Інтерпретація нерухомості на треку RWA: чи може це змінити ринок традиційного лізингу?

Автор: Jeff@Foresight Ventures

Підсумуйте:

1. Нерухомість у ланцюжку може вдруге розділити структуру активів, а також права та інтереси нерухомості. На початковій основі права власності, права доходу та права користування можуть бути вилучені. Усі три можна торгувати окремо. Зокрема, у часовому масштабі нерухомість у мережі також можна розділити на кілька рівнів.
2. Як вирішити проблему фрагментації сцени в процесі ланцюжка є ядром розвитку проектів нерухомості в ланцюжку на цьому етапі. Platform Token, DID і платформи потокових платежів у мережі мають можливість стати інструментом для вирішення проблеми чорної скриньки.
3. Структура відповідності на цьому етапі має потенційні ризики, і існує відсутність надійних відносин між NFT у руках покупця та компанією SPV.
4. Рекомендується спробувати поєднати незвичайні класи активів, такі як надзвичайно дешеві непрацюючі активи та надзвичайно дорогі дефіцитні активи, і зв’язати власний капітал NFT, одночасно фрагментуючи права власності для вирішення реальних потреб транзакцій покупців і продавців.
5. Рекомендується спробувати розділити коло користувачів і уточнити сценарії використання, наприклад, щоб добре задовольнити потреби цифрових кочівників в оренді, а також використовувати рідні гени web3 цієї групи для створення невеликої та красивої бізнес-моделі.

В облозі траси RWA ядром інновацій є розкол і реорганізація структури активів. Загальна ємність ринку нерухомості досягне 11 трильйонів доларів США у 2022 році. Як подолати такий величезний ринок і сформувати нову ринкову екологію, заслуговує на увагу. У цій статті розглядаються проекти нерухомості в ланцюжку на ринку, висуваються загальні проблеми проектів нерухомості в ланцюжку та висуваються відповідні припущення.

1. Мережеві рішення повної проблеми оренди житла в Південній Кореї

Криза нерухомості, викликана повною системою оренди житла в Південній Кореї, повністю продемонструвала нам багато проблем у традиційному ланцюжку операцій з нерухомістю. Повна система оренди відноситься до системи, за якої орендар може користуватися будинком без орендної плати протягом фіксованого періоду часу (зазвичай 2 роки) після сплати власнику одноразової застави в розмірі 60-70% від загальної вартості будинку. Через відсутність прозорого механізму нагляду гарантійний депозит, який використовує орендар для покриття орендної плати, повністю інвестується орендодавцем у нове майно, а потім продовжує використовувати повну систему оренди для перерахування в готівковий спосіб. Ринок нерухомості є дуже крихким за високих показників левериджу. Як тільки виникнуть такі проблеми, як різке зниження цін на житло та збій у ланцюжку постачання кредитів, він стане нестабільним. У результаті велика кількість орендодавців вирішує тихо втекти, коли вони не можуть повернути заставу.Оскільки застава, сплачена орендарем, може являти собою лише особистий борг орендодавця, вони можуть отримати лише невелику суму компенсації від врегулювання боргу з нижчим пріоритетом після аукціону будинку.

Чи можна уникнути кризи нерухомості, викликаної повною орендою житла, через проекти нерухомості в мережі? Тут перераховані основні проблеми ринку та надано відповідні рішення в мережі.

• Гарантійний депозит (депозит) та інші проблеми з дефолтом.

Орендар сплачує заставу по ланцюжку, який може ефективно відстежувати рух капіталу орендодавця та ситуацію з боргами, а також вчасно попереджати про «неплатоспроможність», заставу або заставу можна автоматично повернути платнику, вказавши дату розблокування коштів через смарт-контракт.

• Орендодавцям і орендарям не вистачає спільної платформи, особливо для орендарів, які не можуть оцінити такі ризики, як іпотечний статус житла.

Якщо права власності на будинок об’єднані в ланцюжок і генеруються NFT, орендарі можуть чітко відстежувати іпотечний статус NFT прав власності, що може ефективно уникнути орендодавців із «великими боргами». Зменшіть непотрібні проблеми.

• Якщо орендодавець не виплачує борг, орендар може лише чекати компенсації з нижчим пріоритетом боргу, оскільки він не володіє правами власності на будинок.

Якщо право власності NFT продовжує розділятися на фрагментовані NFT у ланцюжку, тоді орендар може отримати відповідну частку права власності NFT під час сплати гарантійного депозиту та повернути відповідний NFT після отримання гарантійного депозиту; коли орендодавець порушує договір і потребує ліквідації, він також може покладатися на відповідне право власності NFT, щоб отримати відповідну частку компенсації.

• Ринок нерухомості має локальні обмеження.

У процесі ліквідаційного аукціону будинків, які перебувають у дефолті, географічні обмеження на операції з будинками можуть бути ефективно зменшені шляхом розміщення прав власності на ланцюжку та трансляції NFT, а коло користувачів, які беруть участь у транзакції, розширюється від локальних до всіх користувачів ланцюга.

*Обмеження транзакцій з нерухомим майном.

Більшість повністю орендованих будинків зосереджено в найкращих місцях Сеула, і їх високі ціни за одиницю відлякують звичайних інвесторів. Фрагментуючи право власності NFT, покупці можуть придбати лише частину фрагментованого права власності NFT, що значно зменшує ліміт суми інвестицій.

2. Цільові больові точки та основні ланки проектів нерухомості в ланцюжку

Посилаючись на наведені вище приклади, ми об’єднали ланцюжок нерухомості, щоб доповнити потенційні больові точки та проблеми на ринку, і класифікували його рішення в ланцюжку та існуючі проекти нерухомості в ланцюзі та узагальнили їх у наступні три основні посилання для обговорення: **Посилання на транзакцію, посилання на лізинг і посилання на іпотечну позику. **

Малюнок: Ринкові больові точки та On-Chain рішення

При операціях з нерухомістю потреби покупця часто віддається пріоритету. Існуючі онлайн-проекти нерухомості в основному розділяють права власності та права користування, рекомбінують зміст транзакцій у поєднанні з виміром часу та намагаються вирішити потенційні проблеми на ринку за допомогою таких рішень, як оплата в ланцюзі, ідентифікація в ланцюзі, NFT прав власності та їх фрагментація.

• Усуньте обмеження локальних транзакцій, а налаштування фону будинків у ланцюжку зробить інформацію про список більш автентичною та надійною.

Неважко зрозуміти, що онлайн-платформа дає глобальним інвесторам безкоштовне інвестиційне вікно. Такі платформи, як Tangible, упаковують право власності в SPV (Special Purpose Vehicle), де розташований будинок, і карбують усі сертифікати власності, інформацію про будинок та інший вміст у власність будинку NFT. Глобальні трейдери можуть безпосередньо купувати NFT будинку через його портал, що означає, що вони володіють правами власності на відповідний будинок. У цьому процесі платформа Tangible спочатку перераховує 10% продавцю як депозит, а потім відкриває підписку для покупців. Покупці вирішують, чи варто купувати, після ознайомлення з назвою власності та інформацією про неї.

• Щоб запобігти безповоротним депозитам та іншим активам через порушення контракту, а також платіж у мережі для забезпечення безпеки коштів.

Сплативши заставу за купівлю житла в ланцюжку, ви можете налаштувати смарт-контракт і встановити часовий ліміт, щоб сторона, яка не виконує зобов’язання, автоматично нести збитки. Платіж у мережі також може покращити фінансову прозорість і завчасно попереджати про ризики. У попередньому описі після того, як Tangible перерахує депозит продавцю, якщо підписка не буде завершена протягом узгодженого терміну, депозит буде автоматично повернено на платформу Tangible.

• Скасувати обмеження на суму угоди з житлом і знизити поріг покупки.

Користувачі можуть налаштувати суму інвестицій. Щоб знизити поріг входу для транскордонної покупки житла, такі платформи, як RealT, двічі поділяють права власності на житло. Деякі фрагментують права власності на нерухоме майно, і дрібні інвестори можуть добровільно підписатися на квоту; деякі поділяють права власності та дохід від оренди житла, і користувачі можуть купувати лише дохід від оренди за наступні N років. Крім того, CityDAO фрагментувала права власності на землю, зареєструвавши компанію DAO. Покупці володіють не лише правами власності, але й правами управління.

• Усуньте обмеження платіжних каналів.

Регуляторні проблеми, з якими стикаються транзакції у фіатній валюті, також турбують світових трейдерів, тому платформи Smart Reality і ManageGo спеціально відкрили платіжні канали віртуальної валюти, які можуть розміщувати кошти початкових платежів; за згодою як покупців, так і продавців вони можуть навіть здійснювати розрахунки безпосередньо у віртуальній валюті. Блокування закриття та інші торгові платформи виступають посередниками для контролю за безпекою коштів і отримання відповідних комісій.

Питання в сегменті лізингу зосереджені навколо стягнення орендної плати та безпеки житла. Наразі платформи оренди на ринку не повністю об’єднали діяльність з оренди, і без винятку три платформи Tangible, BinaryX і Reental прийняли форму об’єднання аутсорсингових компаній web2, щоб гарантувати, що орендарі сплачують орендну плату вчасно. Але оренда житла, керована мережею, має більше можливостей для вивчення.

• Двосторонній фон мережевого лізингу регулює здатність орендаря платити орендну плату та фон житла орендодавця.

Завдяки on-chain лізингу орендодавець може спостерігати за динамікою орендаря в ланцюжку, судити про рівень його активів і платоспроможність і запропонувати відповідний план депозитних платежів. Орендарі також можуть судити про надійність джерела будинку за допомогою інформації про право власності в ланцюжку будинків. Наразі StreetWire виконує низку функцій у цьому напрямку.

• Депозит сплачується в ланцюжку для забезпечення безпеки активів, а платформа потокових платежів робить оплату оренди обов’язковою.

Як згадувалося у випадку повної оренди житла в Південній Кореї, після сплати депозиту по ланцюжку інтереси орендарів можна захистити шляхом фрагментації прав власності. Для традиційної моделі місячної оренди платформу онлайн-платежів можна використовувати, щоб змусити орендаря вчасно сплачувати орендну плату за допомогою смарт-контрактів, а заставу можна повернути вчасно після закінчення терміну орендної плати. На платформі Sablier ми бачили успішні випадки регулярної оплати оренди в мережі.

• Фрагментовані права власності NFT дозволяють розподіляти та об’єднувати доходи від оренди будинків.

Фрагментовані права власності NFT може розподіляти зібрану орендну плату кожному орендодавцю відповідно до частки прав власності за допомогою смарт-контрактів. У той же час зовнішні коефіцієнти коригування також можуть бути введені для динамічного коригування умов оренди відповідно до ринкового попиту. Таким чином, права власності NFT можна буде компонувати, і користувачі зможуть вільно продавати «договір оренди» з обмеженням часу. Три згадані вище платформи оренди, такі як Tangible, розробили функцію розподілу доходу від оренди.На додаток до цієї моделі, такі платформи, як Vairt, також намагаються перемістити модель короткострокової оренди в мережу, щоб впоратися з періодом вакантності будинків.

Зв’язок іпотечного кредитування з нерухомістю все ще перебуває на порожній стадії ринку. Лише RealT і FIGURE намагаються надати функції іпотечного кредитування фрагментованим правам власності NFT. Однак через такі об’єктивні чинники, як незрілість ринкового ціноутворення та механізму ціноутворення, а також незбалансоване співвідношення пропозиції, це ще не було широко визнано ринком. Крім того, платформа кредитування, яка використовується для зниження капітальних витрат на купівлю будинку, також перебуває на порожній стадії на ринку, а функція BNPL тимчасово відсутня на ринку.

Малюнок: Демонтаж основних ланок проектів нерухомості в ланцюжку

3. Структура відповідності та безпека активів

Питання, як забезпечити дотримання прав власності на ланцюжку, найбільше хвилює дослідження автора. Наразі майже всі проекти з нерухомості в ланцюжку використовують метод утримання SPV офшорними організаціями, щоб обійти ринковий нагляд. Автор вважає, що цей метод не є абсолютно безпечним і ефективним.

Малюнок: Схематична діаграма архітектури SPV проектів нерухомості в ланцюжку

Тут ми беремо рішення відповідності Tangible як приклад. Майно Великобританії, яке продається на платформі Tangible, належить незалежним SPV у Великобританії. Офшорний суб’єкт платформи Tangible безпосередньо утримує кожну компанію SPV. NFT фрагментованих прав власності на будинки випускаються компаніями SPV і продаються покупцям. Певною мірою захищена безпека угоди та законність будинку. Однак, строго кажучи, NFT права власності на фрагментацію житла безпосередньо не представляють власний капітал відповідного SPV. Якщо материнська компанія або SPV має борговий спір, оскільки NFT фрагментованих прав власності на будинок не може безпосередньо підтвердити права власності на будинок або навіть безпосередньо відповідати будь-яким акціям офшорної компанії, покупець, швидше за все, нічого не отримає. Проблеми безпеки активів, які спочатку сподівалися вирішити через ланцюжок, були зроблені ставки на саму торгову платформу, що додало додаткових прихованих ризиків. Крім того, якщо права власності NFT на фрагментовані права власності на будинок випущені SPV, все повернеться до регуляторної суперечки щодо того, чи слід визначати токен як цінний папір.

Можна помітити, що єдиний спосіб обійти нагляд і забезпечити безпеку активів – посилити нагляд за компаніями SPV. CityDAO дав нам хороший приклад у цьому напрямку. Реєстрація компанії у формі DAO гарантує інтереси кожного власника NFT. З нетерпінням чекаємо продуктивності CityDAO після подолання географічних обмежень у майбутньому.

Отже, чи існує у компанії SPV ризик боргових спорів? Так, особливо високий ризик дефолту в сегменті оренди житла.

1. Ризик резервного фонду: як приклад Tangible, платформа вираховує загалом 7% від загальної вартості нерухомості як резервний фонд для вакансій і резервний фонд для обслуговування. Якщо резервний фонд нижчий, ніж наведений вище коефіцієнт, 20% доходу від оренди буде утримано або орендна плата буде призупинена для доплати. Будучи активом поза мережею, резервний фонд не є прозорим у реальній роботі. Оскільки компанія SPV має право контролювати резервний фонд, дуже ймовірно, що резервний фонд буде використаний для сплати депозиту для наступних аукціонних будинків або навіть використаний для інших цілей. Якщо майно не може бути здано в оренду протягом тривалого часу, а кошти за продаж іншого майна не повертаються вчасно, SPV зіткнеться з ризиком дефолту.
2. Іпотечний ризик: оскільки всі майнові права на будинок належать компанії SPV, і користувачі не можуть контролювати це в режимі реального часу під час фактичної експлуатації, компанія SPV може закладати майно будинку та позичати кошти для інших інвестицій, що також збільшує ризик неповернення боргу.

**Які проблеми не вирішено? Яке може бути рішення? **

На думку автора, проблема «чорної скриньки» в процесі ланцюга є найважливішою річчю, яку потрібно вирішити.Сцена розколу між ланцюгом і ланцюгом призводить до невизначеності он-чейн транзакцій та лізингу. **Ця невизначеність безпосередньо призводить до наступних питань:

1. Проблема дефіциту високоякісних активів: хороші будинки можна продавати офлайн, але нерухомість у мережі потрібно налаштувати, а потім завантажити в мережу. Цей додатковий крок, швидше за все, призведе до нижчої ефективності транзакцій, ніж офлайн-агентства нерухомості. Ресурси нерухомості, які користувачі можуть бачити в мережі, часто є об’єктами, які непросто продати офлайн; або вони повинні нести витрати, вищі за ринковий рівень в цілому. Як підвищити ефективність завантаження в ланцюжок, і постійно поповнювати ресурси житла відповідно до потреб клієнтів – це теж проблема, яку необхідно вирішити.
2. Фактичний дохід від інвестицій набагато нижчий за очікуваний дохід: під час розрахунку очікуваного доходу від інвестицій платформа бере в якості очікуваного доходу зростання вартості будинку та дохід від оренди. Однак у фактичному процесі експлуатації, оскільки орендою та управлінням будинків керують аутсорсингові компанії, такі проблеми, як часта оренда та порушення договору орендарем, неможливо контролювати. Зокрема, в Європі порушення договору орендарем є дуже важкою проблемою. Якщо орендар відмовляється платити орендну плату, орендодавець може домогтися цього лише через позов та іншими способами. Цей процес може тривати до півроку. Це також означає, що дохід від оренди за півроку дорівнює нулю.
3. Ліквідність нерухомості ув’язнена на ланцюжку: право власності на нерухомість, придбану в ланцюжку, роздроблено, і коли власник проводить вторинний продаж, йому залишається лише чекати покупців, які готові придбати таку ж кількість роздроблених прав власності. Ліквідність відносно обмежена, і навіть ліквідність може бути ув’язнена лише в ланцюжку. З іншого боку, іпотечне кредитування нерухомості на ринку знаходиться в стадії вакууму, і існує нагальна потреба заповнити прогалину.

На додаток до проблеми чорної скриньки, бізнес-форма платформи нерухомості в ланцюжку недостатньо рідна для web3, а платформа Token в основному не має повноважень, і весь бізнес-формат можна розглядати лише як незручну платформу web2 у ланцюзі. **

1. Більшість токенів платформ нерухомості в ланцюжку не наділені функціями використання. Ми очікуємо збільшити привабливість платформи для користувачів і стимулювати потреби в участі неінвестиційних користувачів шляхом збільшення функцій використання токенів. Наприклад, крім користувачів операцій з нерухомістю, користувачі, які переглядають веб-сторінки, також можуть бути учасниками та дописувачами вмісту платформи.
2. Лізинг занадто сильно покладається на аутсорсингові компанії, що не дозволяє користувачам формувати прихильність до платформи. Процес лізингу намагається приєднатися до ланки чистих транзакцій у ланцюзі.Шляхом поєднання DID користувача та кредитного рахунку визначається сума гарантійного депозиту, яку користувач повинен закласти. У той же час, комбінуючи дверні замки або вимикачі живлення, керовані смарт-контрактами, можна запобігти виїзду користувачів у встановлений термін. У той же час технічне обслуговування та інші процеси також можуть використовувати краудсорсингові стимули Token для покращення постійності користувачів.
3. Платформа надмірно залежить від регіональних ресурсів.90% існуючих мережевих платформ нерухомості зосереджено в Сполучених Штатах, а світовий рейтинг обсягів операцій з нерухомістю в 2022 році включає Сполучені Штати, Японію, Великобританію та Німеччину. Мало хто цікавиться останніми країнами та регіонами, і є кілька платформ, які можуть відкрити глобальний торговий ринок або ринок лізингу. Автор вважає, що ринок оренди є рідним сценарієм, який дуже підходить для користувачів web3, і заслуговує на увагу, про що буде сказано нижче.

4. Відкриті ідеї для проектів нерухомості в мережі

Незважаючи на те, що проекти нерухомості в мережі мають багато з вищезгаданих проблем, найбільша проблема полягає в тому, що вони практично не вирішують реальні потреби користувачів. Але ми все ще зберігаємо позитивну та оптимістичну уяву щодо цієї доріжки, тому що існує ще багато сценаріїв поділу, а потреби потенційних користувачів не особливо задоволені. **

Високоякісним активам на ринку нерухомості часто не бракує ліквідності. Якщо категорії нерухомості можна послабити, а потім перекласифікувати, ми зможемо отримати більш цілеспрямовані категорії. Ми перерахуємо дві категорії.

• Дефіцитна нерухомість із супервисокими цінами.

Рідкісна нерухомість із надвисокими цінами часто відлякує простих людей, наприклад, старі замки, старі бунгало, виноробні, ферми тощо. Цей тип активів зазвичай має надвисоку ціну за одиницю і не використовується для задоволення повсякденних життєвих потреб. Інвестори середнього класу можуть зупинитися лише на перегляді, але хорошого інвестиційного вікна немає. Такі активи також стикаються з надзвичайно довгим циклом транзакцій під час процесу транзакцій, що призводить до незадовільної ліквідності. Он-чейн платформа є хорошим рішенням, яке може демонтувати права власності та права користування такими активами. Візьмемо для прикладу виноробню. Якщо виробництво червоного вина можна розділити під час операції з виноробнею, права власності на виноробню становлять фіксовану кількість червоного вина, що виробляється щороку. Після придбання прав власності на NFT покупець може щороку самостійно продавати вироблене червоне вино, що формує інноваційний торговий ринок. Завдяки онлайн-контрактам права власності та права користування розподіляються по часовій осі, і користувачі можуть вільно об’єднуватися та торгувати, утворюючи нестандартизований ринок інновацій. Це не тільки знижує поріг для інвесторів, але й швидко покращує ліквідність таких активів.

Зображення: бачення NFT майнових прав, прав та інтересів виноробні

• Проблемні активи, які є надзвичайно дешевими.

Такі активи часто купуються та реорганізуються спеціалізованими компаніями з придбання. Наприклад, недобудова, напівзруйновані старі будинки підлягають ремонту тощо. Такі активи часто мають очікуване комерційне використання після реконструкції, але так само немає способу відкрити безпечне вікно для звичайних інвесторів. Платформа в ланцюжку може вирішити цю проблему. Розділивши права власності NFT і капітал NFT, вона може знизити поріг для інвесторів і забезпечити розумний шлях виходу. Наприклад, якщо будинок, який потрібно відремонтувати, можна запланувати як готель із проживанням у сім’ї, тоді інвестори зможуть користуватися NFT прав на розміщення, які потім можна буде продати на ринку продажу або використовувати самостійно. При цьому весь процес фандрейзингу зосереджений по ланцюжку, щоб усі інвестори могли разом контролювати потік коштів і зменшувати неправомірні витрати проекту.

Поточні платформи нерухомості в мережі загалом не сегментують користувачів, і сценарії відносно грубі. Сегментація цільових користувачів може зробити відстеження оренди точнішим, а тональність платформи відповідає потребам користувачів і збільшує частоту використання. Ми наводимо два можливі сценарії:

• Цифрові кочівники є найбільшою групою в спільноті web3. Наразі у світі налічується понад 35 мільйонів цифрових кочівників, і їхня кількість продовжує зростати. Цифрові кочівники живуть по всьому світу і часто мають високий попит на оренду житла, але через об’єктивні причини вони не можуть підписати довгострокові договори оренди, а короткострокова оренда має дуже високу ринкову премію. Автор вважає запуск он-чейн лізингової платформи для цифрових кочівників дуже ефективним. Вони добре розуміють екологію в ланцюжку, і більшість людей можуть відстежувати джерело активів через поведінку в ланцюжку, що також зручно для орендодавців для відстеження джерела. Платформа лізингу в ланцюжку може заблокувати депозит за допомогою смарт-контракту в ланцюжку, а користувачі також можуть оцінити будинок орендодавця.Позначивши DID орендаря та орендодавця, репутацію в ланцюжку можна використовувати для ефективного обмеження обох сторін.

Малюнок: Схематична діаграма глобального розподілу цифрових кочівників

• Це також новий напрямок для запуску проектів нерухомості на основі спільнот і використання механізму 2Earn платформи WEB3 для створення автономних спільнот, таких як Anaya та CityDAO через «Human Mine». Учасники спільноти контролюють юридичних осіб через права власності NFT, права випуску та переваги через платформу Token і мають розумні права на автономію. І всі майнові права та інтереси також можна продати через мережеву платформу для вторинних продажів або навіть іпотечних кредитів, утворюючи новий формат нерухомості на основі громади.

залишайтеся оптимістами

Хоча на даний момент обговорювати проекти нерухомості в мережі наразі рано, багато проблем важко вирішити за короткий час. Але в умовах такої величезної місткості ринку та реального ринкового попиту я все ще готовий залишатися оптимістом. Я вважаю, що проекти нерухомості в мережі можуть мати інноваційну ринкову екологію.