مزاد الممتلكات التجارية في Fuchun Mountain Residence ؛ مشاكل Agile إضافية في القصة A+

مع طرح أصول الطابق السفلي، هذا المشروع النموذجي الذي كان يُطلق عليه سابقًا لقب أرقى منازل يوانجلو A+، لم يتمكن في النهاية من الحفاظ على تكامل الأصول الأساسية.

مؤخرًا، تم طرح العديد من المحلات التجارية في الطابق السفلي في يوانجلو فو تشون شانجو للمزاد القضائي، مع سعر بدء تقريبي يبلغ مليار يوان.

ومن بين الأصول ذات القيمة الأعلى، العقار رقم 101 في شارع يوانرون، منطقة تطوير قوانغتشو، بسعر بدء 41.7341 مليون يوان، بمساحة بناء حوالي 3372 متر مربع، وهو الآن محجوز ومرهون، مع تبقي 23 سنة على فترة استخدام الملكية.

تحول الأصول الفاخرة إلى هدف للمزاد القضائي يعكس ليس فقط تغيرات في أصول المشروع، بل هو أيضًا مرآة حقيقية لضيق سلسلة تمويل شركات العقارات، وضغوط خط الإنتاج العالي.

تاريخ يوانجلو فو تشون شانجو

“طيور سابقة كانت تقف أمام قصر وانج شيي، الآن تطير إلى بيوت الناس العاديين.” لا تزال حالة البيع المسبق الناجحة لمشروع فو تشون شانجو حاضرة في الأذهان، لكن الآن تواجه المحلات التجارية في الطابق السفلي المزاد القضائي، مما يثير الحزن عند المقارنة بين الماضي والحاضر.

في نظام منتجات يوانجلو، يُقسم المشروع إلى أربع فئات: A+، A، B، C، حيث تمثل A+ أعلى مستوى، تليها الفخمة، ثم التحسين، وأخيرًا الحاجة الأساسية. فقط منتجات فو تشون شانجو تُمنح تصنيف A+، وهي مشروع يضم 9 مشاريع على مستوى البلاد، وهو علامة فارقة في الذكرى العشرين للمجموعة، ويقوده شخصيًا رئيس المجموعة تشن تشولين.

على عكس المساكن العادية، تركز سلسلة A+ على أصحاب الثروات العالية، وتختار مواقع غالبًا في قلب المدينة أو في مناطق ذات مناظر طبيعية نادرة، مع استثمار أعلى في تكاليف البناء والمرافق، وتحديد أسعار أعلى بكثير من متوسط المنطقة، بهدف بناء قيمة علامة تجارية وزيادة الأرباح.

عند استعراض تاريخ دخول المشروع للسوق، في ديسمبر 2012، شهدت فو تشون شانجو افتتاحها الأول، رغم أن سياسة تقييد شراء العقارات لم تكن قد تم تخفيفها بعد، إلا أن المشروع حقق نجاحًا غير متوقع، حيث جمعت 920 مليون يوان خلال يومين من البيع، مع بيع حوالي 183 وحدة من أصل 260 وحدة، بمعدل استهلاك يزيد عن 70%، وجذب العديد من رجال الأعمال والمديرين التنفيذيين من مناطق تيانها، ويشو، ولوغانغ وغيرهم من العملاء الأثرياء.

كانت أسعار مشروع فو تشون شانجو أعلى بكثير من المنافسين في نفس الفترة، حيث بلغ متوسط سعر الافتتاح حوالي 27,000 يوان للمتر المربع، مع ديكور فاخر بقيمة 4500 يوان للمتر المربع، وتراوح السعر بين 23,000 و28,000 يوان للمتر المربع، وبلغ سعر الوحدة الرائدة أحيانًا ما يقرب من 30,000 يوان للمتر المربع، بينما كانت أسعار المشاريع الراقية في نفس المنطقة مثل يوه لو مين دي حوالي 20,000 يوان للمتر المربع.

تكلفة شراء الأرض من قبل يوانجلو لم تكن منخفضة أيضًا، ففي أكتوبر 2009، اشترت قطعة الأرض مقابل 4.341 مليار يوان، بسعر بناء حوالي 7074 يوان للمتر المربع، وكانت من أعلى أسعار الأراضي في مدينة هوانغبو للعلوم والتكنولوجيا آنذاك.

من ناحية منطق الأصول، استنادًا إلى جمهور العملاء الرفيع المستوى، فإن العقارات الفاخرة في الطابق السفلي بلا شك تعتبر أصولًا عالية الجودة، تتميز بثبات الإيجار وإمكانية زيادة القيمة، ويمكن أن تتضمن إنشاء مراكز تسوق فاخرة، ونوادي، ومؤسسات عائلية، ومتاجر فاخرة تتناسب مع أصحاب الثروات العالية.

ومع ذلك، فإن وضع الطابق السفلي في فو تشون شانجو الآن يكسر الصورة النمطية للسلسلة الفاخرة.

لكن بعض خبراء السوق يرون أن، على الرغم من أن المشروع يُصنف على أنه “راقي جدًا”، وأن الاستثمار في الحدائق وغيرها كان كبيرًا في البداية، إلا أن الموقع لا يرقى إلى مستوى المناطق التقليدية للفخامة مثل مركز تشوجيانه، وأن المرافق المحيطة لم تتطور بعد، لذلك لا يمكن اعتباره حقًا من العقارات الفاخرة.

الأهم من ذلك هو اتجاه أسعار العقارات. وفقًا للمعلومات، في 11 مارس 2026، تم بيع وحدة مكونة من 4 غرف و2 حمام بمساحة 178.88 متر مربع في فو تشون شانجو، بسعر إجمالي حوالي 5 ملايين يوان، ومتوسط سعر حوالي 28,000 يوان للمتر المربع، وهو تقريبًا نفس مستوى الأسعار عند افتتاح المشروع قبل أربعة عشر عامًا.

وفي الوقت نفسه، هناك رأي آخر يتداول في السوق، مفاده أن تصرفات يوانجلو الحالية في الأصول لا تؤدي فقط إلى خسارة العوائد طويلة الأمد، بل أيضًا تستهلك سمعة سلسلة منتجات A+، مما يترك أصحاب الثروات والمستثمرين الذين كانوا يطاردون فو تشون شانجو في السابق محبطين.

وردًا على ذلك، قال بعض المعلقين إن يوانجلو الآن تمر في مرحلة تراجع السوق، وإذا لم تستطع الحفاظ على الأصول، فكيف يمكنها أن تنهض من جديد؟

الديون تفرض حصارًا

عام 2026 هو العام الحاسم لبقاء يوانجلو.

في أوائل مارس، أصدرت يوانجلو إعلانًا يفيد بأن طلب التصفية قد تم تأجيل جلسة الاستماع إليه حتى 29 يونيو 2026، بسبب مبلغ غير مدفوع قدره 18.5871 مليون دولار أمريكي و2.2343 مليون دولار هونج كونج، والدائنون هم شركة سينشو الدولية للتطوير، التابعة لشركة سينشو.

هذه هي المرة الثانية التي يتم فيها تأجيل جلسة الاستماع، وإذا استمرت الحالة دون التوصل إلى تسوية مع الدائنين أو إتمام إعادة هيكلة الديون، أو عدم تقديم خطة سداد كافية، فمن المحتمل أن تخرج شركة العقارات التي تجاوزت الثلاثين عامًا من التاريخ من السوق.

وراء طلب التصفية هذا، تكمن الضغوط المالية التي تواجهها يوانجلو.

حتى الآن، تمتلك مجموعة يوانجلو القابضة 9 سندات خارجية صينية نشطة، منها 5 تخلفت عن السداد. وبحلول منتصف 2025، بلغ إجمالي ديون يوانجلو 149.5 مليار يوان، مع رصيد نقدي وودائع بنكية فقط بقيمة 5.5 مليار يوان.

لذلك، فإن عمليات تصفية الأصول التي تقوم بها يوانجلو مؤخرًا أصبحت أكثر كثافة، وقبل طرح محلات الطابق السفلي للمزاد القضائي، أكملت مؤخرًا عملية تصفية أصول مهمة.

في 11 مارس، وفقًا لمعلومات سجل الأراضي في هونغ كونغ، اشترت شركة كاري للتطوير أو أشخاص مرتبطون بها قطعة أرض في لونغبو، كولون، مقابل حوالي 430 مليون دولار هونج كونج من قبل الوصي.

وتُظهر البيانات أن مساحة الأرض حوالي 21,600 قدم مربع، وأن المبنى القديم يضم 44 وحدة، وأن يوانجلو بدأت شرائها منذ عام 2017، ونجحت في شراء أكثر من 80% من حقوق الملكية، وفي عام 2023، تم توحيد حقوق الملكية عبر مزاد إجباري، وبلغ سعر البيع في المزاد حوالي 966 مليون دولار هونج كونج.

لكن لم يتوقع أحد أن تنخفض قيمة الأرض بأكثر من 500 مليون دولار هونج كونج خلال أقل من عامين، مما أدى إلى خسارة تقارب النصف.

بالإضافة إلى الأراضي في هونغ كونغ، تشمل الأصول التي تم تصفيتها مؤخرًا شركة يولينغ للبيئة، وقطعة أرض في يانشو في مشروع يوانجلو، والتي تم خفض سعر مزادها مرتين، سواء كانت أراضي سكنية، أو مرافق فاخرة، أو أنشطة غير عقارية، طالما كانت ذات قيمة قابلة للتحويل، فهي أدوات لتسوية ديون يوانجلو.

حتى بداية 2026، بدأ أفراد عائلة تشن يتراجعون تدريجيًا عن إدارة الشركة، مع احتفاظ المؤسس تشن تشولين بمقعد في مجلس الإدارة، مع نقل كامل لصلاحيات اتخاذ القرار إلى المديرين المهنيين.