استقرار العرض وتثبيت التوقعات رسم صورة جديدة لتطور العقارات

في الاجتماعات الوطنية السنوية، يُعتبر سوق العقارات دائمًا محور الاهتمام. إن عبارة تقرير عمل الحكومة لعام 2026 “التركيز على استقرار سوق العقارات” مقارنة بهدف عام 2025 “العمل المستمر على دفع سوق العقارات للوقف والاستقرار”، تظهر مزيدًا من الثبات والثقة.

في خطة عمل الحكومة وتخطيطها لقطاع العقارات، “الاستقرار” هو الخط الرئيسي، و"السياسات الموجهة حسب المدينة" هي الوسيلة. على المدى القصير، يُعتبر “مخاطر الوقاية” هو الأساس، باستخدام أدوات مالية “لتحقيق استقرار السوق العقارية”، لتلبية الاحتياجات السكنية المتنوعة؛ وعلى المدى الطويل، يتم تحسين العرض وبناء “منازل جيدة”، لبناء نموذج تنموي جديد، وتوجيه القطاع نحو مسار التنمية المستدامة.

تطوير نموذج جديد لقطاع العقارات يركز على إنشاء آلية تفاعل بين “الإنسان، المنزل، الأرض، والمال”، وفقًا لتدفقات السكان ودورات التخلص من المخزون، لضبط عرض الأراضي وحجم المشاريع الجديدة، وتحقيق “انتقال الأرض مع حركة الناس، وبناء المنازل حسب الحاجة”.

لتحقيق “تحسين العرض”، يجب أن يبدأ تحسين العرض من “الأرض” و"المنازل"، وهو الأساس لبناء نظام أساسي وسياسات داعمة لتعزيز تطوير قطاع العقارات.

وفي تقرير عمل الحكومة لهذا العام، تم التأكيد على “السياسات الموجهة حسب المدينة” للسيطرة على الزيادة، وتقليل المخزون، وتحسين العرض، واستكشاف طرق متعددة لتنشيط العقارات المخزنة، وتشجيع شراء العقارات المخزنة لاستخدامها بشكل رئيسي في الإسكان المضمون، و"تعزيز تحديث المدن عالي الجودة، وتنفيذ ترميم المناطق القديمة والأحياء داخل المدينة بشكل تدريجي، وتنشيط الأراضي غير المستغلة والمباني المهجورة". كما يتم العمل على بناء “منازل جيدة” آمنة ومريحة وذكية، من خلال تنفيذ مشاريع تحسين جودة المنازل وخدمات إدارة الممتلكات.

لتحقيق هدف “تحسين العرض”، هناك عدة إجراءات. أولاً، تنشيط العقارات المخزنة، ومن المتوقع أن يكون شراء العقارات المخزنة في المستقبل أكثر من قبل الحكومات المحلية، بالإضافة إلى شراء العقارات المستعملة كوسيلة مهمة لتقليل المخزون وتنشيط العقارات. في أوائل فبراير، بدأت شنغهاي في تجربة شراء مساكن مستعملة لتوفير سكن إيجاري ميسر، مما أثر إيجابيًا على توقعات السوق، ومن المتوقع أن تتبع مدن أخرى هذا النهج. ثانيًا، بناء “منازل جيدة”، والتي أصبحت مفتاحًا لرفع جودة العقارات وكسب السوق. بحلول عام 2025، ستتميز مشاريع المناطق المركزية في العديد من المدن بنسبة عالية من الوحدات المباعة، مع خصائص أساسية تشمل الأمان، الراحة، البيئة الخضراء، والذكاء، مع إدخال خدمات الطرف الثالث مثل الرعاية، التربية، والخدمات المنزلية، لتشكيل نمط سكني مركب يجمع بين “الأجهزة والخدمات”، وهو ركيزة مهمة لتطبيق النموذج الجديد. ثالثًا، تعزيز تحديث المدن عالي الجودة، حيث تتجه جهود التحديث من مرحلة التجربة إلى مرحلة نظامية، مع تسريع وتيرة التحديث في مختلف المناطق، وتوسيع نطاق إصدار أدوات التمويل العقاري (REITs) ليشمل مرافق التحديث الحضري. هذا يعني أن المناطق الحضرية القديمة، والأحياء القديمة، والعقارات المخزنة، والأراضي غير المستغلة، والعقارات التجارية ذات الكفاءة المنخفضة يمكن أن تعاد تخصيصها من خلال آليات التحديث، لتحقيق إعادة توزيع الوظائف والمساحات والقيمة الاقتصادية.

من خلال تحفيز الطلب، يتم تعزيز الحيوية. حاليًا، تعمل الحكومات على “السياسات الموجهة حسب المدينة” لخفض عتبة شراء المنازل، وتقليل التكاليف، وزيادة الرغبة والقدرة على الشراء، وقد حققت نتائج ملموسة. بناءً على ذلك، لأول مرة، يقترح تقرير عمل الحكومة هذا العام تعزيز حماية سكن الأسر التي تتزوج لأول مرة وتلد لأول مرة، ودعم احتياجات الإسكان للأسر متعددة الأطفال. كما أشار التقرير إلى تعميق إصلاح نظام صندوق الادخار العقاري، مما يدل على أن تشجيع إطلاق الطلب على السكن أصبح أكثر دقة، ويهدف إلى دمج سياسات العقارات مع السياسات السكانية بشكل عميق، لربط “الرفاهية الاجتماعية” بـ"استقرار السوق".

من المتوقع أن تطلق المزيد من السياسات التفصيلية في مجالات الدعم المالي، والإعانات على شراء المنازل، وصندوق الادخار العقاري، وغيرها. بالإضافة إلى ذلك، كانت السياسات السكنية السابقة تميل بشكل واضح نحو الأسر متعددة الأطفال، ومن المتوقع أن يتم تلبية احتياجات الأسر المتزوجة لأول مرة من خلال قروض الإسكان، والدعم المالي المباشر، وتنشيط العقارات المخزنة بطرق متعددة.

استمرارًا في دفع “ضمان تسليم المنازل” لتخفيف المخاطر، بعد العمل المستمر على “ضمان تسليم المنازل” وتقليل مخاطر ديون الشركات العقارية، تم تخفيف مخاطر القطاع العقاري، لكن لا ينبغي التهاون في وعي الوقاية من المخاطر.

وقد اقترح تقرير عمل الحكومة هذا العام تعزيز دور نظام “القائمة البيضاء” في ضمان تسليم المنازل، للوقاية من مخاطر التخلف عن السداد. هذا يدل على أن نظام “القائمة البيضاء” حقق نتائج ملحوظة في الممارسة، وساهم بشكل كبير في تسريع عملية تصفية مخاطر القطاع. من المتوقع أن يستمر نظام “القائمة البيضاء” كأداة رئيسية في تقديم الدعم الموجه، لتمويل المشاريع المؤهلة، وضمان تسليم المشاريع، والحفاظ على الحد الأدنى من معيشة السكان، وتحويل الشركات العقارية إلى التمويل القانوني والإدارة الدقيقة.

إن بناء نموذج تنموي جديد لقطاع العقارات هو مشروع نظامي، ولا يمكن تحقيقه بين عشية وضحاها، بل يتطلب تعاون جميع الأطراف، وتخصيص عناصر “الإنسان، المنزل، الأرض، والمال”، وتقديم نظام أساسي منظم. تشير السوق الحالية إلى أن السوق الإقليمي قد استقر، حيث شهدت أسعار العقارات في مدن من المستوى الأول والثاني والثالث انخفاضًا بشكل عام في يناير، مع ظهور تغييرات إيجابية. ومع تدرج القطاع العقاري للخروج من فترة التعديل، من المتوقع أن يتشكل نمط تنموي جديد يركز على الجودة، ويعمل بشكل أكثر استقرارًا.