومتوسط سعر التسجيل حوالي 80,500 يوان/متر مربع، بسعر إجمالي يتراوح بين 4.89 مليون و6.52 مليون يوان، وحقق المشروع نجاحًا في استغلال الضوء الشمسي خلال ساعات النهار، ليصبح ثاني مشروع في Shenzhen يحقق ذلك في نفس العام.

السوق يصف المشروع بأنه “آخر قطعة أرض سكنية في منطقة هونشان، بعد هذه المنطقة لن تتوفر فرصة أخرى”.

لكن من الواضح أن مشروع 联发红山新澍雅居 على وشك دخول السوق، مما كسر هذا التصور السائد.

وهذان المشروعان، يقعان في نفس المنطقة، ويقدمان منتجات مماثلة.

يفصل مشروع 联发红山新澍雅居 عن هونشان هافو بشكل واضح، من حيث الحجم، والكثافة، وتصميم الوحدات، والتخطيط، والخدمات، وهو مشروع سكني تجاري بحت، ويُعلن عنه بأنه “رائد في قواعد البناء الجديدة في Shenzhen” و"بيت يفهم حياة الشباب الجديدة".

لذا، على الرغم من أن حجم المشروع صغير، إلا أن السوق سيعتبره علامة على تبادل الأجيال بين المشاريع السكنية الجيدة والسيئة في لونغهوا، وسيتم الاعتماد على أدائه في المبيعات والسوق كمؤشر رئيسي.

الأسعار مهمة جدًا

لكن السوق واضح المعالم، حتى مع توقعات عالية، يواجه المشروع العديد من التحديات.

أولاً، هوية المشروع نفسها.

من ناحية المنتج، يقع المشروع على قطعة أرض مثلثية، محاطة بالطرق والمساكن.

لتناسب شكل الأرض، تم ترتيب الأبراج بشكل خطي، وبعض الوحدات تتعرض لضوء النهار أو الرؤية بشكل محدود، وأقرب مسافة بين الأبراج والمساكن المجاورة لا تتجاوز 16.63 متر.

وبين برج 1 ووحدة 2، المسافة الأقرب حوالي 18.51 متر، ومن الممكن أن تكون نوافذ الطوابق السفلية مطلة على شرفات المساكن المجاورة، مما يقلل من الخصوصية.

المجتمع صغير، ومساحته حوالي 10,900 متر مربع، ولا يوجد حدائق خارجية بين الأبراج الثلاثة؛

رغم أن المخطط يتضمن 360 موقف سيارات، بنسبة مواقف إلى وحدات سكنية حوالي 1:1.08 (مع 332 وحدة سكنية)، إلا أن بعض المواقف مخصصة لذوي الاحتياجات الخاصة (8 مواقف)، وشواحن السيارات (108 مواقف).

تصميم الوحدات محدود، حيث أن مجموعة 联发 تقدم وحدات 69 متر مربع بثلاث غرف، و99 متر مربع بأربع غرف، ومع أن ذلك يملأ فجوة نقص الوحدات الصغيرة في المنطقة، إلا أن أصغر الوحدات قد تكون ضيقة من حيث المساحة.

ثانيًا، تكلفة الأرض واضحة أمامنا.

لو حسبنا الأمر، فإن احتمالية نجاح المشروع في السوق ليست عالية جدًا.

أولاً، تم شراء قطعة الأرض A817-0619 في لونغهوا هونشان بمبلغ 12.12 مليار يوان، بزيادة قدرها 46.6%، بسعر بناء 44,500 يوان/متر مربع، وهو أعلى سعر في المنطقة.

لو أضفنا تكاليف البناء، والضرائب، والتمويل، والتشغيل، فإن السعر المضمون للربح يتطلب أن يكون سعر البيع على الأقل 65,000 يوان/متر مربع، وربما أكثر لتحقيق أرباح أكبر، أي حوالي 70,000 يوان/متر مربع.

ثانيًا، السوق نفسه يعرض أسعار البيع الحالية.

كمثال، أسعار البيع لمشاريع جديدة قريبة:

• مشروع 深业颐樾府 (الجزء الثالث) في ديسمبر 2024، 246 وحدة بمساحات بين 99 و168 متر مربع، بسعر تسجيل حوالي 72,100 يوان/متر مربع، بسعر إجمالي بين 6.36 و13.17 مليون يوان.

• مشروع 深业颐樾府 (الجزء الثاني) في يونيو 2024، 252 وحدة، بنفس المساحات، بسعر تسجيل حوالي 69,100 يوان/متر مربع، بسعر إجمالي بين 6.12 و12.93 مليون يوان.

• مشروع 深业颐樾府 (الجزء الأول) في يونيو 2023، 358 وحدة، بمساحات بين 78 و179 متر مربع، بسعر تسجيل حوالي 71,900 يوان/متر مربع، بسعر إجمالي بين 5.33 و14.84 مليون يوان.

• مشروع 尚誉红山里، في يناير 2021، 152 وحدة، بمساحات بين 54 و99 متر مربع، بسعر تسجيل حوالي 73,900 يوان/متر مربع، بسعر إجمالي بين 4.76 و7.65 مليون يوان.

لو تم بيع 联发红山新澍雅居 بسعر 70,000 يوان/متر مربع، سيكون أعلى من أسعار البيع الثانية والثالثة، وأقرب إلى أسعار البيع للمشاريع القديمة.

أما مقارنةً بمشاريع مثل 金地上塘道 و星河传奇، فهي تتداول بأسعار أقل، ولكنها مشاريع مكتملة، قريبة من وسائل النقل، وذات إطلالات أوسع، ومستقرة من حيث الصيانة.

وفي ظل هذه الظروف، كيف ستختار السوق بين هذه الخيارات؟

الحد الأدنى لتوقعات السوق للعقارات الجديدة

لكن الأهم هو ظهور بعض العقارات المميزة في المناطق المركزية، والتي تم بيعها أو تم عرضها بالمزاد العلني بأسعار منخفضة جدًا.

حاليًا، الضغط الأكبر ليس من المنافسين في السوق، بل من أسعار المزادات على العقارات المميزة في المناطق المركزية، والتي تضع توقعات السوق بشكل منخفض.

على سبيل المثال، في منطقة 香蜜湖 في فندق فندق فندق، سعر المزايدة على وحدة مساحتها 160.42 متر مربع في ديسمبر الماضي كان حوالي 26.95 مليون يوان، بسعر حوالي 168,000 يوان/متر مربع.

وفي مزاد على منصة Alibaba، تم عرض وحدة بمساحة 203.62 متر مربع، بسعر بداية حوالي 15.04 مليون يوان، أي حوالي 75,000 يوان/متر مربع، وهو أقل من تقييم العقار الذي يبلغ 18.80 مليون يوان، أي سعر تقييم حوالي 92,300 يوان/متر مربع، مما يحقق رقمًا قياسيًا منخفضًا جدًا لهذا العقار.

وفي فبراير 2024، تم مزاد وحدة أخرى بمساحة 133 متر مربع في نفس المنطقة، بسعر حوالي 150,000 يوان/متر مربع.

وفي أغسطس 2023، تم بيع وحدة بمساحة 203 متر مربع بسعر 51.8 مليون يوان، أي سعر حوالي 255,200 يوان/متر مربع، وهو أعلى سعر في تاريخ المنطقة.

خلال عامين، انخفضت أسعار السوق بشكل كبير.

وليس فقط 香蜜湖، بل مناطق مثل 宝安 و南山، حيث تتغير أسعار المزادات على العقارات المميزة.

على سبيل المثال، في منطقة 华侨城 في نانشان، تم مزاد وحدة بمساحة 144.61 متر مربع بسعر بداية حوالي 7.61 مليون يوان، وبيعت في النهاية بسعر حوالي 9.54 مليون يوان، أي سعر حوالي 65,992 يوان/متر مربع.

وفي منطقة 宝安، تم مزاد وحدة بمساحة 334.34 متر مربع بسعر بداية حوالي 17.54 مليون يوان، وبيعت بسعر حوالي 52,450 يوان/متر مربع، وهو أقل من تقييم السوق بنسبة 80%.

وفي منطقة 宝安، أيضًا، يتم مزاد وحدة بمساحة 353.91 متر مربع بسعر بداية حوالي 24.36 مليون يوان، مع تقييم بقيمة 30.44 مليون يوان، وسعر تقييم حوالي 86,024 يوان/متر مربع.

هذا يعني أن العقارات المميزة في المناطق المركزية في فندق فندق، نانشان، وباوان، تُباع بأسعار تتراوح بين 70,000 و90,000 يوان/متر مربع في المزادات.

وبالتالي، بالنسبة للسوق، فإن رسالة المشترين واضحة:

香蜜湖 و华侨城 أصبحت تتداول بأسعار بين 70,000 و90,000 يوان/متر مربع، فكيف يمكن لـ لونغهوا هونشان أن يبيع بسعر يتراوح بين 65,000 و70,000 يوان/متر مربع؟ وإذا كانت 红山新澍雅居 ستُباع بسعر يزيد عن 70,000 يوان/متر مربع، فلماذا يدفع المشترون أكثر هنا؟

البيع بأسعار منخفضة يعني خسارة محتملة، ولا يمكن للمشتري أن يتحمل خسائر، وإذا كانت الأسعار غير ذات قيمة، فلن يشتري السوق.

لذا، فإن تحديد السعر في 联发新澍雅居 هو أمر حاسم.

إذا تم الاعتماد مباشرة على مستوى 70,000 يوان/متر مربع، فسيكون ذلك في المنطقة الأكثر إحراجًا في السوق.

وبالنسبة للسوق، فإن جودة التسليم والتشطيب أصبحت أعلى وأكثر صرامة مما كانت عليه سابقًا.

المشروع مدعوم من 联发集团، وكانت سمعة الشركة جيدة نوعًا ما، لكن خلال السنوات الأخيرة، ظهرت بعض الانتقادات.

على سبيل المثال، مشروع 合肥联发滨语听湖، كمشروع تحسين عالي الجودة، تم تسليمه في 2024، وواجهت عمليات الفحص مشاكل كثيرة، مثل التهوية، والتسرب، وتشققات السقف.

وفي Shenzhen، تم تسليم مشروع 联发臻著雅居 في يناير، لكن فحوصات طرف ثالث أظهرت وجود مشاكل مثل تلف خزانات الحمام، وعدم وجود صمام عكسي للشفاط، وانحراف الباب، وتشققات في البلاط.

وفي مارس من العام الماضي، كان من المقرر تسليم مشروع 联发悦尚居 في 光明، لكن اشتكى السكان من عدم مطابقة المواصفات.

الأهم من ذلك، أن أداء شركة 联发集团 يظهر أن الشركة تتوقع خسارة لأول مرة في عام 2025، مع خسارة تصل إلى 10 مليارات يوان، بسبب مشاكل مع الشركة الأم.

وقد سجلت الشركة خسائر لثلاث سنوات متتالية، مع تدهور التدفقات النقدية، مما يدل على أنها لم تعد الشركة المستقرة التي كانت عليها سابقًا.

وفي ظل هذه الظروف، إذا كانت التوقعات أن 联发 ستستخدم مواد عالية الجودة، وتنفذ أعمال بناء صارمة، وبدون التوفير في التكاليف، فإن المشترين المحتملين سيحتاجون إلى نوع من المغامرة.