В сложной ситуации сохранять денежный поток или прибыль? Председатель совета директоров CITIC Chengkai Ян Цзинь предлагает новую модель управления рисками | Годовой форум мнений 2026

Наш репортаж (chinatimes.net.cn) журналисти Чжан Бэй и Хуан Чжаньшань, репортаж из Шэньчжэня

«Путь трансформации полон вызовов, но рассвет уже наступил, и заря на горизонте». Секретарь партийного комитета и председатель правления компании CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd. Ян Цзинь выступил с речью на ежегодном форуме мнений 2026 года.

Ян Цзинь прямо заявил: «Строительная индустрия уже стоит на историческом пороге перехода от увеличения объема к повышению качества существующих активов, модель масштабного разрастания уже потерпела неудачу, в будущем ключевыми конкурентными преимуществами застройщиков станут шесть основных способностей: инновации в моделях, создание продуктов и другие».

Столкнувшись с дилеммой «беспокойства при росте и при спаде», Ян Цзинь систематически раскрыл путь трансформации «четырех новых» — «поиск новых моделей, создание новых продуктов, использование новых технологий, построение новой экосистемы».

Новая логика эпохи существующих активов

«Мы сейчас находимся в ситуации, небывалой ранее, в дилемме», — начал Ян Цзинь свою речь, указав на общие трудности, с которыми сталкивается вся отрасль. Основная проблема — это вопрос выбора в условиях спада рынка: сохранять денежный поток или прибыль.

По словам Яна Цзинь, эта дилемма конкретизируется в общем положении отрасли. Значительная часть средств застройщиков закреплена за землей и недвижимостью, при спаде рынка затруднена реализация активов, и без ускоренной распродажи по сниженной цене ликвидность не будет возвращена, что грозит взрывом долговых обязательств; с другой стороны, масштабные акции по снижению цен и стимулирование продаж напрямую сокращают прибыль и качество отчетности компаний, вызывая снижение EBITDA, рост кредитного плеча и двойное давление на операционную и финансовую стороны.

Даже CITIC Urban Development не смогла остаться в стороне от спада — с 2022 по 2024 год компания понесла последовательные убытки из-за обесценения активов, а в 2025 году вышла на прибыль.

«Когда солнце светит, чините крышу, а не ждите, пока сильный ветер и дождь протечут», — цитировал Го Гуанчана, председателя Fosun International, Ян Цзинь, прямо заявляя, что эта дилемма — не результат краткосрочных рыночных колебаний, а неизбежный результат полной перестройки базовой логики отрасли.

Центральное городское рабочее собрание ясно указало, что развитие городов в Китае полностью перешло от масштабного расширения к новой стадии повышения качества и эффективности существующих активов, что означает, что логика роста, на которой основывалась тридцатилетняя история недвижимости, полностью изменилась.

Ян Цзинь в своей речи повторил старую модель роста отрасли. Ранее застройщики достигали быстрого масштабного расширения за счет высокого уровня задолженности, высокого кредитного плеча и высокой оборачиваемости, их движущая сила зависела от земельных дивидендов и рыночных премий, а ключевым преимуществом были премии за землю, за дома и за бренд.

Но в эпоху существующих активов такой разросшийся масштабный рост уже исчерпал себя, развитие отрасли полностью переключилось на улучшение новых активов и активацию существующих. Государственная политика сосредоточена на городских обновлениях, реконструкции городских деревень, строительстве социального жилья и «хороших домов», которые станут основными аренами создания стоимости в будущем.

Несмотря на глубокий цикл корректировки, Ян Цзинь ясно видит долгосрочное развитие отрасли. Он считает, что три основные свойства недвижимости не изменились.

«Первое — влияет на финансовую безопасность, второе — улучшает благосостояние населения, третье — связывает множество отраслей, связанных с урбанизацией и потребительским ростом, — эти два двигателя по-прежнему будут стимулировать устойчивое развитие отрасли», — далее анализировал Ян Цзинь. В условиях продолжения политики поддержки, рыночные ожидания заметно улучшились по сравнению с пиковыми пессимистическими настроениями одного-двух лет назад, и большинство экспертов считают, что рынок стабилизируется к концу 2026 — началу 2027 годов.

Еще важнее, что в своей речи Ян Цзинь четко обозначил направление реконструкции ключевых конкурентных преимуществ застройщиков в новом цикле. Он прямо заявил, что в будущем борьба в сфере недвижимости будет уже не за скорость и масштаб приобретения земли, а за способность создавать ценность «от камня до золота», то есть за шесть основных способностей: инновации в моделях, создание продуктов, финансовое проектирование, интеграция ресурсов, применение технологий и повышение операционной эффективности.

«Застройщикам срочно нужно перейти от роли девелопера к роли городского комплексного оператора», — это суждение Яна Цзинь также определяет ключевое направление трансформации CITIC Urban Development.

«Четыре новых» для выхода из кризиса

Будучи ключевой платформой нового урбанистического развития группы CITIC, путь трансформации CITIC Urban Development полностью соответствует их базовым оценкам нового цикла отрасли.

Опираясь на преимущества группы CITIC в области «финансов + промышленность», компания утвердила стратегию «разработка + управление» как двухосевую модель бизнеса, сосредоточилась на управлении рисками, городских обновлениях, инвестициях в ключевые активы и управлении качественными активами, а также построила систему «поиск новых моделей, создание новых продуктов, использование новых технологий, построение новой экосистемы», реализуя «четыре новых» трансформационных направления, точно отвечающих требованиям к шести ключевым способностям застройщиков в новом цикле.

Поиск новых моделей — это ядро трансформации CITIC Urban Development и ключевое решение для преодоления дилеммы отрасли, среди которых наиболее показательна их инновационная модель «финансовая поддержка + изоляция рисков + управление активами».

Ян Цзинь подробно разобрал логику этой модели: первый шаг — привлечение дополнительных средств для проблемных проектов, включая новые кредиты по существующим долгам, совместные долги AMC и собственные средства CITIC Urban Development; второй — создание специальной структуры изоляции рисков, чтобы обеспечить закрытую работу средств внутри портфеля активов и полностью изолировать их от рисков основной компании; третий и самый важный — участие CITIC Urban Development в управлении проектами, предоставление профессиональных услуг по управлению, строительству, контролю и доверительному управлению, способствуя превращению проблемных объектов в эффективные активы, а затем — через продажи, удержание, эксплуатацию и ликвидацию — возвращать средства и снимать риски.

Эта модель уже прошла масштабную проверку в отрасли, примером служит сотрудничество CITIC Urban Development с Kaisa Group по спасению компании.

На сегодняшний день эта модель уже реализована более чем в 30 проектах в более чем десяти городах страны, управляя активами на сумму свыше 2000 миллиардов юаней.

Создание новых продуктов — это основной инструмент повышения качества существующих активов и реализации концепции «хороших домов». В своей речи Ян Цзинь сообщил, что CITIC Urban Development в соответствии с требованиями Министерства жилищного строительства выпустила стандарты «четырех хороших» — хорошая среда проживания, хорошее качество строительства, хороший дизайн планировок, хорошее управление, высокий уровень интеллекта и комплексные услуги, сформировав систему стандартов, включающую шесть методов, 18 томов, 108 правил и 1280 конкретных технических пунктов, охватывающих все сегменты жилых комплексов — от первичного до улучшенного и элитного.

Помимо новых моделей и продуктов, CITIC Urban Development использует новые технологии для поддержки всего жизненного цикла бизнеса и строит долгосрочную конкурентную экосистему.

В области технологий компания применяет цифровые, интеллектуальные и экологичные решения на всех этапах: на этапе строительства — цифровое двойное моделирование, интеллектуальные строительные машины для визуализации, повышения эффективности и безопасности; в создании продуктов — системы низкоуглеродного затенения, очистки воды во всем доме, умных устройств для интернета вещей, повышающих комфорт и энергоэффективность; в управлении — использование ИИ для анализа рынка и клиентов, а также расширение новых направлений, таких как парковки, получение прав на эксплуатацию активов через фонды, что обеспечивает стабильный денежный поток в условиях циклических колебаний.

«Стремимся к профессионализму, инновациям, сотрудничеству и созданию будущего», — завершил свою речь Ян Цзинь, призывая к совместному развитию отрасли.

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁