خسائر مضاعفة وتوزيعات متقلصة! تمويل REIT Yuexiu بتكاليف منخفضة لدعم التدفق النقدي

أول صندوق استثمار عقاري مدرج في هونغ كونغ يستثمر في العقارات في البر الرئيسي للصين — صندوق ييوشو للعقارات (00405.HK، ويشار إليه فيما بعد بـ “ييوشو ريت”) — أعلن عن نتائجه لعام 2025 في 11 مارس.

بالنسبة للبيانات السنوية، شهد صندوق ييوشو ريت تراجعًا في الإيرادات، وتوسيعًا في الخسائر، وانخفاضًا في توزيعات الأرباح مقارنة بالعام السابق، مما يعكس ضغطًا واضحًا على التشغيل. ومع ذلك، قام الصندوق أيضًا بتحسين الهيكل المالي وتشكيلة الأصول لتعزيز الأساس التشغيلي على المدى الطويل، مع بقاء الوضع العام مستقرًا.

الخسائر تتضاعف، وتباين أداء مكاتب العمل واضح

وفقًا للمعلومات العامة، تم إدراج ييوشو ريت في بورصة هونغ كونغ في عام 2005، وتوزع ممتلكاته في المناطق الرئيسية في قوانغتشو، شنغهاي، ووهان، هانغتشو وهونغ كونغ، وتشمل أنشطة متنوعة مثل مكاتب العمل، مراكز التسوق، الأسواق المتخصصة، الفنادق والشقق الفندقية.

في عام 2025، واجه أداء ييوشو ريت ضغطًا واضحًا، مع تضاعف الخسائر. حقق الصندوق إجمالي إيرادات قدرها 1.856 مليار يوان، بانخفاض قدره 8.6% على أساس سنوي؛ وصافي إيرادات الممتلكات 1.284 مليار يوان، بانخفاض 11.2%؛ وبلغت الخسائر بعد الضرائب 694 مليون يوان، بزيادة قدرها 106.3% مقارنة بالعام السابق.

انخفضت الإيرادات والأرباح بشكل رئيسي بسبب ضغط التشغيل على الأنشطة الأساسية. من حيث هيكل الأعمال، تعتبر مكاتب العمل أكبر مصدر للدخل، حيث تساهم بأكثر من نصف الإيرادات الإجمالية، ويحدد أداؤها مباشرة اتجاه الأداء العام.

تأثرت عمليات مكاتب العمل في عام 2025 بزيادة العرض السوقي وضعف الطلب، مما زاد من ضغط التشغيل.

خلال الفترة، بلغ معدل الإشغال الإجمالي لمكاتب العمل 78.1%، بانخفاض قدره 3.6% على أساس سنوي؛ ومتوسط الإيجار الشهري للمتر المربع 164.8 يوان، بانخفاض 7.5%. كما تراجعت الإيرادات الإجمالية، حيث حقق التشغيل السنوي 986 مليون يوان، بانخفاض قدره 14.26%.

أداء المشاريع في المناطق المختلفة تباين بشكل ملحوظ. حققت مبنى ييوشو في هونغ كونغ إشغالًا بنسبة 100%، بينما حافظت المشاريع ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية مثل قوانغتشو، شنغهاي، وهانغتشو على معدلات إشغال تزيد عن 80%.

وفي المقابل، كانت نسبة إشغال مكاتب الدرجة الأولى في ووهان 62.1% فقط، مع إيجار شهري قدره 72.1 يوان للمتر المربع، وهو أدنى بشكل واضح من المعدلات الإجمالية للشركة ومستويات المدن الرئيسية الأخرى، مما شكل عائقًا رئيسيًا أمام أداء قطاع مكاتب العمل بشكل عام.

من ناحية تقييم الأصول، حافظت مجموعة ممتلكات الشركة على استقرارها بشكل عام. حتى نهاية عام 2025، كانت ييوشو ريت تمتلك 9 ممتلكات رئيسية مثل مبنى بايما، ساحة الثروة، وغيرها، بقيمة إعادة تقييم للأصول تقدر بحوالي 33.645 مليار يوان، مع بقاء قيمة الأصول الأساسية ثابتة.

تراجع التوزيعات، وانخفاض تكاليف التمويل يدعم التدفقات النقدية

على الرغم من الضغوط التشغيلية، استمر ييوشو ريت في تحسين تكاليف التمويل للحفاظ على استقرار توزيعات الأرباح للمستثمرين، مع مواصلة تحسين الوضع المالي.

فيما يخص التوزيعات، بلغت إجمالي التوزيعات لعام 2025 حوالي 271 مليون يوان، بانخفاض قدره 14% مقارنة بالعام السابق. على الرغم من تقلص حجم التوزيعات، إلا أنها لا تزال تمثل نسبة توزيع عالية تصل إلى 96%، مما يوفر عائدًا مستقرًا للمستثمرين.

ذكر ييوشو ريت أن تحقيق مستوى توزيع مرتفع يعود إلى استمرار انخفاض تكاليف التمويل، مما يقلل من الأعباء المالية ويحرر تدفقات نقدية قابلة للتوزيع.

وأظهرت البيانات المالية أن متوسط معدل الفائدة على التمويل انخفض إلى 3.77% في 2025، بانخفاض 76 نقطة أساس عن العام السابق؛ وانخفض معدل تكلفة التمويل في نهاية الفترة إلى 3.61%، وهو أدنى مستوى خلال الثلاث سنوات الماضية، مما وفر حوالي 150 مليون يوان سنويًا من تكاليف التمويل، مما يتيح موارد كافية لصيانة الأصول، وتحسين التشغيل، وتوزيعات الأرباح للمستثمرين.

بالإضافة إلى خفض تكاليف التمويل، قام ييوشو ريت أيضًا بتحصيل السيولة من خلال تصفية الأصول، وتحسين هيكل الأصول. في الربع الرابع من 2025، باع 50% من حقوقه في مبنى ييوشو المالي، مما أدى إلى تقليل نسبة مكاتب العمل في محفظة الأصول، وجمع حوالي 5.3 مليار يوان نقدًا.

بشكل عام، لا تزال ييوشو ريت في دورة تعديل صناعي وضغط تشغيلي في عام 2025، مع تراجع الإيرادات والأرباح وحجم التوزيعات بشكل متزامن، وظهور تباين واضح بين المناطق. تعتمد الشركة على انخفاض تكاليف التمويل وبيع الأصول لتحسين وضعها المالي، مع دعم السيولة والقدرة على التوزيع على المدى القصير، إلا أن استعادة أداء وتأجير العقارات التجارية لا تزال تواجه عدم يقين.