معدل التحصيل المتوسط 71%، وتراجع لمدة أربع سنوات متتالية، وأصبحت تحصيل رسوم العقارات أكثر صعوبة. المختصون: القطاع يدخل المرحلة الثانية بشكل كامل

كانت إدارة الممتلكات، التي كانت تُعتبر “بقرة نقدية” لصناعة العقارات، تواجه الآن صعوبات في التمويل.

تشير بيانات مركز أبحاث إدارة الممتلكات في كيروي إلى أن معدل التحصيل المتوسط لشركات خدمات الممتلكات الوطنية (أفضل 500 شركة) انخفض إلى 71% في عام 2025، مسجلاً تراجعًا مستمرًا على مدى أربع سنوات. وكانت نسبة التحصيل للشركات المدرجة 78%، بينما كانت الشركات الصغيرة والمتوسطة بشكل عام أقل من 65%، وبعضها انخفض حتى دون 50%.

كما تظهر بيانات مركز أبحاث الذكاء الصناعي أن معدل تحصيل رسوم الممتلكات السكنية لأكبر 100 شركة في عام 2025 انخفض إلى 82.3%، ورضا العملاء عن خدمات الممتلكات السكنية في القطاع بلغ فقط 73.2 نقطة، وهو أدنى مستوى في السنوات الأخيرة.

وذكر مركز أبحاث الذكاء الصناعي في تقريره: “هذه ليست مجرد تقلبات دورية بسيطة، بل إعلان عن نهاية عصر النمو غير المنضبط المعتمد على العقارات، ودخول صناعة إدارة الممتلكات في معركة حاسمة تتعلق بالبقاء وإعادة بناء القيمة.”

صعوبة جمع رسوم الممتلكات بشكل متزايد

في 24 فبراير، أرسلت شركة تابعة لشركة First Pacific Rongke Property Management (بكين) المحدودة، فرعها في هيفي، خطاب اتصال خارجي إلى مجتمع هيفي بي تشن تياندو، موضحة أن “معدل تحصيل رسوم الممتلكات من قبل الملاك لا يزال منخفضًا، وهناك حالات ديون ملحوظة من السكان المقيمين”، وأن “العمل التجاري للمشروع يعاني من خسائر طويلة الأمد، مما يجعله غير قادر على الاستمرار في تقديم خدمات الممتلكات، وهو قرار تجاري وعملي”. وأعلنت الشركة أنها ستبدأ في سحب خدمات الممتلكات من المجتمع اعتبارًا من 24 مايو 2026.

وفي بداية هذا العام، قدمت شركة Rongchuang Service Taiyuan طلبًا رسميًا لانسحابها من إدارة الممتلكات في المنطقة المحلية، وتخطط للخروج من خدمة الممتلكات لمشروع Tongjian Rongchuang في مدينة Jinzhong قبل 30 أبريل 2026، بسبب “الخسائر المستمرة للمشروع، والتي تجاوزت قدرة الشركة على الاستمرار”.

وفقًا لمراقبة كيروي لإدارة الممتلكات، هناك 173 مشروعًا تم سحب خدماتها في عام 2025، منها 64.7% كانت حالات “انسحاب طوعي” أو “عدم التجديد عند انتهاء العقد”. والسبب الرئيسي وراء “الانسحاب الطوعي” هو انخفاض معدل تحصيل رسوم الممتلكات، مما يضغط على التدفق النقدي.

قال مسؤول كبير في شركة إدارة ممتلكات رفيعة المستوى لصحيفة “الاقتصادية اليومية”: “نواجه حاليًا صعوبة كبيرة في تحصيل رسوم الممتلكات، حيث تتحدد الحالة حسب نوع المشروع.” وأوضح أن المشاريع القديمة، أو مساكن إعادة التوطين، أو بعض المجتمعات ذات الطابع الاستثماري القوي، تكون معدلات التحصيل فيها منخفضة جدًا، بينما تكون المعدلات أعلى في العقارات التجارية، خاصة تلك التي تم تسليمها في سنة الافتتاح وذات نسبة إشغال عالية.

وأفاد أن الشركة تفرض معايير إلزامية لمعدلات التحصيل لكل منطقة، ولكن “بعض المشاريع التي يصعب تحقيقها قد يتم التعامل معها بشكل جماعي، من خلال متوسط المنطقة لتحقيق المعايير”. وأكد أن الشركة تستخدم أنشطة المجتمع، وفعاليات السكان، لزيادة الرضا وتحفيز رغبة الملاك في الدفع؛ بالإضافة إلى تطوير خدمات ذات قيمة مضافة مثل الخدمات المنزلية، والتجديد، وفحوصات المنازل، وخدمات المرافقة الطبية، والاقتصاد الفردي، لدعم إيرادات المشاريع.

تشير بيانات كيروي إلى أن معدل تحصيل رسوم الممتلكات الوطني انخفض إلى 71% في عام 2025، وهو تراجع مستمر على مدى أربع سنوات؛ وكانت نسبة التحصيل للشركات المدرجة 78%، بينما كانت الشركات الصغيرة والمتوسطة أقل من 65%، وبعضها انخفض حتى دون 50%.

وأظهرت دراسة مركز أبحاث الذكاء الصناعي أن معدل تحصيل رسوم الممتلكات السكنية لأكبر 100 شركة في عام 2025 بلغ 82.3%، بانخفاض قدره 2.4 نقطة مئوية عن العام السابق. وإذا نظرنا إلى التاريخ، فإن هذا الرقم أقل بكثير من الذروة التي كانت حوالي 93% في عام 2020، بانخفاض حوالي 10 نقاط مئوية. وهذا يعني أنه حتى الشركات الرائدة في القطاع لم تكن بمنأى عن ضغط التدفق النقدي الناتج عن تراجع رغبة الملاك في الدفع.

وذكر مركز أبحاث الذكاء الصناعي أن “صعوبة التحصيل ناتجة عن تداخل ثلاثة عوامل: السياسات، السوق، وسلوك الملاك.” وأشار إلى أن العديد من المناطق أصدرت سياسات لتحديد أسعار رسوم الممتلكات الحكومية، وتفرض قيودًا صارمة على رسوم الممتلكات الأولية للمساكن العادية، وأن بعض الملاك يتبنون موقف “عدم الدفع أو عدم التخفيض” أو “عدم الدفع قبل تحسين الخدمة بشكل واضح”، مما يقلل من رغبتهم في الدفع؛ كما أن خصومات رسوم الممتلكات للمنازل غير المشغولة تزيد من ضغط التحصيل.

وفي الوقت نفسه، فإن توقعات دخل السكان غير مستقرة، ويزيد حساسية الملاك تجاه النفقات الثابتة مثل رسوم الممتلكات، مما يؤدي إلى تأخير أو رفض الدفع. وقالت التقارير إن “اتجاه انخفاض معدلات التحصيل في القطاع سيستمر، وسيظل التدفق النقدي واستقرار العمليات تحت ضغط.”

دخول النصف الثاني من المشهد

ليس فقط معدل التحصيل هو الذي يتراجع، بل أيضًا رضا الملاك.

تشير بيانات مركز أبحاث الذكاء الصناعي إلى أن رضا خدمات الممتلكات السكنية في عام 2025 بلغ 73.2 نقطة، بانخفاض قدره 1.4 نقطة عن العام السابق. وارتفعت بشكل ملحوظ شكاوى الخدمات الأساسية مثل الأمن، والتنظيف، والتشجير، والصيانة، حيث أصبحت “الاستجابة غير الفورية، وعدم التوحيد في المعايير، وعدم الحل الشامل” من أبرز الشكاوى.

وذكر المركز أن “جودة الخدمة هي الركيزة الأساسية لمعدلات التحصيل، وأن الرضا هو التعبير المباشر عن جودة الخدمة.” وأوضح أن كل عملية تسرب للمياه، وكل توجيه لوقوف السيارات، وكل خدمة تنظيف، تساهم في تراكم أو استهلاك رضا الملاك، مما يؤثر على رغبتهم في الدفع. ولرفع معدلات التحصيل، لا يكفي الاعتماد على التحصيل فقط، بل يجب حل المشكلات التاريخية، وتحسين جودة الخدمة، وزيادة الشفافية في المعلومات.

على سبيل المثال، في منطقة هوي في هانغتشو، حققت شركة “东方御府” معدل تحصيل 100% لمدة أربع سنوات متتالية، ويرجع ذلك إلى جهود فريق الإدارة في تحسين جودة الخدمة، من خلال تحسين نظافة البيئة، وصيانة المرافق، مما أكسبها اعتراف الملاك تدريجيًا.

كما نجحت شركة “بي جي غايوان” في دمج الموارد المحيطة بمجمع “Yangqu” في منطقة جينان في شنغهاي، وتطوير خدمات ذات قيمة مضافة، وبناء نموذج إدارة مشتركة، مما ساعد هذا المجمع القديم الذي يزيد عمره عن 40 عامًا ويكاد لا يتجاوز رسومه 1 يوان، على تحقيق استدامة تشغيلية “ربحية صغيرة مستدامة”.

أما شركة “وانفك” فطبقت نموذج التسعير المرن في عدة مشاريع، منها مجمع “وانفك جينيو شيفو هانلين” في تشونغتشينغ.

ملاحظة: في نهاية عام 2024، اقترحت شركة “وانفك” نظام التسعير المرن، حيث حددت 158 خدمة أساسية من خلال 95 مساحة خدمة و1530 عنصر عمل، لضمان التشغيل الآمن والنظامي للمجتمع؛ بالإضافة إلى 350 خدمة اختيارية يختارها الملاك حسب الحاجة وتكرار الخدمة.

وذكر مركز أبحاث الذكاء الصناعي أن “صناعة إدارة الممتلكات قد تجاوزت مرحلة الاعتماد على العقارات والنمو غير المنظم، ودخلت بشكل كامل مرحلة التشغيل المستقل والعمل الدقيق.” وأشار إلى أن تراجع الرضا ومعدلات التحصيل هو انفجار متراكم للمشاكل القديمة، وهو انعكاس حتمي لآلام التحول، وفرصة مهمة للتحول نحو التنمية عالية الجودة. وقال: “الفائزون في هذا الميدان الجديد لن يكونوا بالضرورة أكبر الشركات من حيث الحجم، بل تلك التي تتقن معالجة المشكلات القديمة، وتجرؤ على تبني الشفافية في الخدمات، وتستطيع حل التناقضات الكلية على المستوى الدقيق.”