"التحويل من تجاري إلى عام" يواجه عوائق واقعية، وتخفيض قيمة التقييم يتطلب من الطلبة دفع فرق سعر قدره 30万元

الصحفي لي كايشيوان من بكين

“تحويل التجاري إلى سكني” أصبح أداة فعالة لخفض تكاليف شراء المنزل. في العامين الماضيين، بدأت العديد من المدن في تنفيذ سياسة “التحويل التجاري إلى سكني”. ومع ذلك، فإن عملية “التحويل التجاري إلى سكني” ليست سهلة، فهي تتطلب شروطًا مسبقة متعددة، بالإضافة إلى تقييم السعر الحالي للعقار.

من الجدير بالذكر أنه في العامين الماضيين، ومع تعديل السوق، شهدت أسعار العقارات تقلبات كبيرة، مما أدى إلى ضرورة دفع فرق السعر من قبل العديد من المتقدمين عند إجراء عملية “التحويل التجاري إلى سكني”، حيث يحتاج بعض المتقدمين إلى دفع فرق بقيمة 30 ألف يوان، مما يزيد من صعوبة تنفيذ هذه العملية. وفقًا لمراسل صحيفة “هاشيا شو تاو”، فإن التقييم يعكس حذرية قروض صندوق الادخار السكني. ويعتقد الخبراء أنه يمكن معالجة الصعوبات في المستقبل من خلال استقرار السوق وابتكار أدوات组合 لفتح الطريق أمام عملية “التحويل التجاري إلى سكني”.

القلق من دفع مبالغ كبيرة إضافية لشراء المنزل

قالت السيدة تشن لين (اسم مستعار) لمراسل “هاشيا شو تاو” في 25 فبراير: “إذا أردت تحويل القرض إلى صندوق الادخار السكني، يجب أن أدفع 30 ألف يوان بنفسي.” وأوضحت: “أنا لا أفهم هذه الأمور، وعندما سمعت أنني يجب أن أدفع هذا المبلغ الكبير، شعرت بالحيرة.” فما هو “التحويل التجاري إلى سكني”؟ ببساطة، هو تحويل الرصيد غير المسدد من قرض السكن التجاري الشخصي، كليًا أو جزئيًا، إلى قرض صندوق الادخار السكني، بهدف تقليل فوائد القرض وتخفيف عبء السداد.

قالت تشن لين إن منزلها يقع في هويتشو، ولم يكن بالإمكان استخدام قرض صندوق الادخار في ذلك الوقت، وكان عليها الاعتماد على قرض تجاري، بمعدل فائدة حوالي 3.7%. وكان سعر المنزل الإجمالي 1.2 مليون يوان، والدفعة الأولى 300 ألف يوان، بينما بلغ إجمالي أصل القرض والفوائد 1.44 مليون يوان. حاليًا، معدل فائدة قرض صندوق الادخار في هويتشو للمرة الأولى الذي يتجاوز خمس سنوات هو 2.6%. وإذا تم تحويل الرصيد إلى قرض صندوق الادخار، فسيتم توفير مبلغ كبير من الفوائد.

قالت تشن لين: “بدون احتساب الفوائد، لا يزال لدي 80 ألف يوان من أصل القرض لم أدفعه بعد.” في مايو 2024، أصدرت هويتشو لوائح تفصيلية لعملية “التحويل التجاري إلى سكني”. فيما يخص مبلغ القرض، حددت هويتشو أن الحد الأقصى لقرض “التحويل التجاري إلى سكني” لا يتجاوز رصيد أصل القرض التجاري الأصلي. وإذا تم التحويل إلى قرض صندوق الادخار فقط، يكون الحد الأقصى هو “رصيد أصل القرض التجاري - مبلغ حسابات صندوق الادخار للزوجين”. وإذا تم التحويل إلى قرض مركب، يكون الحد الأقصى هو “رصيد أصل القرض التجاري - مبلغ القرض التجاري المتبقي”.

قالت تشن لين: “لقد رأيت أن المستندات المطلوبة من المتقدمين تشمل عقد الشراء وعقد الرهن، لذلك تواصلت مباشرة مع البنك المعين. وأخبروني أن بسبب انخفاض أسعار العقارات، فإن الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار الآن أقل من مبلغ القرض التجاري الذي لم أدفعه بعد، لذلك يتعين علي دفع 30 ألف يوان بنفسي.”

واعترفت تشن لين بأنه إذا كان عليها دفع هذا المبلغ الكبير، فربما لا يكون من المجدي تحويل القرض إلى صندوق الادخار.

كيف يتم تحديد قيمة التقييم؟

قالت تشن لين لمراسل “هاشيا شو تاو”: “قال البنك إن السبب هو أن تقلبات أسعار العقارات كبيرة، لذلك لا يمكن تقييم السعر بشكل مرتفع، ويجب أن أدفع الفرق.” ووفقًا لمعلومات من تطبيقات تداول العقارات، فإن سعر العقارات المماثلة لمنزل تشن لين في السوق الثانوية حوالي 80 ألف يوان.

لم تتوقف مشكلة “التحويل التجاري إلى سكني” عند تشن لين فقط. قال أحد المشترين: “أنا أريد إجراء عملية التحويل في عام 2025. سعر المنزل الأصلي كان 1.9 مليون يوان، والتقييم كان حوالي 1.4 مليون يوان. قال البنك إنه يجب أن يكون مبلغ القرض التجاري غير المسدد 80% من سعر المنزل الإجمالي ليتمكن من إتمام العملية، أي حوالي 1.1 مليون يوان. لكن في ذلك الوقت، لا يزال لدينا قرض تجاري بقيمة 1.5 مليون يوان لم ندفعه، لذلك لم نتمكن من إتمام العملية.” وذكر مشتر آخر لمراسل “هاشيا شو تاو” في 26 فبراير: “لم أقم بهذه العملية من قبل، ولا أعرف أن هناك تقييمًا، وعندما رأيت السعر التقييمي، لم أستطع تقبله.”

وأفاد ثلاثة مشترين، بمن فيهم تشن لين، أنهم يجرون تقييمات من جهات تقييم طرف ثالث لزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار. وقال أحد موظفي شركة تقييم في 26 فبراير: “عند تحويل القرض إلى صندوق الادخار، يكون الحد الأقصى عادة بين 70% و80% من قيمة التقييم. لقد أجرينا العديد من العمليات المشابهة.” وأضاف أن تقييم العقارات السكنية لا يتطلب زيارة ميدانية، بل يمكن للعملاء تقديم مستندات مثل شهادة الملكية عبر الإنترنت، ويصدر التقرير عادة خلال ثلاثة أيام عمل. وقال: “نحن نمتلك الاعتمادات، وتقاريرنا معتمدة من البنوك ومراكز إدارة صندوق الادخار. يتم حساب قيمة التقييم بناءً على أسعار البيع الأخيرة للعقارات في المنطقة خلال الثلاثة أشهر الماضية، ولدينا نظام يمكنه عرض البيانات.”

ومع ذلك، لا أحد يمكنه ضمان مدى ارتفاع قيمة التقييم. وقال أحد موظفي شركة التقييم: “قد تكون أعلى من سعر البنك، لكن بالتأكيد لن تكون أعلى بكثير، ويعتمد ذلك على السوق.”

سياسات جديدة لتعزيز صندوق الادخار في عدة مدن

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في ييوي في شنغهاي، لمراسل “هاشيا شو تاو” في 27 فبراير: “سياسة التحويل من تجاري إلى سكني” تعتبر مفيدة، لكنها تحولت في التطبيق العملي إلى عائق بسبب تغيرات الدورة السوقية، ويجب الانتباه لهذه المشكلة. تتبع قروض صندوق الادخار مبدأ “أقل سعر من الثلاثة”، حيث يتم الاعتماد على التقييم الحالي كمعيار للتمويل، مما يعكس حذرية إدارة المخاطر، لذلك من الطبيعي أن تكون القروض أكثر حذرًا.

قال يان: “سياسة التحويل من تجاري إلى سكني جيدة جدًا، لكن ظهرت مشكلة في تقليل الأعباء بسبب فرق السعر.” وأضاف: “يجب الاستمرار في إدارة توقعات أسعار العقارات، وعندما تستقر وتعود إلى الارتفاع، ستتقلص الفجوة بين التقييم وسعر الشراء، وسيقل الفارق المالي المطلوب.”

وأشار يان أيضًا إلى إمكانية ابتكار نماذج مركبة، مثل السماح بترك الجزء الذي يتجاوز الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار كقرض تجاري، أو تحويله إلى قروض منخفضة الفائدة أخرى، دون الحاجة إلى دفع الفرق دفعة واحدة. كما يمكن تحسين معايير قروض صندوق الادخار بشكل دينامي، مثل رفع الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقار إلى 85% خلال فترات التعديل السوقي، أو إدخال مؤسسات ضمان متخصصة لتقديم ضمانات مرحلية للفارق بين سعر التقييم وسعر الشراء، مما يقلل من مخاطر مركز إدارة صندوق الادخار.

لاحظ مراسل “هاشيا شو تاو” أن العديد من المدن زادت من جهودها في سياسة “التحويل من تجاري إلى سكني” مؤخرًا. في 24 فبراير، أصدرت إدارة صندوق الادخار السكني في قوانغتشو إعلانًا يفيد بأنه اعتبارًا من مارس من هذا العام، سيتم تنفيذ إجراءات استجابة لمخاطر السيولة من المستوى الثالث، مع التركيز على دعم الأسر التي لم تستخدم قرض صندوق الادخار من قبل، من خلال عملية “التحويل التجاري إلى سكني”، وحددت حجم الأعمال لهذا العام بمبلغ 5 مليارات يوان. وكان هذا النشاط قد توقف لفترة طويلة بسبب ضغوط السيولة.

وفي مثال على ذلك، فإن إعادة تفعيل عملية “التحويل التجاري إلى سكني” في قوانغتشو تعتمد على حجز المواعيد عبر الإنترنت ومعالجة الطلبات بشكل تدريجي. يجب أن يكون المتقدمون من أسر لم تستخدم صندوق الادخار من قبل، وأن يكون القرض التجاري السابق قرضًا تجاريًا خالصًا، وتم سداده بشكل طبيعي لمدة سنة على الأقل، وخلال 12 شهرًا قبل التقديم، لا توجد حالات تأخير، ويجب أن يكون العقار مرهونًا في قوانغتشو أو منطقة جيانغنان الجديدة، ويحصل على شهادة ملكية غير منقوصة. حاليًا، تدعم 14 بنكًا في قوانغتشو هذا النشاط.

وفي نفس اليوم، أصدرت إدارة صندوق الادخار السكني في تشنغتشو إعلانًا يفيد بأن بنك الصين للتجارة، فرع تشنغتشو، وقع اتفاقية تعاون مع إدارة صندوق الادخار السكني في تشنغتشو بشأن عمليات “التحويل من تجاري إلى سكني”. وكان هناك 63 بنكًا قد وقعوا اتفاقيات من قبل، ومع الإعلان الأخير، أصبح هناك 64 بنكًا يمكنه تقديم خدمات “التحويل من تجاري إلى سكني”، مما يوسع نطاق البنوك المشاركة.