Тридцать процентов доли предприятий стабилизировались, застройщики сосредоточены на «хороших домах» и трансформации операционной деятельности с учетом существующих запасов

Вопрос к AI · Почему тридцать процентов строительных компаний могут сохранять устойчивость в условиях перестройки отрасли?

Журналист Цзяньцзинь Лу Чжикун, репортаж из Пекина

Недавний специальный отчет Института исследований Цзюцзи показывает, что к 2025 году национальный рынок недвижимости все еще находится в стадии корректировки, продажи топ-100 застройщиков снижаются, но внутри отрасли усиливается дифференциация.

На недавно прошедшей конференции по публикации результатов исследования «100 ведущих компаний в сфере недвижимости Китая 2026» Институт исследований Цзюцзи опубликовал «Отчет о 100 ведущих компаниях в сфере недвижимости Китая 2026» (далее — «Отчет»), в котором отмечается, что на фоне давления ликвидности, индустрия недвижимости перешла от стадии масштабного расширения и высокого кредитного плеча к новой стадии, основанной на выживании и высоком качестве развития. В этом процессе компании, сосредоточенные на ключевых городах и переходящие к операционной деятельности с «хорошими домами» и существующими активами, стабилизируют свои базовые позиции.

Управление ликвидностью остается в приоритете

«Отчет» показывает, что по различным масштабным показателям отрасль все еще находится в стадии дна. В 2025 году общий объем продаж топ-100 компаний составил 3,2605 трлн юаней, снизившись на 18,1% по сравнению с прошлым годом; площадь продаж — 14,8579 млн кв. метров, снижение на 24,3%. Влияние оказали сокращение масштабов сдачи проектов, исторические обременения и обесценивание активов. Выручка топ-100 застройщиков за два года подряд снижалась, в 2025 году в среднем составила 321,6 млн юаней, снизившись на 6,5%.

Однако в общем тренде снижения данных некоторые компании проявляют сильную операционную устойчивость. «Отчет» отмечает, что около трети компаний занимают относительно стабильные рыночные позиции, их продажи и объемы приобретения земли в 2024–2025 годах входят в топ-100. Эти компании обычно используют стратегию «продажа — инвестиции», сосредотачивая ресурсы на ключевых городах и качественных сегментах, чтобы реализовать продажи через продуктовую привлекательность. В то же время компании с недостаточным инвестиционным масштабом или тяжелым историческим бременем демонстрируют слабую стабильность, и перестройка отрасли продолжается.

Руководитель отдела маркетинга одной из топ-10 государственных компаний заявил журналисту «Китайской деловой газеты», что их инвестиционная политика остается осторожной, они ждут дальнейших сигналов рынка, особенно чтобы понять, является ли текущий «маленький весенний период» задержкой спроса прошлого года или появлением новых клиентов. Он отметил, что сейчас компания сосредоточена на инвестиционных возможностях в Ханчжоу, Чэнду, Сиане, поскольку инвестиции и продажи в этих городах более выгодны.

«Наш расчет перед покупкой земли — проект должен выйти на продажу через 6 месяцев после запуска, лучше всего, чтобы при открытии продаж цена достигала 80%. Если проект не распродан за год, то внутри компании его можно считать практически проваленным, и следующая заявка на получение разрешения на строительство в этом городе будет зависеть от оценки группы, стоит ли продолжать», — отметил руководитель маркетинга. По его словам, в нынешних условиях важнейшими задачами остаются гибкость инвестиций и безопасность денежных потоков.

Это также ключевой аспект, на который обращает внимание «Отчет» Института исследований Цзюцзи. В нем подчеркивается, что в краткосрочной перспективе обеспечение ликвидной безопасности остается приоритетом для большинства застройщиков. Согласно расчетам, в 2026 году объем погашения облигаций застройщиков достигнет 731,1 млрд юаней, что остается высоким уровнем, а традиционная модель «зарабатывать на долгах» уже неэффективна.

Институт советует застройщикам усилить работу по снижению запасов, активно использовать возможности приобретения государственными органами существующих жилых комплексов для обеспечения социального жилья, а также привлекать средства через специальные облигации для выкупа простаивающих земельных участков. Также рекомендуется налаживать взаимодействие с механизмом «белого списка» и гибко использовать инструменты продления сроков по процентным долгам для снижения краткосрочного давления по погашению.

Поиск новых возможностей роста

Помимо решения проблем с существующими активами, где находятся новые источники роста отрасли?

Несмотря на замедление общего темпа роста, базовые потребности все еще существуют. Согласно расчетам «Отчета», за период «Пятилетия 14-15» общий спрос на городское жилье по всей стране составит около 4,98 млрд кв. метров. В связи с концентрацией населения в ключевых городах, уменьшением размеров семей и углублением тенденции старения, потребность в улучшении условий жилья стала ключевой поддержкой рынка новостроек.

На этой основе создание подходящих «хороших домов» — важнейшая стратегия для застройщиков в условиях циклического давления. Помимо новых проектов, отрасль полностью переходит к эпохе существующих активов. «Отчет» отмечает, что в период «Пятилетия 14-15» масштаб инвестиций в реконструкцию старых жилых комплексов и городское обновление будет очень значительным. Легкие активы, такие как подрядное строительство, долгосрочная аренда, коммерческая эксплуатация и фонды недвижимости, становятся важными направлениями для прорыва в ограничениях развития застройки и поиска новых источников прибыли.

«Мы понимаем, что ‘хороший дом’ — это уже не просто строительный продукт, а системный проект, включающий озеленение, общественные услуги, управление недвижимостью и социальные связи», — заявил представитель Управления по строительству паркового города в Тяньфу, Сычуань.

Он добавил, что в качестве первопроходца идеи «паркового города» в Тяньфу за последние десять лет сформировалась крупная, разветвленная сеть с зеленой и синей инфраструктурой. В настоящее время доля экологических зеленых зон в районе достигает 72,1%, площадь зеленых насаждений и водных объектов составляет 77 тысяч гектаров, средняя площадь парка на человека — 19 кв. метров, плотность дорожной сети — 8,6 км на квадратный километр. Такой экологический и инфраструктурный уровень создается для поддержки застройщиков в реализации «хороших домов».

С точки зрения рыночной логики, этот район переходит от традиционного «промышленность — город — человек» к новой парадигме «человек — город — производство». Представитель отметил: «Современный спрос на жилье — это не только потребность в продукте, но и в образе жизни».

В условиях общего осторожного подхода застройщиков местные власти также пытаются улучшить бизнес-среду, чтобы разорвать цепочку «желание купить — достойно купить — желание строить». Представитель рассказал, что для того, чтобы стимулировать застройщиков к строительству, Тяньфу снижает издержки и создает систему «1+3+N» для взаимодействия власти и бизнеса, обеспечивая 100% онлайн-оформление государственных услуг, сокращая сроки одобрения и повышая эффективность работы компаний; внедряет связку с рынком недвижимости, ускоряет реализацию проектов и обеспечивает быстрый оборот капитала внутри региона, создавая положительный цикл.

Такая микроуровневая стратегия местных властей совпадает с рекомендациями «Отчета» по выбору ключевых районов в городах, умеренным инвестициям и снижению затрат на развитие.

Общие мнения индустрии сходятся во мнении, что эпоха масштабирования за счет высокого кредитного плеча завершилась, и в будущем основным конкурентным преимуществом компаний станет способность управлять денежными потоками и глубоко совершенствовать операционную деятельность и продуктовую мощь.

(Редактор: Лу Чжикун, Проверка: Тонг Хайхуа, Корректор: Лю Цзюнь)