Юэсюэ Дэчжань Линь Чжаoyuань: в этом году сохраняем цель продаж в тысячу миллиардов, завершение проекта Мачан за 3–4 года

«В 2026 году Yuexiu Property продолжит придерживаться цели продаж в тысячу миллиардов юаней, соответствующих доступным ресурсам в 221,3 миллиарда юаней. Эти ресурсы на 94% расположены в первом и втором эшелонах городов, что делает их достаточно качественными. В целом, мы планируем примерно 50% уровня реализации, это цель, которую поставила перед командой руководство в этом году», — заявил председатель и исполнительный директор Yuexiu Property Линь Чжаоюань на годовой отчетной встрече 31 марта.

Yuexiu Property — одна из немногих компаний в сфере недвижимости, которая открыто заявляет о своих целях по продажам. В 2025 году компания достигла объема продаж в 106,21 миллиарда юаней, заняв 9-е место в национальном рейтинге по продажам по версии CRIC. Согласно ключевым показателям финансовой отчетности, в 2025 году Yuexiu Property получила выручку в 86,46 миллиарда юаней, что показывает небольшой рост по сравнению с прошлым годом, а чистая прибыль после уплаты налогов составила 1,78 миллиарда юаней, увеличившись на 21,4% по сравнению с предыдущим годом.

Руководство Yuexiu Property выступило на годовой отчетной встрече, слева второй — председатель и исполнительный директор Yuexiu Property Линь Чжаоюань.

Шесть городов, включая Пекин и Шанхай, принесли более 80% выручки

Анализ структуры продаж за 2025 год показывает, что стратегия инвестиций Yuexiu Property сосредоточена на шести городах, которые обеспечили более 80% продаж.

Конкретно, это Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу и Чэнду, которые вместе принесли 85,6% продаж. Также доля рынка Yuexiu Property в Пекине, Шанхае и Гуанчжоу остается высокой.

Что касается стратегии инвестиций, в 2025 году инвестиции в землю по правам собственности составили 24,4 миллиарда юаней, средний уровень переплаты за землю — около 9,3%. При этом основное направление инвестиций остается в вышеуказанных шести ключевых городах, доля инвестиций по правам собственности достигает 96,3%.

Изменения в стратегии инвестиций Yuexiu Property также очевидны: в первой половине рынка недвижимости большинство компаний расширялись за счет масштабных национальных проектов, а во второй половине, при сегментации рынка, компании, демонстрирующие рост против тренда, достигают стабильных масштабов за счет точечного фокусирования.

Данные финансовой отчетности показывают, что к концу 2025 года общий земельный резерв Yuexiu Property составил 18,55 миллиона квадратных метров, продолжая концентрироваться в высокоэнергетичных городах, при этом доля первого и второго эшелона достигла 94,4%. В 2025 году доля новых земельных резервов в городах первого эшелона увеличилась до 67,7%.

Линь Чжаоюань отметил: «Цель продаж в 1000 миллиардов юаней в этом году и текущие запасы ресурсов компании полностью соответствуют друг другу. В целом, стоимость активов компании сосредоточена в четырех городах первого эшелона, а также в таких ключевых городах второго эшелона, как Ханчжоу и Чэнду, что создает прочную основу для достижения целей продаж в 2026 году. Также компания продолжит сосредоточиться на шести ключевых городах, реализуя прирост, стимулируя стабильность за счет инвестиций и инвестируя около 10%».

Несмотря на циклические колебания, Yuexiu Property сохраняет финансовую устойчивость. Согласно отчетности, к концу 2025 года показатели трех красных линий компании оставались в зеленой зоне: соотношение активов и обязательств за вычетом предоплаты — 65,5%, чистое соотношение заемных средств — 54,9%, коэффициент наличных средств к краткосрочным обязательствам — 1,7 раза, что стабильно в отрасли. В конце года у Yuexiu Property было наличных средств на сумму 46,76 миллиарда юаней, а чистый операционный денежный поток за год составил 13,94 миллиарда юаней.

Ключевые финансовые показатели Yuexiu Property за 2025 год. Иллюстрация/скриншот годового отчета Yuexiu Property

«Проект Гуанчжоуского ипподрома будет запущен в ближайшее время»

На встрече руководитель также сообщил, что в этом году инвестиционный объем Yuexiu Property по правам собственности останется на уровне 30 миллиардов юаней. Он отметил: «В прошлом году (по инвестициям в права собственности) план был 30 миллиардов юаней, фактически вложено 24,4 миллиарда, что не достигло наших ожиданий. На рынке земли в первой половине прошлого года был очень высокий спрос, но мы сочли, что эта «жара» еще недостаточно подкреплена рынком, поэтому мы не участвовали в проектах с высокой переплатой. В связи с несоответствием между «жаром» на рынке земли и спросом на продажу, мы внесли соответствующие коррективы».

Что касается текущей ситуации на рынке, Линь Чжаоюань считает: «Этот (рынок) «дно» в этом году, возможно, будет чуть более прочным, чем в прошлом. В целом, рынок находится в процессе формирования дна — такова наша общая оценка. За первый квартал этого года продажи явно превзошли январь и февраль. А ситуация с «небольшой весной» в марте — важный сигнал о восстановлении или улучшении рынка».

В части инвестиций в землю 25 февраля Yuexiu Property после 243 раундов торгов по цене 23,6 миллиарда юаней успешно приобрела участок под строительство ипподрома в районе Чжунцюань, Гуанчжоу, что соответствует цене за жилую площадь 85 000 юаней за квадратный метр, установив новый рекорд по стоимости за квадратный метр в Гуанчжоу. Менее чем за неделю после покупки Yuexiu Group подписала официальное соглашение о сотрудничестве с Beijing Hualian (SKP).

Объект ипподрома стоимостью 23,6 миллиарда юаней привлек большое внимание рынка. На встрече Линь Чжаоюань признал: «Проект Гуанчжоуского ипподрома — это крупный комплекс городского уровня, который будет реализован с высоким стандартом планирования, качественной застройкой и эффективной эксплуатацией. В настоящее время проект находится под управлением материнской компании Yuexiu Group, а Yuexiu Property — единственная платформа для его реализации. Если это будет в интересах компании, проект может быть впоследствии передан в уставной капитал Yuexiu Property, но окончательное решение будет зависеть от официальных объявлений».

Также он сообщил, что «ипподром планируется запустить в ближайшее время, а завершение проекта ожидается через 3–4 года».

В условиях продолжающейся корректировки рынка недвижимости снижение валовой маржи является общей проблемой для многих застройщиков. В ответ на вопрос о мерах по повышению уровня валовой маржи Линь Чжаоюань отметил: «Если смотреть на 2025 год, то за последние 2–3 года, в связи с глубокими изменениями в отрасли, наша валовая маржа тоже снизилась. Сейчас она действительно опустилась ниже 10%. В перспективе мы надеемся как можно скорее восстановить показатели. В рамках мер мы будем придерживаться стратегии «стимулировать стабильность за счет инвестиций», поскольку новые проекты в целом демонстрируют валовую маржу выше 15%, что положительно скажется на общем положении компании».