لقد بدأ المستثمرون الكبار في الفرار من سوق الإسكان المعروض للبيع، حتى قبل أن يأمر ترامب بحظر ذلك

في منظر جوي، تصطف منازل عائلية من طابقين على الشوارع في 14 يناير 2026 في ثاوزاند أوكس، كاليفورنيا.

كيفن كارتر | صور جيتي

تشريعات لمنع المستثمرين المؤسساتيين من شراء المنازل العائلية للتأجير تتقدم في الكونغرس، لكن العديد منهم يبيعون بالفعل آلاف المنازل — وذلك منذ عامين.

تظهر أبحاث شركة البيانات والتحليلات السكنية باركل لابز أن أكبر المستثمرين أصبحوا الآن بائعين صافين للمنازل.

في كل سوق سكني رئيسي، يشكل المستثمرون حصة أكبر من قوائم المنازل المعروضة للبيع مقارنة بنسبة مساهمتهم في إجمالي المخزون السكني. وفي بعض المدن، مثل دالاس وفيلادلفيا وهيوستن، يبيعون بشكل أكثر حدة. يمتلك المستثمرون في دالاس 9.2% من المخزون السكني، لكنهم يمثلون 22.8% من قوائم المنازل الجديدة المعروضة للبيع.

تبدو شركة فيرست كي هومز الأكثر حافزًا، حيث لديها أكثر من ضعف قوائمها مقارنة بنظرائها، وفقًا لباركل. كما تقدم تخفيضات سعرية أعمق بكثير، بمتوسط 10% من الأسعار الأصلية، وتقوم بتخفيض الأسعار حوالي كل 20 يومًا.

قال جيسون لويريس، الشريك المؤسس لباركل لابز: “السوق العقارية متقلبة، والناس يحاولون تقليل المخاطر”. وأشار إلى أن الإيجارات لا تحافظ على قيمتها مقارنة بما يمكن للمستثمرين الحصول عليه إذا باعوا.

وأضاف: “لذا، من الأفضل الحصول على عوائد محسوبة على المخاطر من خلال استلام تلك السيولة ورؤية كيف تتطور الأمور”.

في أحدث تقرير أرباح ربع سنوي للربع الرابع من عام 2025، أعلنت شركة إنفيتاشن هومز، واحدة من أكبر الملاك العقاريين المتداولين علنًا، أن جميع عمليات استحواذها المملوكة بالكامل وعددها 368 كانت من منازل جديدة تم بناؤها من قبل مقاولين مختلفين. وأفادت بأنها باعت 315 منزلًا قائمًا.

بالنسبة لعام 2025 كاملًا، ذكرت إنفيتاشن أن “تقريبًا جميع” عمليات استحواذها المملوكة بالكامل البالغ عددها 2410 تم شراؤها من خلال علاقات مع مقاولين، في حين باعت 1356 منزلًا مملوكًا بالكامل، “غالبًا لعائلات تشتري لاستخدامها الخاص”.

في محاولة لجعل السكن ميسورًا، وقع الرئيس دونالد ترامب في أواخر يناير أمرًا تنفيذيًا يهدف إلى تقييد شراء المستثمرين المؤسساتيين الكبيرين للمنازل العائلية لاستخدامها كإيجارات. وضع استثناءً لشراء المباني الجديدة التي بُنيت خصيصًا للإيجار.

أرسلت البيت الأبيض لاحقًا مشروع تشريع إلى الكونغرس، يقول إن المستثمرين الذين يمتلكون أكثر من 100 منزل عائلي سيتم حظر شرائهم لأي منازل إضافية، لكنهم لن يُطلب منهم بيع ما لديهم. هناك اختلافات في حجم الحد الأدنى بين مشاريع قوانين مجلس الشيوخ والنواب، لكنها ليست بعيدة جدًا.

لإعطاء تصور، تشكل المنازل العائلية المؤجرة حوالي 10% من مخزون الإسكان في الولايات المتحدة، ومعظمها، بنسبة 80%، مملوكة من قبل ما يُعرف بالمشغلين الصغار، الذين يمتلك كل منهم أقل من 10 منازل، وفقًا لتحليل بنك أوف أمريكا. المستثمرون الأصغر، الذين يمتلكون بين 10 و1000 منزل، يشكلون 17% من الملاك. أما المستثمرون المؤسساتيون الكبار الذين يمتلكون أكثر من 1000 منزل، فيمثلون فقط 3% من سوق الإيجارات العائلية.

لكن الأرقام تتراجع.

دخل المستثمرون السوق في البداية بعد انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر الذي أدى إلى الركود العظيم. انخفضت أسعار المنازل في بعض الأسواق بنسبة النصف، وارتفعت حالات الحجز على المنازل. اشترى المستثمرون المنازل بأسعار منخفضة وحولها إلى إيجارات مربحة.

مع تعافي الأسواق، قل عدد المنازل المخصصة للمشترين من أصحاب المنازل، لأن المستثمرين ركزوا على هذا القطاع. في بعض المدن، مثل أتلانتا، لم يكن المشتريون العاديون قادرين على المنافسة مع المستثمرين، الذين غالبًا ما كانوا يأتون نقدًا. بعض الأحياء أصبحت مملوكة تقريبًا للمستثمرين فقط.

لكن بحلول عام 2022، قبل أن يتولى ترامب منصبه للمرة الثانية، كان المستثمرون يتراجعون بالفعل، ويشترون منازل أقل، وفقًا لباركل. تزايد البيع في أواخر 2024، حيث يبيع المستثمرون في أتلانتا الآن تقريبًا منزلين مقابل كل منزل يشترونه.

احصل على Property Play مباشرة إلى صندوق بريدك

يغطي برنامج CNBC Property Play مع ديانا أوليك فرصًا جديدة ومتطورة للمستثمرين العقاريين، يُرسل أسبوعيًا إلى صندوق بريدك.

اشترك هنا للوصول اليوم.

المستقبل القادم

يحول المستثمرون الآن تركيزهم إلى بناء منازل للتأجير.

كان التحول في البيع الصافي خلال السنوات القليلة الماضية عملية طبيعية لإعادة تدوير رأس المال، وفقًا لريك بالوشيس، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات.

قال بالوشيس: “ارتفعت أسعار المنازل بعد 2020، وبيع العديد من المستثمرين في قطاع الإيجارات العائلية أصولهم في ظل ارتفاع أسعار المنازل، ثم أعادوا استثمار رأس المال في بناء-to-rent ذات عائد أعلى مقارنة بالشراء على إعادة البيع عند تلك الأسعار المرتفعة وتكاليف الاقتراض المرتفعة أيضًا”.

وأشار إلى أن المقاولين يضبطون أسعارهم في الوقت الحقيقي، بينما لا يفعل البائعون في سوق إعادة البيع ذلك.

وأضاف: “هذا أتاح للمستثمرين فرص الشراء بخصومات من قبل المقاولين”.

كانت شركة إنفيتاشن هومز تشتري منازل من مقاولين مثل لينار، لكنها أعلنت في يناير عن استحواذها على شركة ResiBuilt Homes، المطورة لمشاريع بناء-to-rent في أسواق النمو السريع عبر الجنوب الشرقي. كانت ResiBuilt تسلم حوالي 1000 منزل سنويًا، لكن شركة إنفيتاشن تتوقع توسيع ذلك.

قال دايلس تانر، الرئيس التنفيذي لشركة إنفيتاشن هومز، في مكالمة أرباح الشهر الماضي مع المحللين: “واحدة من الطرق الأكثر فاعلية لمساعدتنا هي إضافة المزيد من المنازل إلى الأسواق التي نخدمها”. وأضاف: “على الرغم من أن شراكاتنا مع مقاولين البناء دعمت هذا الجهد لسنوات، فإن استحواذنا على ResiBuilt يوسع ذلك بشكل أكبر ويحسن من سيطرتنا على التكاليف وجودة المنتج وسرعة التسليم”.

أما شركة AMH، المعروفة سابقًا باسم American Homes 4 Rent، فقد كانت تبني مجتمعات تأجير كاملة بنفسها لعدة سنوات. وفي أحدث تقرير أرباح للربع الرابع، قال الرئيس التنفيذي بريان سميث: “منذ بداية برنامج التطوير من الأساس، ساهمنا بأكثر من 14,000 منزل جديد في مخزون الإسكان الوطني. نتائجنا في 2025 وتوقعاتنا لعام 2026 تعكس استمرار التركيز على توسيع عرض الإسكان في البلاد، وتحسين تجربة المقيمين، وخلق قيمة لجميع أصحاب المصلحة لدينا”.