صدور أول استفسارات مراجعة لصناديق الاستثمار العقارية التجارية (REITs) الأولى، والجهات التنظيمية تراقب "بصرامة ولكن بشكل مناسب" لضمان جودة المشاريع

المؤلف: هه شين يي

قبل عيد الربيع لعام 2026، قدمت أول مشاريع صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs) طلبات الاعتماد وتمت الموافقة عليها من قبل لجنة تنظيم الأوراق المالية والبورصات والبورصات، مما يدل على أن سوق REITs في بلادنا قد توسع رسميًا ليشمل العقارات التجارية. في الأسبوع الأول بعد العطلة، تم نشر ملاحظات ردود الفعل على ثلاثة مشاريع، بما في ذلك عقارات شنغهاي، وجينجيان، ويبينغهوي.

من خلال المشاريع الأولى، تبين أن الأصول الأساسية ذات جودة عالية وتمثل بشكل جيد. تتطلب عمليات التدقيق والاستفسارات مزيدًا من التحقق من جودة الأصول، والامتثال، واستقرار العائد، وآليات الحوكمة، لضمان تنفيذ المشاريع بسلاسة.

قال خبراء دراسات سوق REITs إن ردود الفعل الأولى تعكس حرصًا على جودة المشاريع، وتبرز أيضًا مفهوم “الصرامة مع الحكمة، والصرامة مع الأسلوب، والصرامة مع الفعالية”، مما يعكس استكشاف الجهات التنظيمية بشكل إيجابي لتعزيز مرونة النظام وتكيفه، ويضخ طاقة مستدامة في سوق REITs العقارية التجارية، ويساعد على تنمية الاقتصاد الحقيقي بجودة عالية.

الاستفسارات تركز على الالتزام بالحدود

في ردود الفعل الأولى، ركزت الجهات التنظيمية بشكل خاص على قضايا الامتثال المهمة التي تؤثر على استمرارية وشرعية عمليات الأصول، مثل نقل الأصول بشكل قانوني وفعال.

وأوضحت الملاحظات أن الإجراءات القانونية الأساسية لا يمكن أن تكون مفقودة. في مشروع واحد، كانت هناك حالات لم يتم فيها الحصول على شهادات فحص الحماية من الحرائق، مما يثير قضايا تتعلق باستمرارية الأصول وشرعيتها وفعاليتها في النقل. طلبت الجهات التنظيمية من خلال ردودها استكمال الإجراءات أو الحصول على رأي من الجهات المختصة بشأن الامتثال.

كما يجب رفع القيود على النقل. لاحظ مراسل سوق الأوراق المالية في شنغهاي أن بعض العقارات في المشاريع الأولى تتضمن عقود بيع الأراضي التي تتطلب إبلاغ البائع عن نقل الأسهم، وأن شهادات الملكية تتضمن ملاحظات حول استخدام المشروع للتأجير.

ردًا على ذلك، استفسرت الجهات التنظيمية عما إذا كانت هذه الأمور قد أُبلغت كتابيًا، وهل لدى البائعين اعتراضات، وهل تعبر عبارات الشهادات عن قيود على النقل. وأكدت الملاحظات أن جوهر REITs هو إدراج الأصول في السوق، وهو ليس مجرد نقل الأسهم، بل هو مسار لتوريق الأصول. وأي قيود غير مرفوعة قد تؤثر على شرعية وفعالية النقل، ويجب أن تتضمن وثائق الإفصاح تفاصيل عن ترتيبات رفع القيود للمستثمرين.

وفي الوقت نفسه، من خلال ملاحظات المشاريع الأولى، يتضح أن متطلبات الامتثال لـ REITs العقارية التجارية لا تقتصر على إجراءات الأصول الأساسية فحسب، بل تشمل جميع الجوانب التي تؤثر على تشغيل المنتج. كما استفسرت الجهات التنظيمية عن مدى توافق الأطراف المشاركة، وإصدار وتداول المنتجات، واستخدام وتوزيع الأموال، لضمان حقوق المستثمرين بشكل فعال.

الصرامة في تقييم جودة الأصول

اكتشف مراسلنا أن الجهات التنظيمية تركز على جودة وقيمة الأصول في كل مرحلة، من نطاق الأصول إلى القدرة التشغيلية وآليات الحوكمة.

يؤثر وضوح حدود الأصول بشكل مباشر على جودتها. في مشروع واحد، كانت النقطة الرئيسية هي مواقع الأنشطة الخارجية: من يملكها؟ هل دخلها يُدرج ضمن شركة المشروع؟ قال خبراء إن الاستفسارات ليست صغيرة، فبالرغم من أن إيرادات الأنشطة الخارجية ليست عالية، إلا أن غموض الملكية يخلق عدم يقين حول تدفق النقد المرتبط بالأصول. إذا كانت حدود الأصول غير كاملة، فإن التدفق النقدي سيفقد أساسه، مما يؤثر على جودة الأصول.

البيانات التشغيلية تمثل مباشرة جودة الأصول، والعقود والمستأجرون هم مصدر القيمة. تم سؤال مشروع واحد عن مدى استدامة شروط الحد الأدنى لدخل الشركاء، ومعدل تجديد المستأجرين، وتأثير دخول منافسين جدد على تدفق العملاء. تهدف هذه الاستفسارات إلى فحص استقرار إيرادات الإيجار، والتأكد من أن نسبة التوزيع تعتمد على تدفقات نقدية حقيقية.

كما يتم التركيز على قدرات وآليات إدارة التشغيل. على سبيل المثال، كانت نسبة رسوم الإدارة الأساسية أقل من نسبة تكاليف اليد العاملة التاريخية، وطلبت الجهات التنظيمية تقييم مدى معقولية هذه النسبة، وما إذا كانت الحوافز فعالة، وهل هناك توازن في المكافآت والعقوبات. آليات الحوافز والإدارة الجيدة تضمن ارتباط مصالح فريق التشغيل بالمستثمرين، وتعمل على زيادة القيمة معًا.

قال أحد الخبراء: “REITs هو إدراج الأصول في السوق، وجودة الأصول تحدد جودة المنتج.” إن تطوير سوق REITs عالي الجودة يتطلب ليس فقط التركيز على وظيفة التمويل، بل أيضًا على القيمة الاستثمارية، واستغلال التآزر بين الأصول ورأس المال، وتحقيق تنسيق بين الاستثمار والتمويل، وهو أساس التنمية المستدامة والصحية.

التمسك بالمقياس “الصرامة مع الحكمة”

الامتثال هو الحد الأدنى، والجودة هي الأساس. تنشيط الأصول الحالية، وتفعيل وظائف التمويل والاستثمار، وخدمة التنمية الاقتصادية والاجتماعية هي الأهداف الأساسية لسوق REITs.

كيف نضبط المقياس؟ قال خبراء إن ردود الفعل الأولى تظهر بوضوح أن الجهات التنظيمية تتبع نهجًا “معتدلًا” في مراجعة الامتثال، ويمكن تلخيصه بمبدأين: الأهمية والبناء.

الأهمية توجه “الاعتدال”. ركزت ردود الفعل على ما إذا كانت تؤثر على شرعية وفعالية النقل والتشغيل المستمر للأصول. على سبيل المثال، إذا كانت هناك إجراءات مفقودة مثل فحص الحماية من الحرائق، يجب استكمالها أو الحصول على توضيح من الجهات المختصة. أما بالنسبة للإجراءات غير الحرجة، فيمكن التعامل معها بشكل تمييزي بناءً على تقييم الأهمية، لتجنب “القطعة الواحدة” والحفاظ على كفاءة السوق وحيويته.

البناء يضمن “الاعتدال”. في حالة استيفاء المشروع لشروط الإصدار والإدراج، مع حماية حقوق المستثمرين بشكل فعال، تسمح الجهات التنظيمية باستخدام إجراءات مرنة مثل استكمال الإجراءات، أو إصدار توضيحات من الجهات المختصة، أو الكشف عن المخاطر، أو وضع تدابير تخفيف.

على سبيل المثال، في حالة وجود إجراءات مفقودة بسبب توسعة غير قانونية في مشروع معين، استخدمت الملاحظات معيارًا أكثر واقعية، حيث تم سؤال ما إذا كانت الأجزاء المضافة تولد تدفقات نقدية مستقلة، وما نسبة مساحتها. إذا كانت التوسعة لا تولد دخلًا مستقلًا، وكانت نسبة المساحة منخفضة جدًا، يمكن إدراجها ضمن تقييم الأهمية مع الكشف الكامل عن المخاطر، ووضع تدابير تخفيف. أما إذا كانت تشكل مساحة تشغيل رئيسية، فستحتاج إلى استكمال الإجراءات أو الحصول على توضيح من الجهات المختصة.

قال الخبراء إن بناء سوق رأس المال يتطلب توازنًا ديناميكيًا بين التنظيم وتطوير السوق. كيف نلتزم بقواعد السوق القائمة على القانون، مع تمكين السوق من لعب دور حاسم في تخصيص الموارد، وتحفيز الابتكار لدى الكيانات التشغيلية، هو التحدي الرئيسي الآن.

وأضافوا: “يجب دائمًا أن نتمسك بالامتثال كأساس، والجودة كجوهر، والكفاءة كهدف. على أساس الصرامة في تحديد الدخول، نعمل على تحسين الأنظمة، وتوضيح التوقعات، وبناء بيئة مناسبة، وتجنب ‘القطعة الواحدة’، وعدم السعي وراء ‘عيوب صفرية’ شكليًا، وتحفيز الحافز الداخلي للمشاركين من خلال آليات السوق.”