عدم اليقين في السوق يتزايد، فلماذا يبقى بيكلي مستقراً كلما تم تعديله؟

عرض| Zhongfangwang

مراجعة| لي شياو يان

في 16 مارس، أصدرت شركة 贝壳 (NYSE:BEKE;HKEX:2423) نتائجها للربع الرابع من عام 2025 وسنة كاملة. في ظل بيئة خارجية تتسم بتعديل عميق في سوق العقارات وضغط عام على القطاع، أظهرت الشركة مرونة قوية في أدائها السنوي: نمو الإيرادات الصافية بنسبة 1% ليصل إلى 94.6 مليار يوان، وصافي الربح 2.99 مليار يوان، وصافي الربح المعدل 5.02 مليار يوان. ارتفعت حجم معاملات البيع الثانية بنسبة 11% لتسجل رقمًا قياسيًا تاريخيًا، وارتفعت نسبة إيرادات الأعمال غير العقارية إلى 41%، وبلغت إيرادات أعمال التجديد المنزلي 15.4 مليار يوان، محققة رقمًا قياسيًا جديدًا، وحققت أعمال التأجير لأول مرة ربحًا سنويًا. تؤكد مجموعة من البيانات الرئيسية أن 贝壳 تتجه من النمو القائم على الحجم إلى التركيز على الكفاءة والقيمة، من خلال هيكل متعدد يضم “التداول + التجديد المنزلي + التأجير”، وتعيد بناء قدرات الخدمة باستخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي، وتبحث عن مسار جديد للنمو عالي الجودة في ظل الوضع الطبيعي الجديد للصناعة.

بحلول عام 2025، يدخل سوق العقارات فترة تعديل عميق مع تباطؤ في الحجم وتحسين الهيكل، حيث يواجه القطاع تحديات مثل تباطؤ وتيرة المعاملات وزيادة ضغط التخلص من المخزون. تلتزم 贝壳 بمبدأ “التركيز على الجودة وليس الحجم فقط”، وتعمل على تحسين هيكل الأعمال بشكل استباقي، مع تحقيق استقرار وتحسين في جودة وكمية المعاملات الأساسية.

أداء سوق العقارات القائمة لافت، حيث بلغ إجمالي الإيرادات 25.02 مليار يوان، وارتفع حجم معاملات البيع الثانية على المنصة بنسبة 11%، مسجلاً رقمًا قياسيًا تاريخيًا. يستمر تحسين النظام البيئي للمنصة، حيث ارتفعت نسبة مساهمة قنوات غير لينكيا في GTV العقارات القائمة إلى حوالي 63%. كما زاد حجم معاملات البيع الثانية غير لينكيا بنسبة 15%، مما يعزز نموذج الأصول الخفيفة والمنصة القوية، ويزيد من استقرار الإيرادات. كما استمر تحسين كفاءة الوكلاء، حيث ارتفع متوسط عدد معاملات البيع الثانية لكل وكيل غير لينكيا من أقل من 2 في 2022 إلى 3، مع تحسين قدراتهم المهنية وكفاءتهم الإنتاجية.

بالنسبة للأعمال الجديدة للعقارات، تمسك الشركة بتحول “التسليم الحتمي”، حيث بلغ إجمالي GTV المبيعات السنوية 8909 مليار يوان، متفوقة على أداء السوق بشكل عام. تتجاوز 贝壳 المنطق التقليدي لتوزيع الحركة، وتقدم خدمات شاملة للمطورين تشمل التقييم المسبق، والتخطيط التسويقي، والتخلص الفعال من المخزون، مما يرفع من مستوى ترقية الأعمال الجديدة من وسيط إلى مزود خدمات شامل. خلال فترة التقرير، ارتفعت هامش الربح من المبيعات الجديدة بنسبة 0.2 نقطة مئوية، وارتفع هامش الربح من العقارات القائمة في الربع الرابع مقارنة بالربع السابق، مما يعكس استمرارية مرونة الربحية في المعاملات الأساسية.

من الناحية الموضوعية، على الرغم من أن حجم المعاملات الإجمالي انخفض مقارنة بالسوق بشكل عام، إلا أن 贝壳 استطاعت خلال دورة الانكماش أن تستفيد من حواجز المنصة، وتغطية القنوات، ومعايير الخدمة الموحدة لتحقيق نمو في حجم المعاملات، وتحسين الهيكل، وتحسين هامش الربح، مما يعكس قدرة أكبر على مقاومة المخاطر وتنافسية سوقية قوية.

حققت استراتيجية “ثلاثة أجنحة وكتلة واحدة” نتائج ملحوظة، حيث تتسارع نمو الأعمال غير العقارية، وتصبح قوة رئيسية لمواجهة تقلبات الدورة وفتح آفاق النمو. بحلول عام 2025، ارتفعت نسبة إيرادات الأعمال غير العقارية إلى 41%، مما يجعل الهيكل أكثر توازنًا ومقاومة للدورات، ويعكس انتقال 贝壳 من منصة معاملات عقارية فردية إلى منصة خدمات شاملة تغطي دورة حياة السكن بالكامل.

دخلت أعمال التجديد المنزلي مرحلة نمو عالية الجودة، حيث بلغت الإيرادات السنوية 15.4 مليار يوان، بزيادة 4.4%، وارتفعت نسبة الربح إلى 31.4%، بزيادة 0.7 نقطة مئوية على أساس سنوي. قامت الشركة بتقليل وتيرة التوسع بشكل استباقي، والتركيز على بناء قدرات خدمات مهنية قابلة للتكرار والتوسع، من خلال منتجات معيارية، وغرف نماذج قياسية، وأدوات تصميم ذكية باستخدام BIM، لتحسين كفاءة المصممين؛ وتوسيع عمليات الشراء الجماعي على مستوى البلاد والمحلي، لتغطية حوالي 80% من المواد الأساسية و60% من المواد المساعدة، مما يعزز القدرة على التفاوض واستقرار مراقبة الجودة. زاد متوسط عدد الطلبات الشهرية لمديري المشاريع المهنية في مجال التجديد المنزلي بأكثر من 100%، مع تحسين الكفاءة والأرباح، مما يجعل الأعمال في مسار نمو صحي ومستدام.

حقق قطاع التأجير إنجازات تاريخية، حيث حقق لأول مرة ربحًا تشغيليًا سنويًا. في نهاية العام، تجاوز عدد العقارات تحت الإدارة 700 ألف وحدة، بزيادة 62%، وبلغت الإيرادات الصافية 21.9 مليار يوان، بزيادة 52.8%، وارتفعت هامش الربح المساهم بنسبة 3.6 نقطة مئوية ليصل إلى 8.6%. في ظل توجه سياسات الجمع بين الإيجار والشراء، تعتمد 贝壳 على إدارة احترافية، وتشغيل رقمي، وخدمات معيارية لدخول سوق التأجير، وتوصيل كامل سلسلة القيمة من “استلام العقار - التسعير - التشغيل - التسليم”، لتلبية احتياجات سكان المدن الجدد والشباب، وبناء تدفقات نقدية وربحية مستقرة، مما يجعلها أحد القطاعات الأساسية للمنصة.

صعود الأعمال غير العقارية بسرعة، كسر اعتماد 贝壳 التقليدي على معاملات العقارات، وخلق نمطًا صحيًا يتمثل في “استقرار المعاملات، وزيادة أرباح التجديد، وتوسيع التدفقات النقدية من التأجير”. التعاون بين الأعمال المتنوعة يكفل استقرار الأداء خلال تقلبات السوق، ويؤسس لقاعدة طويلة الأمد.

في مواجهة موجة الذكاء الاصطناعي، تتبع 贝壳 استراتيجية “التعاون بين الإنسان والآلة”، وتعتبر الذكاء الاصطناعي عنصرًا رئيسيًا في ترقية خدمات السكن، من خلال تمكين الخدمات بالتقنية، وتحسين الكفاءة لتعزيز القدرة التنافسية، وتحويل الصناعة من الاعتماد على العمالة إلى الاعتماد على التقنية. أشار بينغ يونغدونغ إلى أن معاملات العقارات تتطلب مزيجًا من الحسابات العقلانية والحكم العاطفي، ولا يمكن تجاهل الذكاء الاصطناعي، كما لا يمكن استبدال الإنسان، حيث يعظم الذكاء الاصطناعي الكفاءة العقلانية، ويضيف مقدمو الخدمة قيمة عاطفية، ويتعاونان لتحقيق ترقية في الخدمة.

في مجال معاملات العقارات، أنشأت 贝壳 نظام “استوديوهات الذكاء الاصطناعي”: حيث تقوم AIGC تلقائيًا بإنشاء محتوى تسويقي، وتتعامل مع تفاعل العملاء الأولي، وتوفر AI CRM رؤى واستراتيجيات دقيقة للعملاء، وأدوات تدريب الذكاء الاصطناعي تكرس الخبرات النموذجية وتقرب الفجوة في قدرات مقدمي الخدمة. يتم تحرير الوكلاء من الأعمال الأساسية مثل تنظيم العقارات والاستشارات المتكررة، ليتمكنوا من التركيز على فهم الطلبات، وتسهيل المعاملات، مما يرفع من الإنتاجية وتجربة العملاء بشكل متزامن.

حقق قطاع التأجير حلقة مغلقة من الاستراتيجية الأساسية للذكاء الاصطناعي، حيث يشارك بشكل عميق في تحديد أسعار العقارات، وتنسيق المخزون، وتوزيع الموارد، مع تحسين كفاءة استلام العقارات بنسبة 13% في المناطق التجريبية، وزيادة نجاح الإيجار باستخدام التسعير الذكي بنسبة 5.3 نقطة مئوية مقارنة بالتسعير اليدوي. كما أن مديرو الأصول يديرون أكثر من 120 وحدة في المتوسط شهريًا، بزيادة تزيد عن 40%، مع تحسين الكفاءة التشغيلية والحجم الإداري.

يؤدي التطبيق العميق لتقنيات الذكاء الاصطناعي إلى تحقيق أرقام قياسية في الكفاءة والإنتاجية، ويدفع إلى تحول في منطق الخدمة: من الاعتماد على توسع حجم المتاجر إلى تحسين كفاءة تحويل الموارد وزيادة الإنتاجية لكل وحدة. تقلل التقنية من التكاليف التشغيلية، وتحسن سير العمليات، وتعزز قرارات اتخاذ القرار، مما يتيح للمنصة الحفاظ على درجة حرارة الخدمة مع تحقيق عمليات حجمية، ومعيارية، ودقيقة.

على الصعيد المالي، تلتزم 贝壳 بمبدأ الحذر والاستقرار، وتواصل تحسين هيكل التكاليف ونموذج الاقتصاد الوحدوي، مع تحسين الكفاءة التشغيلية بشكل مستمر. بحلول عام 2025، انخفضت نسبة مصروفات التشغيل إلى الإيرادات الصافية بمقدار 1.4 نقطة مئوية، مما يدل على فعالية إدارة التكاليف؛ وتحسن هامش الربح من أعمال العقارات الجديدة والعقارات القائمة بشكل مستمر، مع تحسين جودة الربحية بشكل مستدام.

قال المدير التنفيذي، والمدير المالي، شيو تاو، إن الشركة تتبع سلسلة من الإجراءات لتحسين الكفاءة، وتعزيز المرونة التشغيلية، مع التزامها بالحفاظ على انضباط مالي حذر، وتحسين تخصيص رأس المال، ورفع مستوى الحوكمة، لدعم النمو المستدام للأعمال. تضمن الحالة المالية الصحية، ومستوى التكاليف القابل للسيطرة، وتحسين نماذج الربحية المستمر، قدرة 贝壳 على مواجهة عدم اليقين السوقي، وزيادة الاستثمار في التكنولوجيا والأعمال.

من ناحية الاستراتيجية، تواصل 贝壳 ترقية ثلاثة مجالات رئيسية: أولاً، ترقية منطق الخدمة، من خدمات المعاملات إلى خدمات اتخاذ القرارات الشاملة، لرفع مستوى الاحترافية واليقين؛ ثانيًا، ترقية القدرات التقنية، باستخدام الذكاء الاصطناعي لإعادة تشكيل عمليات العمل، وتحسين تخصيص الموارد، وتضخيم قيمة خبراء الخدمة؛ ثالثًا، ترقية القدرات البيئية، من خلال بناء نظام خدمات شامل حول دورة حياة السكن، لتحقيق تكامل عميق بين معاملات العقارات، والتجديد المنزلي، والتأجير، وإدارة الأصول.

في فترة التحول الحاسمة للصناعة، ترسل نتائج تقرير 2025 رسالة واضحة: القدرة على عبور الدورة تأتي من الاستمرار في خلق قيمة حقيقية للمستهلكين. لقد أصبح النمو القائم على التوسع في الحجم غير مستدام، وأصبح التركيز على الكفاءة والجودة والقيمة هو الخيار المشترك للصناعة والشركات.

نظرة قصيرة المدى، لا تزال سوق العقارات في مرحلة تعديل، مع عدم اليقين في وتيرة الانتعاش، ولا تزال بعض أعمال 贝壳 تواجه ضغوطًا مرحلية. لكن على المدى المتوسط والطويل، تواصل سياسات الجمع بين الإيجار والشراء، وارتفاع الطلب على خدمات السكن، وانتشار التكنولوجيا الرقمية والذكاء الاصطناعي، فتح آفاق واسعة للشركة الرائدة. بفضل شبكة خدماتها الوطنية، ونظام الخدمة المعياري، وهيكل الأعمال المتنوع، وتقنيات متقدمة، أنشأت 贝壳 حواجز تنافسية يصعب تكرارها.

من ارتفاع حجم معاملات البيع الثانية إلى تجاوز نسبة الأعمال غير العقارية 40%، ومن النمو المستقر للتجديد المنزلي إلى تحقيق الربحية السنوية من التأجير، ومن الارتفاع الكبير في كفاءة الذكاء الاصطناعي إلى تحسين الهيكل المالي، أثبتت 贝壳 من خلال تقرير مالي مرن وقوي صحة استراتيجيتها وابتكار نموذج عملها. في رحلة التطوير عالية الجودة للصناعة، تعتمد 贝壳 على الاستقرار كقاعدة، والكفاءة كجناح، والقيمة كروح، وتواصل دفع ترقية صناعة خدمات السكن، وتخلق قيمة طويلة الأمد للمستهلكين، والخدمات، والمساهمين، والمجتمع. إن قدرتها على عبور الدورة والنمو المستدام تستحق أن يراهن السوق بثقة عليها.