Недвижимостьный картографический обзор｜Основные города для приобретения качественных участков, ведущие позиции у Yuexiu, China Resources, Poly в списке по приобретению земли

Почему государственные и центральные предприятия в криптовалюте и Web3 покупают землю в условиях зимы на рынке?

Когда большинство девелоперов выбирают «затянуть пояса» и переждать зиму, такие государственные и центральные предприятия, как группа Юэсю, Poly Development, China Resources Land, China Jinmao, продолжают скупать землю в ключевых городах. В первом квартале этого года, общий объем приобретений земли топ-100 девелоперов снизился почти на 50%, но в центральных районах Гуанчжоу, Ханчжоу и Шанхая вновь и вновь продавались участки с высокой премией. Эффект «Матфея» на рынке земли усиливается: сильные становятся сильнее, слабые уходят. Это не только борьба за капитал, но и своеобразное голосование за будущий городской ландшафт.

В первом квартале девелоперы из топ-100 приобрели земли на сумму более 140 миллиардов юаней

После окончания новогодних каникул продажи и сделки с землей в разных регионах начали восстанавливаться, в таких городах, как Шанхай и Ханчжоу, появлялись новые горячие участки, активность девелоперов по приобретению земли увеличилась, а снижение объема сделок сократилось. Согласно данным China Index Academy, в период с января по март, общий объем приобретений земли топ-100 компаний составил 146,52 миллиарда юаней, что на 49,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом снижение по сравнению с январем-февралем сократилось на 3,0 процентных пункта.

В списке TOP20 новых объектов недвижимости, приобретенных девелоперами в январе-марте, большинство — государственные, центральные или местные платформы по развитию городов. Среди лидеров по объему приобретений заметно выделяются крупные компании: Юэсю集团 с 711 миллиардами юаней в новых правах собственности, значительно опередившая второго — China Resources Land с 243 миллиардами. Это типичный пример «разрывного лидерства». Важно отметить, что только пять компаний имеют новые права собственности на сумму свыше 100 миллиардов юаней, включая Юэсю集团, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao и Ningbo Yinzhou Urban Development.

Также стоит обратить внимание, что у некоторых компаний разница между общим объемом новых прав собственности и их долей в приобретенной земле значительна, что говорит о зависимости от совместных схем приобретения, таких как Shanghai Shishi Urban Development и Shanghai Zizhu.

По итогам первого квартала, такие компании, как Юэсю集团, China Resources Land, Poly Development и China Jinmao, отличаются крупными масштабами приобретений, высоким долевым участием и широкой географической диверсификацией, что делает их «якорями» на рынке земли. Среди них Юэсю集团 — лидер по масштабам приобретений, что отражает их решимость расширяться и финансовую мощь; при этом Юэсю集团 покупает землю полностью за счет собственных средств, без совместных проектов.

Из-за доминирования Юэсю集团, их дочерняя компания Юэсю недвижимость в этом году была выделена в отдельный рейтинг, и их объем приобретений также впечатляет, занимая 11-е место по новым правам собственности.

На самом деле, сейчас и China Resources Land, и Poly Development, и China Overseas Land & Investment в основном занимаются самостоятельной разработкой, их доля приобретений за счет собственных средств также высока. Однако China Overseas в первом квартале показала слабые результаты на рынке земли.

Кроме того, местные платформы по развитию городов и платформенные компании глубоко работают на местных рынках, среди них Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Investment, Nanjing Jiangbei New Area Industrial Investment, Yiwu State-owned Assets. Их особенность — сосредоточенность на приобретениях в своих городах, почти все — за счет 100% доли, что делает их важными участниками местных рынков земли, выполняющими роль в обновлении городов и инфраструктуре.

По данным CRIC, с точки зрения компаний, ведущих приобретения, сохраняется структура «центральные предприятия — городские инвестиционные платформы», при этом общий уровень готовности компаний к приобретениям остается осторожным. В топ-100 по продажам компаний только менее трети имеют зарегистрированные запасы земли.

Высокий спрос на качественные участки в ключевых городах, рост средней премии

Несмотря на общее охлаждение рынка, дефицитные участки в ключевых городах остаются очень привлекательными, и капиталы девелоперов продолжают концентрироваться на более надежных и качественных активах. Так, 25 февраля в Гуанчжоу, на первом этапе участка «Масса», после 9 часов и 243 раундов торгов, Юэсю集团 приобрела его за 23,604 миллиарда юаней с премией 26,6%, что стало вторым по величине результатом в истории Гуанчжоу, а цена за квадратный метр жилой недвижимости обновила рекорд по городу.

6 марта в Ханчжоу, в районе Шанхайчэн, на торгах 109 раундов Poly Development выиграла участок за 3,22 миллиарда юаней с премией 51%, а цена за квадратный метр достигла 44 985 юаней. Этот участок изначально предназначался для коммерческой и офисной застройки, но в апреле 2025 года его перевели в чисто жилой фонд, снизив коэффициент застройки с 3,0 до 2,2, что явно повысило его жилую привлекательность. 13 марта в Шанхае, в районе Цюпин, участок в Цюцзине был выигран компанией Greenland China за 2,67 миллиарда юаней с премией 6,6%, цена за квадратный метр — 31 972 юаня. Этот участок стал единственным с премией среди первых участков, выставленных на торги в Шанхае, и обладает значительным преимуществом по расположению.

В отличие от горячих участков в центральных районах ключевых городов, большинство других городов продолжают показывать низкую активность: участки в Циндао, Фучжоу, Ухане и Тяньцзине продаются по минимальной цене. Это связано с замедлением темпов выделения земли и меньшим количеством качественных участков в центральных районах; также, у девелоперов по-прежнему есть давление по финансам, и они сосредоточены на приобретениях в наиболее надежных сегментах крупных городов, проявляя осторожность в отношении участков вне центров.

Что касается премии, по данным China Index Academy, в этом году, несмотря на замедление поставок, средний уровень премии по 300 городам остается низким. В первом квартале средняя премия за жилую землю в 300 городах составила 5,0%. В январе рынок был относительно спокойным, в феврале, благодаря участкам с высокой премией, таким как в Гуанчжоу, премия выросла до 10,7%, а в марте — снизилась до 3,3%.

По мнению аналитиков China Index Academy, первый квартал этого года продолжил тенденцию «сокращения общего объема и дифференциации структуры» на рынке земли. В условиях осторожных покупок девелоперов, качественные участки в ключевых городах продолжают привлекать активных центральных и государственных предприятий, что свидетельствует о сильной рыночной ориентации на активы с высокой степенью надежности. В то же время, стратегии по выделению земли все больше ориентируются на качество и эффективность: снижение объемов, улучшение качества предложения и аккумулирование запасов — основные направления политики. В будущем, с развитием городского обновления и ростом спроса на улучшенное жилье, рынок земли, вероятно, стабилизируется и станет более рациональным в структурном плане.

Что касается второго квартала, аналитики CRIC считают, что рынок земли будет демонстрировать «локальный рост и общую осторожность». С появлением качественных участков в ключевых городах, активность торговых площадок может временно возрасти, однако в целом, осторожность компаний останется доминирующей. В структуре участников рынка, государственные предприятия и крупные местные компании с преимуществами в финансировании продолжат работать в крупных и средних городах; платформы городских инвестиций будут играть роль стабилизаторов в третьем и четвертом эшелонах; некоторые финансово устойчивые и качественные частные компании могут выбрать момент для пополнения портфеля, но их возможности по приобретениям остаются ограниченными.

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

Редактор Ян Гуаньюань

Дизайн Сюй Сяо

Корректор Чжао Лин