سعر الوحدة انخفض 7000 يوان/متر مربع في السنة: جينمو وشيانغيو يحصلان على قطعة أرض في جيادينج بشنغهاي

الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين تانغ شاوكوي

في 13 مارس، انتهت بنجاح أول مزاد للأراضي بعد عيد الربيع في شنغهاي لعام 2026، حيث تم طرح 3 قطع أراضٍ سكنية فقط، تقع في تشانغتشياو في حي Xuhui، ومدينة جياودين الجديدة، ومنطقة تشينغبوه في حي Xihongqiao، بمساحة إجمالية قدرها 151 موًا، ومساحة بناء إجمالية قدرها 198 ألف متر مربع، بسعر بداية قدره 6.644 مليار يوان. بدأت المزادات لقطع أراضي تشانغتشياو في Xuhui ومدينة جياودين الجديدة، حيث تم البيع بسعر الأساس، وفاز بها كل من مجموعة Shangshi Chengkai وكيانماو وتحالف شيانغيو؛ أما قطعة أراضي تشينغبو في Xujing، فقد فاز بها مجموعة غولتشينغ الصينية بسعر أقل من السعر المقدم، مع هامش ربح منخفض. وفي النهاية، تم إتمام جميع الصفقات الثلاث بنجاح، وبلغ إجمالي قيمة المبيعات 6.8 مليار يوان.

وكانت قطعة أراضي جياودين الجديدة JDC1-1703 الوحدة B06-01، التي كانت محط أنظار الكثيرين، قد فاز بها تحالف كيانماو وشيانغيو بسعر أساس قدره 1.45918 مليار يوان، مع سعر بناء حوالي 24,500 يوان للمتر المربع.

وتظهر المعلومات العامة أن قطعة الأراضي التي تم طرحها في جياودين الجديدة مخصصة للسكن فقط، بمساحة إجمالية قدرها 35 ألف متر مربع، مع معدل استغلال 1.7، وارتفاع محدود بـ40 مترًا، وتخطيط لبناء مساحة حوالي 59.6 ألف متر مربع. وأشار خبراء إلى أن ميزة انخفاض معدل استغلال الأراضي ستجعل المشروع على الأرجح يركز على تطوير منتجات سكنية منخفضة الكثافة مثل “الفلل المعلقة” و"البيوت المجمعة"، مما يملأ فجوة العرض من المساكن ذات الجودة العالية والمنخفضة الكثافة في المنطقة.

ومن الجدير بالذكر أن سعر المتر المربع الذي دفعه تحالف كيانماو وشيانغيو لشراء الأرض أقل بشكل واضح مقارنة مع الأراضي المماثلة في جياودين الجديدة في نفس الفترة من العام الماضي. ففي مارس 2025، بعد 49 جولة من المنافسة الشرسة، فازت شركة招商 سهاكو بمساحة سكنية في منطقة أنشطة مركزية في جياودين الجديدة مقابل 2.66 مليار يوان، بسعر بناء بلغ 31,900 يوان للمتر المربع، مع هامش ربح يقارب 30%.

وهذا يعني أن تكلفة شراء الأراضي من قبل تحالف كيانماو وشيانغيو انخفضت بحوالي 7000 يوان للمتر المربع، أي بنسبة تقارب 22%. وتظهر المعلومات أن الأراضي التي اشترتها شركة招商 سهاكو قد تم تطويرها الآن على شكل بحيرة لينيو، ويبلغ سعر البيع المتوسط بين 51 ألف و59 ألف يوان للمتر المربع.

ويعكس ذلك أن سوق الأراضي في شنغهاي يتجه بشكل عام نحو المزيد من العقلانية، وأن شركات التطوير العقاري أصبحت أكثر حذرًا عند شراء الأراضي. وأشار خبراء إلى أن انخفاض سعر الأراضي إلى حوالي 24,500 يوان للمتر المربع سيترك هامش ربح كافياً للشركات، ومع أسعار المشاريع الحالية في المنطقة، فإن البيوت المجمعة في منطقة招商 لينيو على بعد حوالي 1.4 كيلومتر من الجنوب الغربي، والتي تُباع بسعر حوالي 67 ألف يوان للمتر المربع، من المتوقع أن تكون لديها قدرة تنافسية قوية في السوق عند طرح منتجات منخفضة الكثافة.

وبالنظر إلى الوضع العام للمزاد، فإن قطعتين من الأراضي تم بيعهما بسعر الأساس، وقطعة واحدة تم بيعها مع هامش ربح منخفض بنسبة 6.57%. وأشار محللون إلى أن هذا يعكس بداية سوق الأراضي في شنغهاي لعام 2026 بـ"هامش ربح منخفض، واستقرار في المبيعات". حيث فاز مجموعة Shangshi Chengkai بقطعة أرض في منطقة تشانغتشياو في Xuhui مقابل 2.675 مليار يوان، بسعر بناء قدره 48,511 يوان للمتر المربع؛ وفاز مجموعة غولتشينغ في شنغهاي، التابعة لمجموعة Shanghai Zhiyou Real Estate، بقطعة أرض في منطقة Xihongqiao مقابل نفس المبلغ، مع هامش ربح 6.57% وسعر بناء حوالي 32,000 يوان للمتر المربع. وأوضح لو وونشي، محلل سوق العقارات في شركة Zhongyuan Properties في شنغهاي، أن غولتشينغ تواصل شراء الأراضي بنشاط كبير، خاصة بعد أن حققت عدة “مبيعات قياسية”، مما يعزز من مكانتها في سوق شنغهاي ويزيد من إيراداتها.

وأشار خبراء إلى أن انخفاض سعر الأراضي في المزادات، مرتبط بشكل وثيق بسياسات سوق الأراضي في شنغهاي. منذ بداية العام، تتبع شنغهاي استراتيجية “عرض محدود ولكن عالي الجودة”، حيث تركز على طرح أراضٍ ذات موقع مميز، ومرافق متكاملة، وقيود أقل، مع تحديد أسعار بداية مناسبة لتقليل تكاليف شراء الأراضي وتحفيز السوق على المشاركة.

ويرى لو وونشي أن سوق العقارات بدأ منذ مارس في الانتعاش بشكل خفيف، لكن نتائج المزادات الأخيرة تظهر أن شركات التطوير العقاري أصبحت أكثر حذرًا.

وقالت يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو، إن الاتجاه الواضح في نتائج المزادات يعكس توجه السوق الحالي نحو “تقليل الحجم مع تحسين الجودة”، حيث تركز الجهات المختصة على توفير أراضٍ عالية الجودة لتحقيق استقرار في توقعات السوق.