القطاع الخاص يدخل أيضًا عصر 'التطوير بعد التشغيل'... الحكومة تطلق رسميًا مشروع الصناديق العقارية الأولى REITs

مع تيسير تنظيم صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، التي تمكنها من تجاوز الاستثمار العقاري البحت لتشمل مجالات التطوير والتشغيل، ظهرت أول حالة تطبيق لهذا التحول النظامي. تخطط الحكومة لإدخال نوع جديد يُسمى “مشاريع REITs” بهدف تغيير نمط تطوير العقارات.

مؤخرًا، وافقت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل على أول مشروعين من نوع REITs، وهما “REITs الرعاية الصحية في دونغتان” و"مشروع إعادة إحياء منطقة محطة تينان". سابقًا، كان تطوير العقارات يتم بشكل رئيسي من خلال كيانات ذات أغراض خاصة، وغالبًا ما يخرج المطورون من المشروع بعد تحقيق أرباح البيع. لذلك، تُنقل مسؤولية التشغيل بعد الانتهاء من التطوير إلى المشتريين، مما قد يؤدي إلى فائض في العرض أو مخاطر استثمارية بسبب هيكل الأرباح الذي يركز على البيع.

مشاريع REITs تشير إلى أن شركات إدارة الأصول والمستثمرين من القطاع الخاص يطورون مرافق سكنية ومستشفيات ومراكز صناعات معرفية، ثم يحتفظون بها ويشغلونها من خلال التأجير لتحقيق أرباح. خلال هذه العملية، من خلال تعديل “قانون تقييد الإعفاءات الضريبية”، حتى مع تقديم أصول مادية مثل الأراضي والمباني إلى REITs، يمكن تأجيل دفع ضريبة التحويل أو ضريبة الشركات، مما يعزز إمكانية استخدام الأراضي الأساسية التي تتأخر في التطوير بسبب عبء الضرائب.

مشروع REITs في أول الحالات، وهو REITs الرعاية الصحية في دونغتان، هو مشروع تطوير كبير بقيادة القطاع الخاص، يتضمن مباني سكنية وتجارية، مساكن لكبار السن، ومستشفى كوري جنوبي. تم شراء الأرض من شركة الأراضي والإسكان الكورية، وتبلغ مساحتها حوالي 188,000 متر مربع، وتكلفتها الإجمالية حوالي 2.2 تريليون وون كوري. من المخطط أن يبدأ البناء في سبتمبر 2025، ويُتوقع الانتهاء في 2030، بعد ذلك يُخطط لبيع بعض المرافق، بينما تُشغل البقية عبر REITs.

مشروع REITs لمنطقة محطة تينان هو نموذج تطوير مركب يدمج السكن والصناعة والبنية التحتية، ويشارك فيه جهات عامة مثل الحكومة المحلية، شركة السكك الحديدية الكورية، وصندوق المدن السكنية. بدأ العمل في المشروع، ومن المتوقع أن يكتمل في 2028. كما أن REITs ستتولى التشغيل مباشرة بهدف تحقيق دخل ثابت من الإيجارات.

تتطلع الحكومة إلى أن تكون مشاريع REITs نقطة انطلاق للتحول من الأعمال التي تركز على الأرباح قصيرة الأجل من خلال البيع، إلى نمط يعتمد على رأس مال ذاتي ويأخذ في الاعتبار التشغيل طويل الأمد. ترى وزارة الأراضي أن هذا النموذج يمكن أن يظل مستقرًا نسبيًا من حيث العائدات حتى في فترات تغير أسعار الفائدة أو الركود العقاري، وتعتقد أنه من خلال المدى المتوسط والطويل، يساهم في تنويع المخاطر الإجمالية للمشاريع التطويرية المحلية، وبناء سوق عقاري مستدام.

مع بدء تطبيق هذا النظام رسميًا، تزداد الحالات التي تنتقل من الأعمال التي تركز على كيانات ذات أغراض خاصة إلى مشاريع REITs، وكشفت وزارة الأراضي عن أنها تلقت أكثر من 10 طلبات إضافية لإنشاء مشاريع REITs. ويُعتقد أنه في المستقبل، إذا تم استكمال الشروط بشكل أكبر، فقد تتزايد بشكل كبير المشاريع المشتركة بين القطاعين العام والخاص التي تتم عبر REITs.