لقد بدأ المستثمرون الكبار في الفرار من سوق الإسكان المعروض للبيع، حتى قبل أن يأمر ترامب بحظر ذلك

في منظر جوي، تصطف منازل عائلية من طابقين على الشوارع في 14 يناير 2026 في ثاوزاند أوكس، كاليفورنيا.

كيفن كارتر | جيتي إيمجز

تشريع لمنع المستثمرين المؤسساتيين من شراء المنازل العائلية المفروشة للإيجار يمر عبر الكونغرس، لكن العديد منهم يبيعون بالفعل آلاف المنازل — وكانوا يفعلون ذلك منذ عامين.

تظهر أبحاث شركة البيانات والتحليلات العقارية باركل لابز أن أكبر المستثمرين أصبحوا الآن بائعين صافين للمنازل.

في كل سوق سكني رئيسي، يشكل المستثمرون حصة أكبر من قوائم المنازل المعروضة للبيع مقارنة بنسبة مساهمتهم في إجمالي المخزون السكني. وفي بعض المدن، مثل دالاس وفيلادلفيا وهيوستن، يبيعون بشكل أكثر حدة. يمتلك المستثمرون في دالاس 9.2% من المخزون السكني، لكنهم يمثلون 22.8% من قوائم المنازل الجديدة المعروضة للبيع.

تبدو شركة فيرست كي هومز الأكثر حافزًا، حيث لديها أكثر من ضعف قوائم العقارات مقارنة بنظرائها، وفقًا لباركل. كما تقدم تخفيضات سعرية أعمق بكثير، بمتوسط 10% من الأسعار الأصلية، وتقوم بتخفيض الأسعار حوالي كل 20 يومًا.

قال جيسون لويريس، الشريك المؤسس لباركل لابز: “السوق العقارية متقلبة، والناس يحاولون تقليل المخاطر”. وأشار إلى أن الإيجارات لا تحافظ على قيمتها مقارنة بما يمكن للمستثمرين الحصول عليه إذا باعوا.

وأضاف: “لذا، من الأفضل الحصول على عوائد محسوبة على المخاطر فقط، وأخذ تلك السيولة ورؤية كيف تتطور الأمور”.

في أحدث تقرير أرباح ربع سنوي للربع الرابع من عام 2025، أعلنت شركة إنفيتاشن هومز، واحدة من أكبر شركات التأجير العامة، أن جميع عمليات الاستحواذ المملوكة لها بالكامل وعددها 368 كانت من منازل جديدة تم شراؤها من مطوري المنازل المختلفين. وأفادت بأنها باعت 315 منزلًا قائمًا.

بالنسبة لعام 2025 كاملًا، ذكرت إنفيتاشن أن “تقريبًا جميع” عمليات استحواذها المملوكة بالكامل وعددها 2410 كانت من خلال علاقات مع مطوري المنازل، في حين باعت 1356 منزلًا مملوكًا بالكامل، “غالبًا لعائلات تشتري لاستخدامها الخاص”.

في محاولة لجعل السكن ميسورًا، وقع الرئيس دونالد ترامب في أواخر يناير أمرًا تنفيذيًا يهدف إلى تقييد شراء المستثمرين المؤسساتيين الكبيرين للمنازل العائلية لاستخدامها كإيجارات. وضع استثناء لشراء المباني الجديدة التي بُنيت خصيصًا للإيجار.

أرسلت البيت الأبيض لاحقًا مشروع قانون إلى الكونغرس، يقول إن المستثمرين الذين يمتلكون أكثر من 100 منزل عائلي سيتم حظر شرائهم لأي منازل إضافية، لكنهم لن يُطلب منهم بيع ما لديهم. هناك اختلافات في حجم الحصص بين مشاريع قوانين مجلس الشيوخ والنواب، لكنها ليست بعيدة جدًا.

لإعطاء تصور، تشكل المنازل العائلية المؤجرة حوالي 10% من مخزون الإسكان في الولايات المتحدة، ومعظمها، بنسبة 80%، مملوكة من قبل ما يُعرف بالمشغلين الصغار، الذين يمتلك كل منهم أقل من 10 منازل، وفقًا لتحليل بنك أوف أمريكا. المستثمرون الأصغر، الذين يمتلكون بين 10 و1000 منزل، يشكلون 17% من الملاك. أما المستثمرون المؤسساتيون الكبار الذين يمتلكون أكثر من 1000 منزل، فيمثلون فقط 3% من سوق الإيجارات العائلية.

لكن الأرقام تتراجع.

بدأ المستثمرون في التدفق إلى السوق بعد انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر الذي أدى إلى الركود العظيم. انخفضت أسعار المنازل في بعض الأسواق بنسبة النصف، وارتفعت حالات الحجز على المنازل. اشترى المستثمرون المنازل بأسعار منخفضة وحولها إلى إيجارات مربحة.

مع تعافي الأسواق، قل عدد المنازل المخصصة للمشترين من أصحاب المنازل، لأن المستثمرين ركزوا على هذا القطاع. في بعض المدن، مثل أتلانتا، لم يكن المشتريون العاديون قادرين على المنافسة مع المستثمرين، الذين غالبًا ما كانوا يأتون نقدًا. بعض الأحياء أصبحت مملوكة تقريبًا للمستثمرين فقط.

لكن بحلول عام 2022، وقبل أن يتولى ترامب منصبه للمرة الثانية، كان المستثمرون يتراجعون بالفعل، ويشترون منازل أقل، وفقًا لباركل. تزايد البيع في أواخر 2024، حيث يبيع المستثمرون في أتلانتا الآن تقريبًا منزلين مقابل كل منزل يشترونه.

احصل على Property Play مباشرة إلى بريدك الإلكتروني

يغطي برنامج CNBC Property Play مع ديانا أوليك فرصًا جديدة ومتطورة للمستثمرين العقاريين، يُرسل أسبوعيًا إلى بريدك الإلكتروني.

اشترك هنا للوصول اليوم.

المستقبل القادم

يحول المستثمرون الآن تركيزهم إلى بناء منازل للإيجار.

كان التحول في صافي البيع خلال السنوات القليلة الماضية عملية طبيعية لإعادة تدوير رأس المال، وفقًا لريك بالاشيوس، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات.

قال بالاشيوس: “ارتفعت أسعار المنازل بعد 2020، وبيع العديد من المستثمرين في قطاع الإيجارات العائلية أصولهم في ظل ارتفاع أسعار المنازل، ثم أعادوا استثمار رأس المال في بناء للإيجار بعائد أعلى بدلاً من الشراء على إعادة البيع عند تلك الأسعار المرتفعة وتكاليف الاقتراض المرتفعة أيضًا”.

وأشار إلى أن المطورين يضبطون أسعارهم في الوقت الحقيقي، بينما لا يفعل البائعون في السوق الثانوية ذلك.

وأضاف: “هذا أتاح فرصًا للمستثمرين للشراء بخصومات من المطورين”.

كانت شركة إنفيتاشن هومز تشتري منازل من مطورين مثل لينار، لكنها أعلنت في يناير عن استحواذها على شركة ResiBuilt Homes، المطور في سوقات النمو السريع عبر الجنوب الشرقي، والتي تتخصص في بناء منازل للإيجار. كانت ResiBuilt تنتج حوالي 1000 منزل سنويًا، لكن إنفيتاشن تتوقع توسيع ذلك.

قال دالاس تانر، الرئيس التنفيذي لشركة إنفيتاشن هومز، في مكالمة أرباح الشهر الماضي مع المحللين: “واحدة من أكثر الطرق البناءة لمساعدتنا هي إضافة المزيد من المنازل إلى الأسواق التي نخدمها”. وأضاف: “على مدى سنوات، دعمت شراكاتنا مع مطوري المنازل هذا الجهد، واستحواذنا على ResiBuilt يوسع ذلك ويعزز سيطرتنا على التكاليف وجودة المنتج وسرعة التسليم”.

أما شركة AMH، المعروفة سابقًا باسم American Homes 4 Rent، فقد كانت تبني مجتمعات سكنية كاملة للإيجار لعدة سنوات. وفي أحدث تقرير أرباح للربع الرابع، قال الرئيس التنفيذي بريان سميث: “منذ بداية برنامج التطوير من الأساس، أضفنا أكثر من 14,000 منزل جديد إلى مخزون الإسكان الوطني. نتائجنا في 2025 وتوقعاتنا لعام 2026 تعكس استمرار التركيز على توسيع عرض الإسكان، وتحسين تجربة المقيم، وخلق قيمة لجميع أصحاب المصلحة لدينا”.

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على جوجل ولا تفوت أي لحظة من أكثر الأسماء موثوقية في أخبار الأعمال.